小產(chǎn)權(quán)房不能買，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房屬于不能對(duì)外交易的房屋，對(duì)外交易不受法律保護(hù)。購(gòu)房人交付房款后得不到合法的房產(chǎn)，不能確定房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬。即使有些小產(chǎn)權(quán)房出售人認(rèn)可購(gòu)房人轉(zhuǎn)讓房屋并辦理所謂的轉(zhuǎn)讓“登記”，但是這種“登記”是沒(méi)有法律效力的，一旦發(fā)生糾紛不能產(chǎn)生保護(hù)購(gòu)房人的效力。

小產(chǎn)權(quán)房的弊端

1、缺少“五證”

“五證”是消費(fèi)者取得房產(chǎn)證的先決條件，即具備國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷預(yù)售許可證。

大部分小產(chǎn)權(quán)房并沒(méi)有土地使用權(quán)，而且開(kāi)發(fā)者沒(méi)有獲取開(kāi)發(fā)的資格，所以購(gòu)房合同也不可能在房管局備案，而且購(gòu)買后不可能拿到一個(gè)合法合規(guī)，有效的房產(chǎn)證。

2、拆遷難補(bǔ)償

小產(chǎn)權(quán)房實(shí)際上屬于在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，很有可能被拆除，而且大部分業(yè)主也得不到拆遷安置補(bǔ)償。

雖然，有些地方街道辦和當(dāng)?shù)卣J(rèn)可小產(chǎn)權(quán)房，拆遷會(huì)有賠償?shù)粫?huì)太多，賠償給房屋產(chǎn)權(quán)人，可以說(shuō)房主相當(dāng)于租的房屋。但較少的賠償用于買商品房，無(wú)異杯水車薪!

3、質(zhì)量難保證

小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)通常都是小包工頭建設(shè)的，建設(shè)團(tuán)隊(duì)顯然無(wú)法與正規(guī)的商品房建設(shè)團(tuán)隊(duì)相比，而且缺乏監(jiān)督，尤其為了賺快錢，建設(shè)質(zhì)量其實(shí)是無(wú)法比擬的。

建筑年限稍長(zhǎng)，容易就可能比較破舊，甚至出現(xiàn)裂縫等影響居住體驗(yàn)，也會(huì)較快進(jìn)入危房導(dǎo)致無(wú)法入住。

4、配套不完善

很多小產(chǎn)權(quán)房建造的地方多半是偏遠(yuǎn)郊區(qū)或農(nóng)村地方。交通不便的同時(shí)，周邊配套并不完善!而且有些小產(chǎn)權(quán)房幾乎都沒(méi)有暖氣、等配套設(shè)施。將來(lái)一旦出現(xiàn)糾紛，可能連水電都沒(méi)有。

5、遺贈(zèng)也麻煩

很多人覺(jué)得房屋是長(zhǎng)輩贈(zèng)送的燦爛遺產(chǎn)。但小產(chǎn)權(quán)房由于缺乏產(chǎn)權(quán)，未來(lái)在遺產(chǎn)繼承時(shí)也會(huì)遇到許多麻煩。

小產(chǎn)權(quán)房屋畢竟沒(méi)有法律意義上的“產(chǎn)權(quán)”，所以法院在判決中不能說(shuō)歸誰(shuí)誰(shuí)“所有”，而是表述為歸誰(shuí)誰(shuí)“繼承”。小產(chǎn)權(quán)的繼承從法理上就是繼承的居住使用等的利益，不能處分所有權(quán)。

6、小產(chǎn)權(quán)房不能抵押或者上市轉(zhuǎn)賣

國(guó)家法律規(guī)定中小產(chǎn)權(quán)房屋的產(chǎn)權(quán)證是國(guó)家不認(rèn)可的，由于小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，無(wú)法交易，故而肯定無(wú)法申請(qǐng)任何銀行的抵押貸款的，故而不可能因此申請(qǐng)到房貸的，即便全款購(gòu)買，后續(xù)也無(wú)法申請(qǐng)抵押貸款，這個(gè)和商品房不同。

商品房可以按照國(guó)家政策申請(qǐng)房貸或者消費(fèi)貸，經(jīng)營(yíng)貸，最多可以申請(qǐng)到房產(chǎn)價(jià)值的70%，甚至更高。

購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房通常情況下不會(huì)增加買家的信用貸款額度。沒(méi)有金融屬性意味著沒(méi)有金融杠桿，升值幅度有限。