小產(chǎn)權(quán)房理論上是不可以買賣的。購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)有如下幾點(diǎn)：

1、不能貸款，不能過戶。

由于土地性質(zhì)的原因，小產(chǎn)權(quán)只有居住功能，就連購(gòu)房貸款都不能辦理。

2、易出問題，維權(quán)難。

3、物業(yè)和其它權(quán)益得不到保障。

4、購(gòu)房者在購(gòu)得小產(chǎn)權(quán)房后，一旦遇到政府征地拆遷，無法獲得相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償。

小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力的3種情形

1、本集體組織成員之間買賣小產(chǎn)權(quán)房一般認(rèn)定合同有效

我國(guó)法律明文規(guī)定，農(nóng)村住宅即所謂的小產(chǎn)權(quán)房只能分配給本村村民，并禁止向城市居民出售。但并沒有禁止小產(chǎn)權(quán)房在同一集體組織成員之間流轉(zhuǎn)、買賣。

因此，只要同一集體成員具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力，簽訂小產(chǎn)權(quán)房買賣合同時(shí)買賣對(duì)方也表示真實(shí)，且不違反法律或社會(huì)公共利益，那么在這種情況下，一般會(huì)認(rèn)定該小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是有效的。

2、本集體與他集體組織成員之間買賣小產(chǎn)權(quán)房一般認(rèn)定合同無效

因?yàn)檗r(nóng)村集體土地宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)取得或變相取得。因此，買賣雙方所簽訂的房屋買賣協(xié)議，是違反我國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，一般都會(huì)被認(rèn)定為無效協(xié)議。

3、集體組織成員與城鎮(zhèn)居民之間買賣小產(chǎn)權(quán)房一般認(rèn)定合同無效

根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》中的規(guī)定，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。

小產(chǎn)權(quán)房有哪些類型?

1、通常意義上的小產(chǎn)權(quán)房

也就是占用集體用地或耕地違法建設(shè)，將農(nóng)民集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開發(fā)的違法建筑。一般來說，該類型的小產(chǎn)權(quán)房在實(shí)際生活中，是最常見的。

2、限制銷售的小產(chǎn)權(quán)房

也就是在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場(chǎng)上銷售。同時(shí)還是具有產(chǎn)權(quán)糾紛的不完全產(chǎn)權(quán)房。

3、軍產(chǎn)房

所謂的軍產(chǎn)房，其實(shí)意思就是指在軍隊(duì)享有使用權(quán)的土地上進(jìn)行商品房的開發(fā)，之后賣給軍人以外的地方居民。因此，人們就俗稱“軍產(chǎn)房”。

4、部分二手房

在實(shí)際生活中，有一些二手房還沒辦理征地手續(xù)及欠繳土地出讓金，就這樣直接進(jìn)買賣交易了，該類型的二手房也為小產(chǎn)權(quán)房。一般來說，該類房屋的買賣合同會(huì)被視為無效。