11個(gè)驗(yàn)房維權(quán)典型案例

1、房屋質(zhì)量

典型案例：去年9月底交房時(shí)，某樓盤“房頂和墻壁多處漏水，地下室一片汪洋，被挖出來的電線套管銹跡斑駁、腐蝕嚴(yán)重，下沉式庭院雨水倒灌……”小區(qū)內(nèi)90余棟別墅幾乎沒有不滲漏的。開發(fā)商在給業(yè)主的公開信中就屋面及地下室滲漏等問題向業(yè)主作了道歉，由于施工質(zhì)量差，總包單位已經(jīng)被開發(fā)商清理出現(xiàn)場(chǎng)。

維權(quán)點(diǎn)評(píng)：近日建委出臺(tái)的《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收控制要點(diǎn)》中規(guī)定，從今年3月1日起,全市全面推進(jìn)新建住宅分戶驗(yàn)收制度。住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收出現(xiàn)不合格的，建設(shè)單位不得組織單位工程竣工驗(yàn)收。住宅工程竣工驗(yàn)收復(fù)核發(fā)現(xiàn)驗(yàn)收條件不符合相關(guān)規(guī)定、分戶驗(yàn)收記錄內(nèi)容不真實(shí)或存在影響主要使用功能等重大質(zhì)量問題時(shí)，應(yīng)終止驗(yàn)收、責(zé)令改正,符合要求后方可重新組織驗(yàn)收。違規(guī)驗(yàn)收的將記入不良記錄或給予其他處罰。“一戶一驗(yàn)”后，如果開發(fā)商的房子出現(xiàn)質(zhì)量問題就會(huì)面臨整修，這樣就會(huì)出現(xiàn)延期交付的可能。如出現(xiàn)延期交付，消費(fèi)者就有權(quán)根據(jù)相關(guān)規(guī)定要求開發(fā)商賠償。

2、收房流程

典型案例1：元月一日開始執(zhí)行的《關(guān)于規(guī)范預(yù)售商品住宅交接前房屋查驗(yàn)的通知》中明確指出要“先交房后收錢”，但仍有個(gè)別開發(fā)商為避免個(gè)別業(yè)主因小問題而拒絕收房，多數(shù)開發(fā)商不會(huì)輕易放棄“先繳費(fèi)后給鑰匙”的收房方式，如出現(xiàn)業(yè)主不滿，解決的辦法就是讓物業(yè)限時(shí)維修，還可接受退房。

維權(quán)點(diǎn)評(píng)：據(jù)廣東廣大律師事務(wù)所北京分所律師莊清忠介紹，收房糾紛是房地產(chǎn)案件中比較典型的案件。“事實(shí)上是大家沒有搞清楚合同關(guān)系，開發(fā)商有意混淆合同中的買賣關(guān)系與委托關(guān)系?！贝送?，開發(fā)商在合同中對(duì)品牌產(chǎn)品配置玩文字游戲，也是導(dǎo)致收房糾紛的普遍問題。

在現(xiàn)實(shí)操作中，收房糾紛多數(shù)是通過物業(yè)及時(shí)維修或是免交幾個(gè)月的物業(yè)費(fèi)解決，問題嚴(yán)重的最多就是退房。但合同中約定的開發(fā)商延期交房違約金也不過是萬分之二，加上房產(chǎn)升值和已經(jīng)占用了購(gòu)房人近一年的首付款，開發(fā)商把房子接回來根本就不吃虧。

“不過，今后購(gòu)房人要是看房后不滿意拒絕收房，直至演變?yōu)橐蚍课葙|(zhì)量而延期交房，這對(duì)開發(fā)商影響是很大的?！鼻f清忠分析道。

典型案例2：某別墅項(xiàng)目的業(yè)主劉先生（化名）收到開發(fā)商的規(guī)劃變更通知，自己購(gòu)買的兩層別墅要被改建成6層板樓。按照當(dāng)時(shí)的合同，劉先生只有兩種選擇，要么在15天之內(nèi)退房，要么就同意變更。擅自改變?cè)幸?guī)劃的開發(fā)商卻沒有明確的違約責(zé)任。

