1.房產(chǎn)泡沫特征

房地產(chǎn)價格波動幅度較大、沒有穩(wěn)定的周期和頻率、貨幣供應(yīng)量在房地產(chǎn)經(jīng)濟系統(tǒng)中短期內(nèi)急劇增加等。房地產(chǎn)“泡沫”的成因有以下三個方面：

（1）投資者過度投機；

（2）消費者及投資者對未來價格的預(yù)測偏高；

（3）銀行信貸非理性擴張。

一旦房地產(chǎn)“泡沫”破裂，則可能造成經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和社會結(jié)構(gòu)的失衡、導(dǎo)致金融危機甚至引發(fā)政治和社會危機。

2.房產(chǎn)泡沫定義

理論化定義：指由房地產(chǎn)投機等因素所引起的房地產(chǎn)價格脫離市場基礎(chǔ)的持續(xù)上漲，也就是土地和房屋價格極高，與其使用價值(市場基礎(chǔ)價值不符)，雖然賬面上價值增長很高，但實際上很難得到實現(xiàn)，形成一種表面上的虛假繁榮

房價的確是房地產(chǎn)泡沫的主要表現(xiàn)，就像股價和整體物價水平一樣，所以房地產(chǎn)泡沫就是房價過高，不僅是絕對價位高，而且是相對價位高，高得整個社會無法承受，也許一兩年可以承受，但長期無法承受。投資過熱所造成的持續(xù)性惡性通貨膨脹可以理解為泡沫經(jīng)濟，而一個行業(yè)的過快增長特別是伴隨著價格的過度虛高就是一種行業(yè)增長的泡沫，但一些特別重要行業(yè)的泡沫(像房地產(chǎn)、汽車和高科技產(chǎn)業(yè))卻能演化為整體經(jīng)濟的泡沫。

3.房產(chǎn)泡沫判斷標(biāo)準(zhǔn)

我們把判斷房地產(chǎn)泡沫的標(biāo)準(zhǔn)歸納為“五高”，即投資的持續(xù)超高增長，消費的持續(xù)超高增長，房價持續(xù)大幅攀高或持續(xù)居高不下，房地產(chǎn)投資所占比重高及房價收入比明顯偏高。

這“五高”之間一般是有很強的關(guān)聯(lián)性的，不僅是高，而且是持續(xù)性的“高”。我們所定義的持續(xù)標(biāo)準(zhǔn)是連續(xù)2年以上。而高或超高的界限大致為：所謂投資和消費超高增長是指房地產(chǎn)投資和消費的年增長率超過GDP增長率的2倍以上；而房價高一是絕對價位高，二是短期內(nèi)房價增長過快，房價年均增長達(dá)到或接近2位數(shù)；房地產(chǎn)投資所占比重高指超過25%以上；房價收入比高是指超過6:1甚至是超過8:1。按以上標(biāo)準(zhǔn)，我國房地產(chǎn)的確出現(xiàn)了泡沫現(xiàn)象，而且在一些地區(qū)還比較嚴(yán)重。