1、招標(biāo)出讓：土地招標(biāo)出讓所指的是，在規(guī)定的時間限期內(nèi)由符合相關(guān)條件的個人或是單位，按照書面的投標(biāo)方式來競投某地段的土地使用權(quán)。而招標(biāo)人則需按照相關(guān)的要求來折優(yōu)確定土地使用者的出入方式。

2、拍賣出讓：土地拍賣出讓也被稱之為競投，由土地所有者的代表來指定出讓的時間及地點，并組織符合相關(guān)條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場參加土地公開叫價競投，以價高者的原則類出讓。

3、掛牌出讓：土地掛牌出讓就是讓人將出讓信息以掛牌的方式出讓，但需按照公告所規(guī)定的期限將出讓的交易條件，在指定的土地交易場所以掛牌方式公布出來，然后再接受競買人的報價申請并將掛牌價格進(jìn)行更新，按掛牌期限的截止時間來公式結(jié)果。

4、協(xié)議出讓：土地協(xié)議出讓就是出讓者與受讓者雙方以協(xié)議的方式，來對有償土地使用權(quán)進(jìn)行出讓，通常用于工業(yè)或是政府給予的優(yōu)惠政策項目上。

開發(fā)商拿地后的開發(fā)流程

1、前期的準(zhǔn)備

前期準(zhǔn)備工作主要包括由計委對房地產(chǎn)項目進(jìn)行立項審批，規(guī)委對項目進(jìn)行規(guī)劃審批，進(jìn)行設(shè)計施工，土地出讓或轉(zhuǎn)讓等。此階段的主要工作是取得項目開工建設(shè)的一系列許可證和取得項目建設(shè)用地的國有土地使用權(quán)。我們所說的五證中的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》都是在這個階段取得的。

而《國有土地使用權(quán)證》由于開發(fā)商支付土地出讓金的時間不同，取得的時間也不盡相同。在房地產(chǎn)開發(fā)中，土地的取得是最重要的。現(xiàn)階段，土地的取得有兩種方式：劃撥和出讓。

劃撥是指國家將土地?zé)o償劃撥給使用人使用，劃撥出讓的土地由于未向國家交納土地出讓金，不允許作開發(fā)利用。一般都是劃撥給國家機(jī)關(guān)、學(xué)校等單位使用。出讓是指與國家簽訂土地出讓合同，交納土地出讓金獲得國有土地使用權(quán)的方式。

目前的房地產(chǎn)開發(fā)除經(jīng)濟(jì)適用房外，都屬于這種方式。同樣，如果要在劃撥土地上進(jìn)行開發(fā)，也要交納土地出讓金，將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地。出讓的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分為：居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)用地40年等。

2、建筑施工階段

建筑施工階段是開發(fā)商委托建筑公司進(jìn)行項目建設(shè)的階段。該階段是房地產(chǎn)開發(fā)的重要階段。在本階段，為了更快的收回成本，回籠資金，實現(xiàn)贏利，開發(fā)商通常在建筑階段采用項目預(yù)售的方式對物業(yè)進(jìn)行銷售。

3、銷售階段

銷售階段是開發(fā)商出售商品房，回收資金實現(xiàn)贏利的階段。一個項目銷售的成敗決定著開發(fā)商的根本利益。銷售分為預(yù)售和現(xiàn)房銷售兩個階段，預(yù)售即通常所說的期房銷售，是指開發(fā)商在建設(shè)工程竣工之前進(jìn)行銷售，現(xiàn)房銷售即開發(fā)商在取得《竣工證》或竣工驗收合格文件后進(jìn)行銷售。由于預(yù)售可以提前回收資金，目前開發(fā)商大多采用此種銷售方式。