維權(quán)點(diǎn)評(píng)：廣大（北京）律師事務(wù)所莊清忠律師告訴記者，以往購(gòu)房人對(duì)產(chǎn)品的規(guī)劃方案無從了解。開發(fā)商通過業(yè)主聽證即可變更建設(shè)方案，業(yè)主不同意就必須在15日內(nèi)退房，否則視為認(rèn)可。而開發(fā)商僅僅為違約向退房業(yè)主支付極少補(bǔ)償即可。今年啟用的新版合同要求房屋所在樓棟的項(xiàng)目建設(shè)方案必須包括在合同附件中。開發(fā)商向業(yè)主承諾的建設(shè)方案要和公示內(nèi)容一致。這意味著今后開發(fā)商變更規(guī)劃首先要承擔(dān)明確的違約責(zé)任。同時(shí)，建委接到業(yè)主舉報(bào)核實(shí)后，可以責(zé)令開發(fā)商停工。開發(fā)商違規(guī)改變規(guī)劃不僅難度大，代價(jià)也將巨大。

3、變更規(guī)劃

典型案例：去年年底，某樓盤業(yè)主集體拒絕收房，因?yàn)榘l(fā)現(xiàn)開發(fā)商交房時(shí)“大片公共區(qū)域還是黃土露天，綠化、停車場(chǎng)和會(huì)所等配套設(shè)施都沒完工，根本不達(dá)標(biāo)”。開發(fā)商認(rèn)為，先前合同中有約定，只要取得相關(guān)部門“驗(yàn)收備案表”就可以交房，證件都齊備所以并不違約。

維權(quán)點(diǎn)評(píng)：不少業(yè)主都曾遭遇過類似的情形。按照舊的購(gòu)房合同條款，驗(yàn)收備案就可以交房。今年年初我市啟用了新版購(gòu)房合同，補(bǔ)充了關(guān)于配套需同步交付的條款，要求承諾并滿足房屋交付時(shí)市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)等其他設(shè)施達(dá)到的條件。北京市律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)委員、北京隆安律師事務(wù)所陳旭律師表示，在新合同進(jìn)一步落實(shí)配套同步交付規(guī)定的同時(shí)，政府也應(yīng)提高竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)格備案，從源頭上杜絕此類糾紛的發(fā)生。

4、物業(yè)管理

典型案例：前物業(yè)公司在撤離時(shí)，對(duì)300萬元左右的物業(yè)管理啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)既沒移交，也沒交代其使用情況和去向，海淀區(qū)健翔園業(yè)主對(duì)前物業(yè)公司的這一做法表示不滿。健翔園業(yè)委會(huì)將北京健翔物業(yè)管理有限公司告上法庭，以尋求通過法律途徑解決糾紛。

維權(quán)點(diǎn)評(píng)：北京漢卓律師事務(wù)所秦兵律師認(rèn)為，物管啟動(dòng)性經(jīng)費(fèi)去向不明是很多小區(qū)存在的問題，也沒聽說哪個(gè)小區(qū)移交過物管啟動(dòng)性經(jīng)費(fèi)，很可能是業(yè)主們不清楚這種情況導(dǎo)致的結(jié)果。《物業(yè)管理?xiàng)l例》的出臺(tái)，也為業(yè)主提供了有力的法律依據(jù)。

根據(jù)相關(guān)規(guī)定：“居住小區(qū)物業(yè)管理的啟動(dòng)性經(jīng)費(fèi)由該居住小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位按照建安費(fèi)2％的比例，一次性交付給物業(yè)管理委員會(huì)或物業(yè)管理企業(yè)。”文件規(guī)定，該經(jīng)費(fèi)和大、中修費(fèi)等費(fèi)用要納入公共維修基金，并列入產(chǎn)權(quán)人賬戶名下。

5、延期交房

典型案例：開發(fā)商應(yīng)在2007年10月31日向業(yè)主交房，當(dāng)時(shí)熙湖小區(qū)內(nèi)“水、電、氣等均已準(zhǔn)備好，電梯、監(jiān)控等硬件設(shè)備已開始運(yùn)行，物業(yè)、保安、保潔等服務(wù)人員也已上崗?！钡_發(fā)企業(yè)之間互相扯皮，其中一方拒不辦理最后的手續(xù)，導(dǎo)致200多位小區(qū)業(yè)主至今無法入住。

