房地產(chǎn)三條紅線房地產(chǎn)指的是這是監(jiān)管層收緊房企融資較為清晰的三條標(biāo)準(zhǔn)，要求控制房地產(chǎn)行業(yè)的有息債務(wù)增長，并設(shè)置了三條紅線，紅線一是剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%，紅線二是凈負(fù)債率不得大于100%，紅線三是現(xiàn)金短債比不得小于1倍。根據(jù)“三道紅線”的觸線情況，將分為紅、橙、黃、綠四擋，紅色檔三條紅線都觸碰到了不得新增有息負(fù)債。橙色檔碰到兩條線負(fù)債年增速不得超過5%。黃色檔碰到一條線，負(fù)債年增速不得超過10%。綠色檔三條線都未碰到，負(fù)債年增速不得超過15%。

三條紅線對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

1、所謂“三條紅線”，即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%;凈負(fù)債率大于100%;現(xiàn)金短債比小于1倍。根據(jù)房企“踩線”情況不同，會(huì)按照“紅、橙、黃、綠”四檔來控制有息負(fù)債規(guī)模年增長速度。而“降負(fù)債”成為接下來多家房企必須應(yīng)對的棘手問題，方法除了加強(qiáng)銷售回款，還要控制拿地規(guī)模。

2、房企拿地?cái)U(kuò)張很大程度上依賴于融資，融資三條紅線將限制房企的拿地激進(jìn)程度，使得地市的周期波動(dòng)性減弱，起到‘穩(wěn)地價(jià)’的作用?！叭龡l紅線”規(guī)定是從供給端的角度切入，對新增開發(fā)項(xiàng)目數(shù)量進(jìn)行限制，從根源上減少信貸資源流入房地產(chǎn)市場，使土拍市場降溫。

三條紅線主要是對市場化、規(guī)則化、透明化的融資規(guī)則，有利于房地產(chǎn)企業(yè)形成穩(wěn)定的金融政策預(yù)期，合理安排經(jīng)營活動(dòng)和融資行為，增強(qiáng)自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力，也有利于推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)長期穩(wěn)健運(yùn)行，防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。

設(shè)置“三條紅線”的目的

1. 防范因房地產(chǎn)融資帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)

近幾年國內(nèi)房企發(fā)生了多起違約事件，其中不乏國內(nèi)頂級房企或上市房企的身影。隨著房地產(chǎn)金融屬性的逐步加大，房地產(chǎn)行業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)也逐步被監(jiān)管層提上了議程。因此，從融資和負(fù)債的角度去控制房地產(chǎn)市場的金融風(fēng)險(xiǎn)一定是有效的。

2. 間接有效地控制房地產(chǎn)價(jià)格

控房價(jià)是監(jiān)管層較為關(guān)注的一個(gè)方面，如何有效地控制房價(jià)，一直是一個(gè)令人非常頭疼的問題。如今，限制土地價(jià)格上限、限購等政策陸續(xù)出臺，這些政策本身有一定的效果，但從房企本身“降杠桿”才是根本。房地產(chǎn)融資新規(guī)中重要的一點(diǎn)是要求房企從自身做起，加強(qiáng)周轉(zhuǎn)能力，控制成本，加快開發(fā)、銷售和回籠資金的進(jìn)度，從而促進(jìn)房價(jià)的穩(wěn)定。

3. 推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型，加強(qiáng)服務(wù)屬性

房地產(chǎn)融資新規(guī)對傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)提出了更高的要求，傳統(tǒng)的拿地——蓋樓——銷售模式未來對房地產(chǎn)企業(yè)的貢獻(xiàn)度會(huì)持續(xù)降低，物業(yè)、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)這些可提供長期現(xiàn)金流的模式貢獻(xiàn)度會(huì)有更大的發(fā)展空間。房地產(chǎn)企業(yè)如果有更多長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流保障，就會(huì)降低對“高杠桿”的依賴，從而在保障房地產(chǎn)行業(yè)可控性的同時(shí)降低房地產(chǎn)金融所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。