1、摸清市場價(jià)格如果有已經(jīng)看上眼的小區(qū)，或者已經(jīng)有看好了的房子。別磨蹭，趕緊先去了解下近幾個(gè)月的市場成交價(jià)，一般中介那里就可以看得到，所謂知己知彼百戰(zhàn)百勝;畢竟是少則幾十萬多則幾百上千萬的大買賣，大家一定多做好價(jià)格的預(yù)估，可以從樓層、朝向、戶型、采光、綠化等多個(gè)方面先行給自己要買的房子做個(gè)簡單的價(jià)格預(yù)測。

這樣在談價(jià)格的過程中，就可以適時(shí)地拋出某些不利因素，讓賣家進(jìn)行價(jià)格上的一些讓步。

2、了解賣房信息既然房東要賣房，那總要有原因的，是改善還是異地?是變現(xiàn)還是拋售?你都可以從中介那里了解個(gè)大概，如果中介不清楚的，也可以幫你在賣家那里及時(shí)了解。

一般情況下，手里資金充裕或者著急賣房的，價(jià)格都比較好談一些。

3、中介先行談判在你自己還沒有去談價(jià)格之前，可以讓中介幫忙作為急先鋒先去和賣家談一次，盡量表現(xiàn)出誠意，如果能夠成功的降低賣家的房產(chǎn)預(yù)期價(jià)格，那么你再去親自談判的時(shí)候，價(jià)格上就能夠更進(jìn)一步談低了。

4、盡量晚上談判晚上一般人的精神意志會更薄弱一些，更容易讓步;這個(gè)時(shí)候配合中介的游說，很容易能夠拿到一些價(jià)格上的實(shí)惠，當(dāng)然你也要看情況，不要在影響他人休息的時(shí)候半夜跑過去，那指定挨罵。

5、不要著急報(bào)價(jià)買房的時(shí)候，不要輕易的向賣家或中介報(bào)出自己的心理價(jià)位，一旦有了一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)線，那價(jià)格就很難談的動(dòng);即使是中介問，也可以含糊過去，因?yàn)槟憷瓟n中介游說的同時(shí)，可能賣家也在拉攏。

6、適當(dāng)哭窮示弱這招有點(diǎn)不那么上道，但是如果使用得當(dāng)就相當(dāng)好使，能給自己帶來大實(shí)惠;至于細(xì)節(jié)如何操作，大家自己領(lǐng)悟吧，不太會裝慘的可以私信我，咱們根據(jù)實(shí)際情況實(shí)際分析。

7、學(xué)會黑白搭配如果真的確定想買一個(gè)房子，那一般就不是自己一個(gè)人去談了;這個(gè)時(shí)候和同行人，比如父母，或者愛人，或者朋友等可以互為襯托，一個(gè)唱白臉，一個(gè)唱黑臉，該吹捧就吹捧，該打壓就打壓，認(rèn)可房子的同時(shí)表明砍價(jià)的態(tài)度。這樣賣家也很可能會做出讓步。

8、千萬不要著急買房的時(shí)候自己千萬不要著急，即使房子很好，即使看得人很多，別著急，心平氣和的去談，不光能給賣家一個(gè)好印象，還可能給你優(yōu)惠多一些;畢竟賣家也是自己的房子，住的久的都是有感情的。

9、身上帶點(diǎn)現(xiàn)金這一招就是表明實(shí)力了，去定房或是談價(jià)格的時(shí)候帶上幾打現(xiàn)金，給足視覺上的沖擊力，很容易擊潰賣家固收的防線，畢竟價(jià)格不管高還是低，能拿到手里才是錢，赤裸裸的現(xiàn)金攻勢，有時(shí)候能很容易滿足賣家的心理，畢竟轉(zhuǎn)賬是拿不到手里體會現(xiàn)金流的感覺的，便宜一些也沒那么肉疼了。

10、學(xué)會打持久戰(zhàn)如果碰到的賣家軟硬不吃，固執(zhí)已見;那你就試試?yán)L談判時(shí)間吧;我本人見過一個(gè)房價(jià)格談了一天一夜的，一邊談，雙方還能一邊吃飯休息。這個(gè)適用于自己真的喜歡而價(jià)格也真的接受不了的情況下，辛苦一點(diǎn)，換來價(jià)格上的讓步，還是值得的。

11、適當(dāng)刺激賣家如果是賣家在價(jià)格上猶豫不決，而自己感覺其實(shí)有戲的時(shí)候，那可能賣家也需要一個(gè)臺階，這個(gè)時(shí)候作為買家適當(dāng)?shù)慕o點(diǎn)刺激，比如說價(jià)格合適咱們馬上簽合同，再比如能降價(jià)我別家就不看了就只定你這一個(gè)了。做生意講究的是你來我往，給足了面子，又贏到了票子，何樂而不為啊。

