1、房屋自身因素：這主要包括房屋的物理狀況，如戶型、面積、裝修、房屋年代、樓層、朝向等。一般來說，戶型方正、面積適中、裝修狀況良好的房屋更受歡迎，價格也會相對較高。同時，房屋年代較新的二手房價格也可能會比老舊房屋價格更高。

2、地理位置因素：這包括城市、區(qū)域和小區(qū)等因素。在城市中心或繁華地段的二手房價格通常會更高，因為這些區(qū)域的資源更為豐富，如交通、購物、醫(yī)療等。此外，小區(qū)的檔次、環(huán)境、配套設施等也會對房價產(chǎn)生影響。

3、市場供需因素：這主要包括經(jīng)濟狀況、房地產(chǎn)市場行情及市場供求狀況等。當經(jīng)濟狀況良好、房地產(chǎn)市場繁榮時，房屋的需求量通常會更大，價格也就相應地上漲。同時，當某一區(qū)域的房屋供不應求時，價格也會上漲。

4、政策因素：政策因素對二手房價格的影響主要表現(xiàn)在限購政策、貸款政策、稅收政策等。例如，在某些城市，非本地戶籍購房者需要滿足一定的條件才能購買二手房，這會使得房屋的供應量減少，價格上漲。

5、居住環(huán)境因素：這包括房屋周圍的交通狀況、公共設施的完善程度、空氣質量、噪音等。如果房屋周圍的交通便捷、公共設施完善、空氣質量好、噪音小，那么這類房屋的價格通常也會更高。

6、投資者偏好：投資者的偏好也會影響二手房的價格。例如，一些投資者更喜歡購買某個區(qū)域的房屋，或者更喜歡購買某個特定類型的房屋，這會導致該區(qū)域或該類型房屋的價格上漲。

買二手房如何砍價

1、了解市場價格：在砍價前，需要了解該小區(qū)的房屋大概底價以及周邊房屋的價格。可以通過房產(chǎn)銷售的網(wǎng)絡平臺或者找身邊從事房產(chǎn)中介的朋友進行了解。

2、確定目標價格：根據(jù)房屋的實際狀況、自己的經(jīng)濟狀況以及對房屋的期望，確定一個合理的目標價格。

3、知己知彼：了解賣方的心態(tài)和賣房原因，以及房屋的不足和缺陷，這些都是砍價的切入點。

4、表現(xiàn)出誠心：在談判前，可以向賣方展示自己對房屋的滿意程度，比如對房屋的裝修、位置、周邊設施等方面的好感，讓賣方感受到你的誠意。

5、適當?shù)刈尣剑涸诳硟r時，可以適當?shù)乇憩F(xiàn)出自己的一些讓步，比如可以提出一些購買房屋的條件，或者提出一些有利于賣方的建議，以示自己的誠意。

6、尋求中介幫助：在砍價時，可以尋求中介的幫助。中介通常會提供一些專業(yè)的建議和技巧，以幫助買家更好地進行談判。

7、做好底線準備：在砍價前，需要做好底線的準備。明確自己能夠接受的價格，避免談判過程中超過自己的心理預期。

8、靈活運用談判技巧：在談判過程中，可以運用一些談判技巧，比如對比其他房源、拖延時間、假裝不滿意等，以獲得更好的議價效果。