維權(quán)點(diǎn)評(píng)：對(duì)于逾期交房違約問題，購(gòu)房合同第十三條明確約定：逾期超過30日后，買受人有權(quán)退房。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自約定的交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部已付款萬分之二的違約金，并于該商品房實(shí)際交付之日起7日內(nèi)向買受人支付違約金。

第二是不退房，購(gòu)房人有權(quán)要求開發(fā)商支付自合同交房日期起至實(shí)際交房期限的逾期交房違約金，每日按總房?jī)r(jià)款的萬分之二支付，開發(fā)商應(yīng)將違約金支付給購(gòu)房人，否則逾期按人民銀行逾期貸款利率支付罰息。

但合同中約定的開發(fā)商延期交房違約金也不過是萬分之二，加上房產(chǎn)升值和已經(jīng)占用了購(gòu)房人近一年的首付款，開發(fā)商把房子接回來根本就不吃虧。

6、無證售房

案例：2002年3月，劉女士與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《預(yù)售契約》。該預(yù)售契約約定：（1）劉女士購(gòu)買開發(fā)商銷售的房屋一套，房?jī)r(jià)款總計(jì)54萬元；（2）該房屋交付日期為2002年12月30日。合同簽訂后，劉女士向開發(fā)商支付購(gòu)房首付款17萬元（含訂金1萬元），并辦理了銀行按揭手續(xù)，獲得按揭貸款37萬元。2003年1月11日，劉女士按照開發(fā)商通知前去辦理入住手續(xù)，發(fā)現(xiàn)該房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題。并得知開發(fā)商未取得商品房銷售許可證，劉女士遂要求退房。

解答：由于開發(fā)商未取得商品房銷售許可證，不具備法定的銷售條件，其銷售行為違法，因此，其與買方簽訂的購(gòu)房合同及買方與按揭銀行簽訂的借款合同應(yīng)屬無效，買方要求退房應(yīng)按照《合同法》關(guān)于無效合同的處理原則來處理，即買方有權(quán)要求開發(fā)商返還其先行支付（不含銀行按揭部分）的房?jī)r(jià)款本金17萬元，并有權(quán)要求開發(fā)商賠償該部分的銀行利息損失（一般按中國(guó)人民銀行同期存款利率計(jì)算），但不能要求開發(fā)商雙倍返還訂金。對(duì)于銀行按揭部分，買方可要求開發(fā)商將銀行貸款本金返還或由開發(fā)商直接代買方償還給銀行，而對(duì)于買方已支付的貸款利息，應(yīng)由按揭銀行返還給買方或由開發(fā)商予以賠償。

7、逾期辦證

案例：楊先生在市區(qū)買了一套房，于2007年2月底入住。按照購(gòu)房合同規(guī)定，入住后2年內(nèi)，也就是2009年2月底之前，開發(fā)商負(fù)責(zé)給業(yè)主辦理完結(jié)房產(chǎn)證，但時(shí)至今日，房產(chǎn)證仍沒有辦理下來。楊先生問“我當(dāng)時(shí)買這套房是按揭貸款的，現(xiàn)在已經(jīng)還了2年多的房貸。房產(chǎn)證沒有下來，我能不能暫時(shí)終止給銀行還貸？先‘?dāng)喙?，等有了證心里踏實(shí)后，再繼續(xù)還貸？”

解答：由于開發(fā)商原因，買房人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

特別提醒：商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于開發(fā)商的原因，導(dǎo)致買房人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買房人可以通過訴訟請(qǐng)求解除合同和賠償損失。

律師提醒——3種潛在風(fēng)險(xiǎn)影響辦證

造成開發(fā)商無法辦理房產(chǎn)證的主要原因有3種：

1．開發(fā)商在售樓時(shí)根本就沒有取得完整的“五證”，即國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證和商品房銷售（預(yù)售）許可證。如果該“五證”中缺少任何一證，都不可能辦到房產(chǎn)證。

