房貸月供還款額有兩種計(jì)算方式，等額本息還款和等額本金還款，具體計(jì)算公式如下：等額本息：月還款額=貸款本金*月利率*(1+月利率)^總還款月數(shù)/[(1+月利率)^總還款月數(shù)-1]。等額本金：月還款額=貸款本金/總還款月數(shù)+(貸款本金-累計(jì)已還款本金)*月利率。

房貸的影響因素有哪些?

1、貸款金額。貸款金額越多月供越多，但是首付款就越少。貸款金額的多少取決于《商品房買賣合同》上的房屋總價(jià)和首付款金額(二手房總價(jià)和評估機(jī)構(gòu)評估出來的價(jià)格有關(guān)系)。

2、基準(zhǔn)利率?；鶞?zhǔn)利率不是固定的，央行會根據(jù)不同時(shí)期的經(jīng)濟(jì)情況不斷變化調(diào)整的?，F(xiàn)在我國銀行商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率是4.9。基準(zhǔn)利率的調(diào)整沒有固定的調(diào)整時(shí)間和調(diào)整頻率。

3、貸款年限。貸款年限越長，基準(zhǔn)利率越少，月供越少。貸款年限和房屋的剩余土地使用年限以及貸款人的年紀(jì)有關(guān)系，正常情況下商業(yè)按揭貸款貸款人最大貸款年紀(jì)不得超過65周歲，貸款期限不超過30年。公積金貸款人的最大年紀(jì)不超過退休年紀(jì)，男性不超過60周歲，女性不超過55周歲。

房貸沒有還清前房產(chǎn)證在哪里

在銀行里。辦理貸款購房時(shí)是向銀行進(jìn)行貸款的，所以銀行相當(dāng)于是一次性將錢款支付給開發(fā)商，房產(chǎn)證自然也屬于銀行的抵押產(chǎn)品，而自己是分期向銀行歸還欠款，只有當(dāng)自己的貸款完全還清之后，才能拿到屬于自己的真正的房產(chǎn)證，否則這段時(shí)間一直會放在銀行的保險(xiǎn)柜中寄存。有需要的話需要走申請手續(xù)向銀行借用，但這樣并不表示自己擁有了房產(chǎn)證，而只是有暫時(shí)的使用權(quán)，事后還需要將房產(chǎn)證歸還，若不歸還屬于違法行為，需要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。