12、營造棄買狀態(tài)有的賣家好說的時(shí)候比較堅(jiān)持，一旦買家談不攏打算放棄，賣家又會擔(dān)心自己價(jià)格太高嚇跑買家。如果是這種賣家，可以自己穩(wěn)住心態(tài)，房子嘛、可買可不買;讓對方著急，給出一些優(yōu)惠降價(jià)。

13、注意提價(jià)節(jié)奏一定要注意自己的提價(jià)節(jié)奏，剛開始可以說出一個(gè)比自己心理預(yù)期低的多的價(jià)格，在與賣家談判過程中掌握好進(jìn)退節(jié)奏，目的也是為了能夠在預(yù)期價(jià)格內(nèi)盡量爭取多一些自由空間。

14、注意個(gè)人信息談判猶如戰(zhàn)場，在對弈的過程中注意好自己言辭，不要過多的透漏個(gè)人信息，尤其是與買房有關(guān)的信息，不然主動(dòng)權(quán)就會交到對方手上，價(jià)格上也就不太好談了。

15、家具家電加成賣房房子里的家具家電一般也可以用來作為減少房價(jià)的砝碼;有的房東軟裝奢華，價(jià)值不菲，如若房價(jià)不好談，那就談?wù)劶揖呒译?如果價(jià)值夠高，有的房東也會愿意降低部分房價(jià)換來全屋的家具家電。

16、付款方式周期在買二手房的過程中，付款方式和付款周期也可以用來作為談價(jià)資本;畢竟不管缺不缺錢，賣家都是希望盡快拿到全款的。如果自己是全款，那大可以放心砍價(jià)，如果是貸款，也可以以縮短周期，加快付款等條件來換取賣家房價(jià)上的一些讓步。

17、別怕談崩有很多朋友第一次去談，價(jià)格不理想，就不再去了，其實(shí)完全不用顧慮。如果房子自己比較喜歡，還是可以繼續(xù)約的，有時(shí)候并不是單單你擔(dān)心，可能賣家也會擔(dān)心，多談幾次，表達(dá)自己的主動(dòng)意愿，把降價(jià)壓力給到賣家，如果賣家一次兩次不松口，那就多談幾次，自己把握好談判的尺度，做好回旋即可。

18、以退為進(jìn)最后一個(gè)技巧以退為進(jìn)，如果看賣家希望達(dá)成交易，而價(jià)格上又遲遲不能讓步，那就別耗著了，直接說自己去看別的房子，或者讓中介告訴賣家還有其他在談的房子，同樣的都是把壓力給到賣家，哪個(gè)價(jià)格合適成交哪個(gè)。

二手房交易的注意事項(xiàng)

一、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的可靠度

1、注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個(gè)人;

2、產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否有不符之處;

3、一定要驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證的正本，而且到房管局查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性。

二、考察原單位是否允許轉(zhuǎn)賣

1、確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的公房出讓時(shí)是否已經(jīng)按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位按比例分成;

2、大部分公房進(jìn)行房改時(shí)原單位都保留優(yōu)先回購權(quán)，因此要確認(rèn)原單位是否同意出讓;

3、一般來說，軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學(xué)校)產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。

三、查看是否有私搭私建部分

1、是否有占用屋頂?shù)钠脚_、走廊的情況;或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓;

2、是否改動(dòng)過房屋的內(nèi)、外部結(jié)構(gòu)，如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間;

3、陽臺是不是房主自己封閉的，這牽涉到陽臺面積應(yīng)該怎么計(jì)算的問題。

四、確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積

1、包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實(shí)際面積;

2、產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積;

3、最保險(xiǎn)的辦法是測量一下房屋內(nèi)從一端墻角到另一端墻角的面積，即所謂地毯面積。

五、觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)

1、戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點(diǎn);

2、管線是否太多或者走線不合理;

3、天花板是否有滲水的痕跡，墻壁是否有裂紋或者脫皮等明顯問題。

六、考核房屋的市政配套

1、打開水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓;

2、打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少個(gè)臺的節(jié)目;

3、確認(rèn)房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開不了空調(diào)的現(xiàn)象;

4、觀察戶內(nèi)、外電線是否有老化的現(xiàn)象;

5、電話線的接通情況，是普通電話線還是ISDN電話線;

6、煤氣的接通情況，是否已經(jīng)換用天然氣;

7、小區(qū)有無熱水供應(yīng)，或者房屋本身是否帶有熱水器;