2．開發(fā)商雖已取得“五證”，但私自更改了房屋的使用性質(zhì)。例如，相關(guān)部門批準(zhǔn)該地性質(zhì)為商業(yè)用地，而開發(fā)商卻把它改成住宅用地，建設(shè)商品房銷售。

3．開發(fā)商取得“五證”，并已取得大產(chǎn)權(quán)證，但開發(fā)商已將該房屋抵押給了他人或銀行，以取得貸款，在未還清貸款之前，開發(fā)商不能辦理過戶手續(xù)。購(gòu)房者要是購(gòu)買了這種房屋，所面臨的風(fēng)險(xiǎn)就更大了。如果開發(fā)商不能及時(shí)履行到期的債務(wù)，抵押權(quán)人（銀行）要求實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的話，購(gòu)房者肯定是沒有產(chǎn)權(quán)證書了，甚至可能連居住權(quán)都沒有了，最終，可能購(gòu)房者只能通過訴訟來要回所付的房款。

此外還有因開發(fā)商未交齊土地出讓金等，而辦不下來房產(chǎn)證的事情。希望購(gòu)房者在買房之前能夠多方調(diào)查詢問，謹(jǐn)慎決定。

8、霸王合同愚弄人

案例：消費(fèi)者盧先生2006年與房產(chǎn)公司簽署了“預(yù)定協(xié)議”，雙方約定房屋的預(yù)測(cè)建筑面積為79.99平方米，單價(jià)為每平方米4600元，總價(jià)為367954元。但是，開發(fā)商在協(xié)議中加入了這樣幾個(gè)條款：“房屋的建筑面積以法定測(cè)量機(jī)構(gòu)實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)，交付的時(shí)候按照物價(jià)部門最終確定的價(jià)格為準(zhǔn)。”“如果甲(注：指開發(fā)商)、乙(注：指購(gòu)房者)雙方洽談不成或乙方要求解除協(xié)議，甲方退還已收取的預(yù)定金，并按預(yù)定金的100%收取手續(xù)費(fèi)”“乙方逾期不與甲方簽訂預(yù)售合同，也不與甲方洽談的，所收預(yù)定金不予退還。”盧先生認(rèn)為，開發(fā)商這一系列約定的實(shí)質(zhì)，其實(shí)就是在“實(shí)際價(jià)格不確定”上玩花樣，從而使雙方已經(jīng)約定的“單價(jià)每平方米4600元”事實(shí)上落空，并且給了開發(fā)商單方面提高房屋單價(jià)的權(quán)利。

點(diǎn)評(píng)：經(jīng)對(duì)售房格式合同的調(diào)查，相當(dāng)數(shù)量的格式合同中不同程度地存在不平等條款，暗藏形式多樣的欺詐、愚弄消費(fèi)者的約定。主要表現(xiàn)為：一是開發(fā)商與消費(fèi)者對(duì)一些關(guān)鍵問題或不約定、或敷衍拒絕約定、或在約定中巧設(shè)陷阱，出現(xiàn)糾紛后以合同約定或未約定為由推卸責(zé)任，消費(fèi)者即使投訴也多是處于逆勢(shì)或無奈境地。二是開發(fā)商擅自改變合同約定的房屋設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)，或?qū)⒐迷O(shè)施設(shè)計(jì)的草坪、花壇等地塊改變用途，在消費(fèi)者繳足購(gòu)房款時(shí)已成既成事實(shí)；三是開發(fā)商按合同約定延期交房應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，但在開發(fā)商的各種免責(zé)約定面前，退房、給付違約金等實(shí)際操作卻變得難以兌現(xiàn)。

