北京小產(chǎn)權房能不能買，需視情況而定：

1、如果房屋買賣存在于房屋所在的本鄉(xiāng)或者本村范圍內(nèi)、取得有關組織或部門的批準，能買。

2、如果沒有房產(chǎn)證，不能過戶，就不能買。

買小產(chǎn)權房的風險有哪些

1、缺少“五證”

“五證”即具備建設用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證、建筑工程施工許可證、建設工程規(guī)劃許可證及商品房銷預售許可證是消費者取得房地產(chǎn)許可證的前提條件，房地產(chǎn)項目，包括城中村改造，沒有“五證”不能辦理房產(chǎn)證，雖然小產(chǎn)權房十分受歡迎，但業(yè)內(nèi)很多人認為小產(chǎn)權房存在很多風險。

2、拆遷難以補償

那些“廉價房”其實屬于政府規(guī)定范圍之外的違法建筑，除了不能辦理房產(chǎn)證，如果與國家規(guī)劃相沖突很可能會被拆除，拆遷安置補償業(yè)主無法得到。

3、質量難以保證

沒有人監(jiān)督房子的質量，一些開發(fā)商會偷工減料賺錢，從而構成安全隱患。除了房屋質量和售后保修難以保證之外，這種住宅一般由土地所在的村莊開發(fā)，入住后的物業(yè)管理也容易出現(xiàn)問題。

4、配套設施不完善

幾乎所有這些房子都沒有供暖和天然氣等配套設施，而且，如果將來發(fā)生糾紛，可能沒有水和電。

5、遺贈也麻煩

由于產(chǎn)權缺失，以后繼承會有很多麻煩。以新農(nóng)村建設和舊村改造的名義，是一種常見的“小產(chǎn)權房”運營模式，具有刮邊性質。一位業(yè)內(nèi)人士還透露，由于沒有辦理相關手續(xù)，這類房屋的價格普遍很低，一些開發(fā)商正在“另謀高就”，一旦被清算，他們就無法信守承諾，立即撤離，后續(xù)帶來的許多麻煩都留給了買家。

6、小產(chǎn)權房不能抵押或上市轉賣。

買房不是小事，甚至是父母和他們兩代人的積蓄，所以買之前要慎重。