今年夏天的天氣情況十分惡劣相信不少業(yè)主已經(jīng)都有所了解，隨之而來的房頂漏水、屋頂裝修被掀翻、電梯出現(xiàn)故障燈問題接踵而至。那么這時候住宅專項維修資金似乎可以派上用場了。但是成都裝修網(wǎng)了解到，其實在支取方面還是存在困難。那么住宅專項維修資金的使用現(xiàn)狀是什么呢？跟咱成都裝修網(wǎng)一起來了解一下吧。

普遍存在資金支取難

住宅專項維修資金，通俗來說就是房屋的“治病錢”。我國物權(quán)法規(guī)定，建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業(yè)主共有，經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。

但成都裝修網(wǎng)在采訪中了解到，多個小區(qū)電梯從發(fā)生故障到維修耗時要8個月以上，由于近半數(shù)業(yè)主不同意，有的小區(qū)電梯維修擱淺了近1年，有的物業(yè)公司經(jīng)理工作10年僅2次成功啟動此筆資金……許多房屋“應修未修”或者修繕不及時，一些地方的住宅專項維修資金還沉睡在銀行賬戶里。

使用難是因為支取難。按照物權(quán)法規(guī)定，決定籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意?！皟蓚€2/3的指標操作起來比較困難。部分業(yè)主參與公共事務的積極性不高，‘事不關己’現(xiàn)象較突出。還有部分業(yè)主并不在當?shù)鼐幼?，難以書面簽字表決?！?/p>

支取難還受到其他多重因素的影響。據(jù)中國人民大學教授劉俊海介紹，專項維修資金屬于業(yè)主的共有財產(chǎn)，物業(yè)管理公司應該按照規(guī)定啟動業(yè)主委員會機制并召開業(yè)主大會，保證信息公開透明，進一步征得業(yè)主的信任和同意。

但是成都裝修網(wǎng)隨機走訪了多個小區(qū)，發(fā)現(xiàn)只有個別小區(qū)成立了業(yè)主委員會，被訪業(yè)主紛紛表示從來沒有參加過業(yè)主大會。這就導致該筆資金使用情況不公開透明，很多業(yè)主擔心錢款被挪用，進而增加了資金使用的阻力。

此外，王經(jīng)理還透露，部分房地產(chǎn)企業(yè)未能全額繳存代收的住房維修資金，票據(jù)結(jié)報也不及時;住宅信息錄入有誤，導致無法核對;住宅轉(zhuǎn)移登記時維修資金余額補繳和過戶管理不到位，這些都進一步增加了資金支取、使用的難度。

根本之策是業(yè)主自治

采訪中，多位專家建議，可在住宅維修資金中拿出一部分匯集成“資金池”，由房管部門統(tǒng)一調(diào)撥資金，每年定期對全市的物業(yè)管理進行維修，并嚴格核算。同時，建立適當?shù)摹盎ㄥX”機制，相關部門對于不合格的小區(qū)共用設施應該督促整修，讓資金使用具備主動性。

住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%。直轄市、市、縣人民政府建設(房地產(chǎn))主管部門應當根據(jù)本地區(qū)情況適時調(diào)整。

挪用住宅專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府建設(房地產(chǎn))主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，沒收違法所得，可以并處挪用金額2倍以下的罰款;構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。物業(yè)服務企業(yè)挪用住宅專項維修資金，情節(jié)嚴重的，除按前款規(guī)定予以處罰外，還應由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。

“在我代理的案件中，很多業(yè)委會成立后積極行使權(quán)利，拿回了業(yè)主共有的物業(yè)管理用房、小區(qū)共有車位的管理權(quán)等。如果沒有業(yè)主委員會，做到上述事項就很難了，遑論召開業(yè)主大會表決支取使用住宅專項維修資金了?！睆埗饨榻B，“實踐中，因為要由開發(fā)商提供前期物業(yè)服務，物業(yè)單位往往就是開發(fā)商的子公司，相對業(yè)主來說是強勢，物業(yè)公司基于自身利益通常不愿意業(yè)主成立業(yè)委會?！?/p>

“加強維修基金的使用管理，關鍵是推進小區(qū)盡快成立業(yè)主委員會，實現(xiàn)業(yè)主自治?！眲⒖『＝ㄗh，物業(yè)管理公司應按規(guī)定激活業(yè)主委員會及業(yè)主大會機制。這一方面有利于業(yè)主之間通過公開透明的平臺進行溝通，另一方面便于業(yè)主監(jiān)督物業(yè)管理公司的相關工作，確保住宅專項維修資金不被亂用和挪用。

針對通過立法變更表決比例的問題，張冬光認為，互聯(lián)網(wǎng)時代，政府部門主動幫助業(yè)主建立業(yè)主委員會，并通過網(wǎng)絡表決機制，能降低表決成本?！皩τ诰o急維修項目，我們還可以嘗試由政府設立專門賬戶先墊付，再向公共維修基金追償;或者設立一種訴訟機制，賦予業(yè)主訴訟的權(quán)利，勝訴后，可以直接使用維修基金。這些都能比通過立法變更表決比例更快捷解決問題。”

成都裝修網(wǎng)建議，物業(yè)管理公司應當提高辦事效率，遇到房屋修繕等問題，及時通過微信群進行通知與商議，同時定時公示住宅專項維修資金余額及使用明細，保證資金使用安全透明。政府相關部門也應進一步加強監(jiān)管，確保專項資金的安全和合理化使用。