8、冬天暖氣的供應(yīng)以及費(fèi)用的收取，暖氣片數(shù)夠不夠，暖氣溫度夠不夠。

七、了解裝修的狀況

1、原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何，是不是需要全部打掉;

2、了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。

八、查驗(yàn)物業(yè)管理的水平

1、水、電、煤、暖的費(fèi)用如何收取，是上門代收還是自己去繳，三表是否出戶;

2、觀察電梯的品牌、速度及管理方式，觀察公共樓道的整潔程度及布局;

3、小區(qū)是否封閉，保安水平怎樣，觀察一下保安人員的數(shù)量和責(zé)任心;

4、小區(qū)綠化工作如何，物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)。

九、了解以后居住的費(fèi)用

1、水、電、煤、暖的價(jià)格;

2、物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn);

3、車位的費(fèi)用。

十、追溯舊房的歷史

1、哪一年蓋的，還有多長時(shí)間的土地使用期限;

2、哪些人住過，什么背景，是何種用途;

3、是否發(fā)生過不好的事情，是否欠人錢或者發(fā)生過盜竊案;

4、是否欠物業(yè)管理公司的費(fèi)用，以及水、電、煤、暖的費(fèi)用。

十一、了解鄰居的組合

1、好鄰居會讓你生活愉快，選不同的時(shí)間在社區(qū)內(nèi)看人來人往，通過衣首和生活規(guī)律判斷人的社會層次;

2、拜訪上、下、左、右鄰居，了解他們在此居住是否順心;

3、與居委會或者傳達(dá)室的值班人員聊天，了解情況。

十二、算計(jì)一下房價(jià)

1、自己通過對市場上公房的反復(fù)比較判斷房屋的價(jià)值;

2、委托信得過的中介公司或者評估事務(wù)所進(jìn)行評估;

3、銀行提供按揭時(shí)會做保值評估這個(gè)價(jià)格可以看成是房屋的最低保值價(jià)。

十三、二手房按揭的條件

1、年滿18歲，有城鎮(zhèn)戶口，本地、外地均可;

2、能提供穩(wěn)定的收入支付本息的證明;

3、愿意將所賣的房子作為抵押，或者能提供其它符合條件的抵押;

4、所購房屋產(chǎn)權(quán)所屬真實(shí)可靠;

5、支付有關(guān)手續(xù)費(fèi)。

十四、請律師

1、二手房買賣的情況比商品房更為復(fù)雜，因此有律師提供建議參考更可靠;

2、建議請一位盡可能熟悉業(yè)務(wù)的律師做全面顧問。

十五、找代理行

1、代理公司的二手房信息要比個(gè)人更全面，但是目前來看信息的準(zhǔn)確程度還需要驗(yàn)證;

2、在把你的業(yè)務(wù)交給代理行之前應(yīng)該了解：代理行提供的服務(wù)有哪幾項(xiàng)?是否可以幫助申請二手房按揭?買賣過程中若發(fā)生了問題，代理行是否有義務(wù)、有能力負(fù)責(zé)賠償損失?代理行的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少?是否能保證買到稱心的二手房?

十六、考察代理公司是否可靠

1、有效的當(dāng)?shù)毓ど叹诸C發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾砭诸C發(fā)的中介代理行資質(zhì)證書;

2、資質(zhì)證書是行業(yè)管理部門頒發(fā)的，對保證代理行的可靠性更有作用。

十七、及時(shí)了解政策、程序、費(fèi)用上的變化

1、要注意報(bào)紙的新消息;

2、向律師及中介代理公司咨詢;

3、最可靠的還是向有關(guān)房管部門咨詢，及時(shí)了解最新的信息。

十八、產(chǎn)權(quán)是否完整

1、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性，有沒有抵押(包括私下抵押)、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港，也會出現(xiàn)這樣的糾紛;

2、只可相信自己的眼睛，一定要在過完戶以后才能將房款轉(zhuǎn)移到原戶主手上。

十九、小心房款和產(chǎn)權(quán)的交接

1、不要隨便相信對方的信譽(yù)，先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個(gè)重要問題;

2、可以考慮將房款押在一個(gè)雙方都信得過的單位，如律師樓或信譽(yù)較好的代理公司處，等過戶完成后，再將房款轉(zhuǎn)入賣方的賬戶。

二十、保證產(chǎn)權(quán)順利過戶

1、必須要經(jīng)當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾砭洲k理完產(chǎn)權(quán)才算完成過戶手續(xù)。有代理公司、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過程;

2、從買房的角度來說，一定是產(chǎn)權(quán)過完戶以后這套房才真正屬于你，在此之前，賣方隨時(shí)可以毀約。