土地使用權(quán)可以抵押。用于抵押的土地使用權(quán)必須是通過有償出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的合法土地使用權(quán)，并且是已辦理土地登記手續(xù)的土地使用權(quán)。

土地使用權(quán)抵押權(quán)設定本身并不發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，即土地使用權(quán)抵押后，土地使用者可繼續(xù)對土地進行占有、收益，只有在債務不能履行時，抵押權(quán)人才能依照法定程序處分土地使用權(quán)，此時土地使用權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)移。

土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物及其他附著物隨之抵押。地上建筑物及其他附著物抵押時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之抵押，也就是說，土地使用權(quán)與地上建筑物及其他附著物必須同時抵押。土地使用權(quán)抵押不得違背土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。土地使用權(quán)人將土地抵押后，并不喪失轉(zhuǎn)讓權(quán)，但在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時，應告知抵押權(quán)人。

土地使用權(quán)抵押的法律風險

1、土地使用權(quán)對房屋所有權(quán)的限制

如果存在地上定著物，則無論是以房產(chǎn)作抵押還是以房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押，都必須堅持“房地一致”的原則，具體表現(xiàn)為由于沒有房屋權(quán)屬證明或者單個抵押一方的價值已經(jīng)足夠等原因，借款方只愿意抵押房屋或只提供土地使用權(quán)抵押，不能或不愿同時提供二者合一的抵押，使得此種抵押擔保出現(xiàn)法律風險，商品房和商鋪例外。

2、超期未開發(fā)建設收回風險

以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)，但是，因不可抗力或者政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必須的前期工作造成動工開發(fā)延遲的除外。

3、抵押登記不規(guī)范風險

目前，有的地區(qū)采用房地統(tǒng)一抵押登記制度，有的采用分開抵押登記制度。例如，在進行土地及地上建筑物(均有證)抵押登記時，有的地區(qū)需要同時在土地局和房產(chǎn)局分別進行抵押登記，有的地區(qū)則只需要在房產(chǎn)局進行合并抵押登記。此外，在實際操作中會發(fā)現(xiàn)，針對部分地上建筑物無證的情況，有的地區(qū)只要將地上建筑物一并納入抵押范圍，則可以在土地局一并辦理抵押登記，但有的地區(qū)只接受有權(quán)屬證明的財產(chǎn)抵押或者在建工程抵押，但是進行在建工程抵押的相關(guān)要求較為嚴格，因此，一些無證件的地上建筑物很難一并抵押，這就造成了處置的難度。