9、“霧里看花”算面積

案例：2006年9月16日，李先生與南京的一家房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了購(gòu)房合同，購(gòu)買一套面積為96平方米商品房。李先生表示，自己當(dāng)時(shí)對(duì)房屋面積計(jì)算不了解，在開發(fā)商說明房產(chǎn)面積已經(jīng)過有關(guān)權(quán)威部門的認(rèn)定后，他坦然接受。2006年11月，供熱站催繳暖氣費(fèi)，李先生才發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)證上的面積與實(shí)際面積有出入。于是，李先生找到南京市房屋質(zhì)量質(zhì)檢站要求復(fù)測(cè)。很快工作人員就對(duì)房屋進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量，并得出原房屋計(jì)量面積確實(shí)有誤，誤差為8.8平方米，造成誤差的原因主要在于把露臺(tái)作為陽臺(tái)計(jì)算在建筑面積之內(nèi)了。

點(diǎn)評(píng)：在房屋面積計(jì)算上，將實(shí)際建筑面積減少、將不該分?jǐn)偟墓妹娣e進(jìn)行分?jǐn)?、將?yīng)分?jǐn)偟拿娣e重復(fù)計(jì)算等，采取“縮水”或“漲水”手法欺騙消費(fèi)者。在辦理產(chǎn)權(quán)證等手續(xù)上，因一些開發(fā)商不具備開發(fā)售房資格，或因違規(guī)經(jīng)營(yíng)未取得政府的批準(zhǔn)文件，在無法兌現(xiàn)承諾的情況下，以各種借口拒絕或拖延辦理手續(xù)，致使消費(fèi)者喪失對(duì)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或銷售等完全占有的權(quán)利。

10、物業(yè)管理費(fèi)不公開

案例：家住城東的某小區(qū)業(yè)主投訴說，自小區(qū)2000年交付以來，物業(yè)管理處就從來沒有對(duì)物業(yè)管理費(fèi)的收支狀況公布過，只是一味地要求業(yè)主繳納，雖然每平米的物管費(fèi)不多，但是業(yè)主委員會(huì)覺得物管侵犯了消費(fèi)者的知情權(quán)。

點(diǎn)評(píng)：物業(yè)管理上的侵權(quán)行為主要表現(xiàn)為：一是一些物業(yè)公司受雇于開發(fā)商，有的本身就是開發(fā)商的子公司，因利益相聯(lián)，當(dāng)業(yè)主與開發(fā)商發(fā)生糾紛時(shí)，物業(yè)公司自然代表開發(fā)商走到了業(yè)主的對(duì)立面；二是一些物業(yè)公司對(duì)服務(wù)職責(zé)的認(rèn)識(shí)存在偏差，倒置自己的位置，制定的所謂“業(yè)主公約”顯失公平，限制或損害業(yè)主的切身利益；三是一些物業(yè)公司亂收費(fèi)或不合理收費(fèi)、收費(fèi)不服務(wù)或服務(wù)不完善，在服務(wù)上缺位，在管理上越位，甚至以管理替代服務(wù)。

11、虛假?gòu)V告

案例：城北的王先生投訴稱，當(dāng)初買房時(shí)就是看到小區(qū)有相對(duì)寬松的公共休閑場(chǎng)所，誰知入住后不到一年，這種狀況就發(fā)生了變化。被當(dāng)作綠化用的架空層，被開發(fā)商和管理處冠冕堂皇地說成更好服務(wù)和提高小區(qū)居民的文化生活，而建成了類似會(huì)所的棋牌室和健身房，還向業(yè)主收取一定的娛樂費(fèi)用，實(shí)在難以接受。

點(diǎn)評(píng)：不實(shí)廣告和虛假宣傳主要是借助文字概念游戲，用語言的擴(kuò)張力和不定量的手段傳遞虛假信息，做出一些無法核實(shí)和兌現(xiàn)的承諾，誤導(dǎo)消費(fèi)者選購(gòu)。主要表現(xiàn)為：一是以失實(shí)的語言表述和圖標(biāo)描繪隱瞞實(shí)際的物業(yè)狀況；二是以低“起點(diǎn)價(jià)格”為誘餌降低物業(yè)的真實(shí)“性價(jià)比”；三是以夸大的綠化和共用配套設(shè)施等居住環(huán)境宣傳掩蓋實(shí)際的物業(yè)環(huán)境；四是一些房屋中介機(jī)構(gòu)依托發(fā)布虛假?gòu)V告來提高非法牟取的利潤(rùn)率。