商改住是一個法律名詞，是指用地單位為了規(guī)避風險，將依法批準的商業(yè)建設(shè)用地改作居住土地使用，并最終以商務(wù)公寓或酒店式公寓的形式推出。一些區(qū)域不適合商，適合住，將商業(yè)房改為住宅，即“商改住”后的售價高于早先商業(yè)用途的價格。

買商改住的風險

“商改住”對于買家來說具有一定的風險,朱輝估計,短期內(nèi)廣州肯定不會追隨北京的步伐來限制“酒店式公寓”或者“商改住”項目,因此主要還是要靠買家自己來衡量其中的風險。

“商改住”項目除了產(chǎn)權(quán)較短之外,還潛藏著三個方面的風險。首先,“商改住”項目往往都不帶學(xué)位,因此那些以買學(xué)位為目的的購房者一定要規(guī)避這樣的項目。另一方面,“商改住”項目的水、電費往往都是按照商業(yè)項目標準來收取,如某酒店式公寓的水、電費標準是民用水電費標準的2倍。此外,一些號稱商住兩用的“商改住”項目的管理費也會比較高,位于大學(xué)城的一個“商改住”項目管理費要2.5元/平方米/月。

除了這些非常明顯的風險之外，朱輝還告訴記者，購買這種“商改住”項目的往往是投資者，基本上都不是長期持有，因此需要考慮轉(zhuǎn)手的問題。首先這種“商改住”項目接盤的買家肯定要比住宅少，市場并不活躍，一旦房價下跌，出手的難度會很大。此外，這種“商改住”的物業(yè)在轉(zhuǎn)手的過程中，相關(guān)費用按照商用物業(yè)來計算，商用物業(yè)轉(zhuǎn)讓的契稅要3%，而普通住宅轉(zhuǎn)讓的契稅一般只要1.5%。此外商用物業(yè)轉(zhuǎn)讓還要征收營業(yè)稅、土地增值稅等。