開發(fā)商違約一般要按照合同上的約定進(jìn)行賠付，但約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以增加，約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以適當(dāng)減少。

哪些情況屬于開發(fā)商違約

1、逾期交房。

延期交房算是生活中比較常見的開發(fā)商違約情況了，不過延期交房根據(jù)時(shí)間的長短也要?jiǎng)澐謬?yán)重程度，如今大多數(shù)新房都是期房，但是購買期房的話確實(shí)也會(huì)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，這其中逾期交房就是比較常見的一種風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)橛泻芏噘彿空呤亲庵孔拥刃路孔拥?，逾期不交房?huì)使購房者的經(jīng)濟(jì)壓力變大。

2、與約定不符。

很多開發(fā)商在銷售房屋的時(shí)候都會(huì)夸大房子的一些優(yōu)點(diǎn)，故意避開房子的缺點(diǎn)，開發(fā)商違約的情況還包括，購房人收房后發(fā)現(xiàn)房屋的品質(zhì)與當(dāng)初合同約定的不相符。具體情況有很多種，比如面積有出入(大于3%)、窗戶的弧型窗變成平面窗、水電氣未能到戶等等，這都屬于開發(fā)商的違約。如果是因?yàn)橐恍┘?xì)小的質(zhì)量瑕疵導(dǎo)致與合同約定的交房標(biāo)準(zhǔn)不符，則不應(yīng)當(dāng)看成是開發(fā)商的違約。

3、宣傳與實(shí)際交付的房子不一致。

除了開發(fā)商的承諾之外，開發(fā)商對(duì)外的宣傳也會(huì)存在虛假的成分，包括房子的地理位置、基本價(jià)格、面積、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、小區(qū)綠化、物業(yè)管理、周邊配套等與實(shí)際不符。商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出售方就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋，及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。

怎么處理開發(fā)商違約的情形

開發(fā)商違約時(shí)，購房者應(yīng)注意保留相關(guān)證據(jù)材料。在發(fā)生延期交房的糾紛時(shí)，購房者一方面應(yīng)當(dāng)搜集開發(fā)商延期交房的相關(guān)證據(jù)，另一方面應(yīng)當(dāng)保留關(guān)于延期交房造成的額外損失的證據(jù)。這樣掌握好證據(jù)的話，不論在與開發(fā)商協(xié)商過程中還是在提起訴訟時(shí)，都能夠明確其違約事實(shí)，既可以按照合同條款主張約定的違約金，在實(shí)際損失超過約定的違約金的情況下，也可以要求開發(fā)商按照購房者的實(shí)際損失承擔(dān)賠償責(zé)任，從而以事實(shí)為依據(jù)充分地維護(hù)自身的合法權(quán)益。

另外，鑒于房屋延期交付的時(shí)間存在不確定性，購房者應(yīng)當(dāng)注意訴訟時(shí)效問題。根據(jù)法律規(guī)定，購房者應(yīng)當(dāng)自約定的交房之日起兩年內(nèi)向開發(fā)商索賠延期交房的損失。如果在訴訟時(shí)效期限內(nèi)向開發(fā)商主張上述權(quán)利，則新的訴訟時(shí)效就自主張之日起重新計(jì)算兩年。

因此，購房者在解決延期交房糾紛時(shí)，應(yīng)保留向開發(fā)商提起索賠的證據(jù)，如通過書面函件以郵寄方式索賠，以避免因索賠超過訴訟時(shí)效而得不到法律的保護(hù)。