二手房不能用公積金貸款的原因有很多，包括房屋類型不符要求、房屋產(chǎn)權(quán)不清晰、房屋房齡太老、房屋沒有價(jià)值、房貸次數(shù)超限、不符合公積金貸款條件等，具體如下：

1、房屋類型不符要求

公積金貸款只能用于購買住宅性質(zhì)的房屋，也就是土地使用年限為70年的房屋。因此如果二手房是單身公寓、loft公寓和寫字樓、商鋪、經(jīng)濟(jì)適用房、小產(chǎn)權(quán)房等商服用地的房屋，土地使用年限為40年，是不能用公積金貸款購買的，只能通過商業(yè)貸款購買。

2、房屋產(chǎn)權(quán)不明晰

辦理公積金貸款需要將所購房屋作為抵押物，以確保貸款安全性。這意味著用來貸款的二手房產(chǎn)權(quán)要明晰，即已經(jīng)下發(fā)了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，且沒有處于抵押狀態(tài)，反之如果二手房的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書還沒有出來，或者是房屋處于抵押狀態(tài)，都不能辦理公積金貸款。

3、房屋房齡太老

公積金貸款對二手住房的房齡有一定限制，一般要求房齡不能超過15年，且房齡加貸款期限不超過30年。畢竟房齡太老的二手房市場流通價(jià)值不高，并且會影響貸款期限，是不能通過公積金貸款購買的，甚至有的都無法通過商業(yè)貸款購買。

4、房屋沒有抵押價(jià)值

比如像二手房太破舊了，無法住人，并且地段不好，很難脫手等，一般是沒有抵押的價(jià)值了，也不能通過公積金貸款購買。畢竟這類房屋即便抵押給了住房公積金中心，也會存在很大風(fēng)險(xiǎn)，要是借款人逾期后不還款，就算把房子拍賣也會賣不出去。

5、房貸次數(shù)超限

借款人如果已經(jīng)過通過公積金貸款買了兩套房子，不管房貸是否還清，都無法再使用公積金貸款買房，因?yàn)橐呀?jīng)超過了公積金貸款使用次數(shù)，只能通過商業(yè)貸款來購買二手房了。

6、不符合公積金貸款條件

借款人繳納公積金時(shí)間低于當(dāng)?shù)刈》抗e金中心規(guī)定的要求，或者是期間有發(fā)生過斷繳，比如大多數(shù)地區(qū)要求是在貸款前連續(xù)繳滿1年及以上公積金?；蛘呤枪e金賬戶沒有充足的余額等，也是不能通過公積金貸款購買二手房的。

二手房貸款是先過戶還是先貸款

二手房貸款是先貸款，然后再過戶。具體流程如下：

1.客戶與房主就房屋價(jià)格商量好后簽訂購房合同協(xié)議，支付一定比例的定金。

2.客戶帶上個(gè)人身份證、當(dāng)?shù)貞艨诒净驎鹤∽C、購房合同協(xié)議、經(jīng)濟(jì)收入證明(比如銀行流水、工資單)等相關(guān)資料前往選定銀行網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行申請，在柜臺領(lǐng)取申請表進(jìn)行填寫后，把表格連同攜帶的資料一并提交上去。

3.銀行展開審核，審批通過，核定貸款金額。

4.收到通知的客戶與房主及時(shí)去網(wǎng)點(diǎn)簽訂貸款合同，以及辦理過戶手續(xù)、抵押手續(xù)等等。

5.銀行發(fā)放貸款資金(一般會先放款至客戶名下銀行卡里，然后再劃撥至原房主名下賬戶當(dāng)中)。

由此可見，客戶先申請貸款，等貸款審批通過后才會簽合同、辦理過戶。如果貸款審批不通過，房子自然暫時(shí)不會過戶，客戶可以去查明貸款被拒原因，解決問題后重新進(jìn)行申請。