房?jī)r(jià)租金比指每平方米的房?jī)r(jià)與每平方米的月租金之間的比值,大致反映了房屋以出租方式取得的。一般情況下,若要滿足5%-6%的要求,房?jī)r(jià)租金的比值為196-232,如果房?jī)r(jià)租金比超過(guò)300,說(shuō)明該區(qū)域房產(chǎn)價(jià)值變小,房?jī)r(jià)高估,也就意味著房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重;如果低于200,說(shuō)明該區(qū)域較大,房?jī)r(jià)泡沫不大。

房屋租金的影響因素

1、地段。商業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域、大學(xué)、距離軌道交通步行10－15分鐘的房屋同比租金較高。

2、裝修。為確保出租房屋的品質(zhì)，戶主需要提供電器和家具，每三到五年做一次簡(jiǎn)單裝修，并更換部分家具家電，出租房家電及裝修折舊率較高。

3、租賃期限。租期的長(zhǎng)短，決定了租金支付年限的長(zhǎng)短，租期越長(zhǎng)，承租人占用出租人資金的時(shí)間也就越長(zhǎng)，出租人承受的利息負(fù)擔(dān)就越重，因此，在出租人通過(guò)租金的形式回收利息的情況下，租期越長(zhǎng)，租賃費(fèi)用的總額會(huì)越大。

4、保證金因素。租賃保證金是承租人在合同簽訂生效之日就要交付的一筆金額，租賃合同終止時(shí)出租人全額退還，不計(jì)利息。

5、空置率。每年春節(jié)前后是房屋空置的高峰，一年平均有一個(gè)月要計(jì)入空置期，在空置期內(nèi)沒(méi)有租金收入。

租金回報(bào)率怎么算

1、方法一：租金回報(bào)率分析法，公式：（稅后月租金－每月物業(yè)管理費(fèi)）×12／購(gòu)買房屋總價(jià)，這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。

優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、房?jī)r(jià)及兩種因素的相對(duì)關(guān)系，是選擇“績(jī)優(yōu)地產(chǎn)”的簡(jiǎn)捷方法。

缺點(diǎn)：沒(méi)有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒(méi)有考慮資金的時(shí)間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對(duì)按揭付款不能提供具體的分析。

2、方法二：租金回報(bào)率法，公式：（稅后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）。

優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、價(jià)格和前期的主要投入，比租金回報(bào)法適用范圍更廣，可估算資金回收期的長(zhǎng)短。

缺點(diǎn)：未考慮前期的其它投入、資金的時(shí)間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問(wèn)題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。