1、市場(chǎng)行為屬性不同，一般來(lái)說(shuō)，商品房是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獨(dú)立開(kāi)發(fā)的一種產(chǎn)品，通過(guò)市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)關(guān)系來(lái)實(shí)現(xiàn)其價(jià)值和使用價(jià)值。最重要的是，對(duì)購(gòu)房群體沒(méi)有限制，屬完全的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)行為。

而集資房則是通過(guò)單位、社會(huì)團(tuán)體組織、住宅合作社等組織建設(shè)，主要是為了解決單位和社會(huì)團(tuán)體組織既定范圍的中低收入家庭的住宅問(wèn)題。另外，它采用的是先集資后建房的形式，是一種非市場(chǎng)行為。

2、申辦手續(xù)不同，在通常情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司要開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)普遍商品房，就必須要“五證俱全”。即要同時(shí)具備建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、國(guó)有土地使用證、商品房預(yù)售許可證。集資房的土地主要是通過(guò)政府劃撥的方式取得，并且減免了相關(guān)稅費(fèi)。因此，集資房的建設(shè)在申辦手續(xù)的過(guò)程中各種手續(xù)的辦理與一般商品房開(kāi)發(fā)辦理過(guò)程不同。

3、土地使用權(quán)大不同，我們?cè)谫?gòu)買(mǎi)商品房后，不僅可以獲得房屋所有權(quán)，而且房屋所在土地的使用權(quán)也是歸我們購(gòu)房者所有的。因此在土地使用權(quán)這一點(diǎn)與集資房有很大的不同。因?yàn)榧Y房取得的是劃撥土地使用權(quán)，因此在獲得房屋產(chǎn)權(quán)年限內(nèi)，土地使用權(quán)還是歸國(guó)家所有。

購(gòu)買(mǎi)集資房存在什么風(fēng)險(xiǎn)

1、產(chǎn)權(quán)沒(méi)有保證。興建集資房的單位或個(gè)人通常打著合作建房的招牌，卻不能提供國(guó)土部門(mén)批復(fù)的合作建房合同，更不能出示預(yù)售許可證，出資方權(quán)益無(wú)法律保障。

2、出資人還要承擔(dān)下述風(fēng)險(xiǎn)：集資建房能否順利完成，首先取決于資金的籌措情況。如果資金不能準(zhǔn)確、及時(shí)地到位，工程進(jìn)度便沒(méi)有保障，工程進(jìn)度延緩更加劇了資金籌措的困難。這樣的惡性循環(huán)必然導(dǎo)致資金一去無(wú)歸、工程遙遙無(wú)期的結(jié)局。

3、建筑質(zhì)量難以保證。由于某些集資建房單位的暴利動(dòng)機(jī)，選擇施工隊(duì)時(shí)只能是降低標(biāo)準(zhǔn)、拼命壓價(jià)，甚至迫其帶資建設(shè)，施工企業(yè)要生存，必然偷工減料，建筑質(zhì)量難以保證。

4、集資房通常較難形成規(guī)模。大多是一棟或二三棟樓，由于規(guī)模小，客觀上造成管理配套難的問(wèn)題。即使是簡(jiǎn)單的清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)都無(wú)力提供。這些都是開(kāi)發(fā)商不會(huì)考慮的。