價上漲的時候，買到就是賺到，一邊賺房價上漲的錢，幾年的時間，房價就能漲個十幾萬幾十萬，甚至上百萬；一邊賺房租的錢，養(yǎng)著幾套房子，可以賺租金，做悠閑的包租公包租婆，坐在家里等錢進賬，也可以以租養(yǎng)貸，財產(chǎn)越滾越多。

但是當樓市行情不好的時候，買房子不僅不會致富，還會把多年的積蓄賠進去。房價大幅下降，房貸壓力山大，到最后不得不斷供，幾年的房貸白花了，還倒欠銀行幾十萬，個人征信還受影響。

這不，最近北京周邊的燕郊斷供事件，就引起了大量有著同樣煩惱的供房者的集體訴苦：

一、斷供：買房幾年，倒虧幾百萬，人生跌入谷底

前不久網(wǎng)上熱傳一個帖子，一個燕郊的房主講述了自己的斷供經(jīng)歷：他2017年在燕郊置換房屋，買了一套140平的房子，總價是426萬，貸款金額298萬，每月還房貸16800元。

一個月16800元，一年下來就是20萬出頭。如果再加上日常各項開支的話，他一年的總支出少說也得30多萬。

很多低收入的人一年都賺不了這么多錢。可見這位房主的收入能力是不錯的。如果他能一直保持這樣的收入能力，并且房價一直上漲，那他的這筆投資肯定是賺錢的，幾年后家庭財產(chǎn)肯定又能上一個新臺階。

相信這位房主當初也是這樣想的：

但是意外還是發(fā)生了：

四年過去了，這位房主一共還了80多萬的貸款，因為各種原因，還不起房貸了。不僅如此，燕郊的房價從高峰回落，這位房主的房子，買進時總價426萬，到現(xiàn)在只值240萬了。

我們幫他算一下賬：

總價426萬的房子，自己掏了128萬，貸款298萬。四年還貸80萬出頭，這80多萬里有64萬是利息，本金只還了16萬。

也就是說，四年的時間，自己掏出了208萬的真金白銀，還欠著282萬的本金和衍生的利息。但是房價卻跌到了240萬不到。

這意味著啥？

意味著，他已經(jīng)花出去的錢，快和現(xiàn)在的房產(chǎn)價值持平了，后面的那些貸款，基本上都是虧損了，他每還一個月就等于是多虧一個月的錢。然后再加上自己收入下降，還不起月供了。

這時候他的心情可想而知。

所以，最終他選擇了斷供。結(jié)果，因為逾期7個月，被起訴了。起訴產(chǎn)生的各種費用，接近20萬。也就是說，他在這筆虧損嚴重的房產(chǎn)投資之外，又多背上了20萬的債務(wù)。而且還因為逾期斷供的問題，被掛上了失信人員的名單。

最終，他需要償還282萬的銀行本金和20萬的訴訟相關(guān)支出，總計300萬出頭。如果房子按240萬賣的話，還差60萬空缺，再加上過去四年支出的128萬首付和80萬月供，累計虧損高達268萬。

這真是一筆讓人翻身無力的失敗投資！

其實在燕郊，像這樣的并非個例。還有很多房主，也面臨著即將斷供的困境，或者已經(jīng)斷供了。

那為什么燕郊會出現(xiàn)這么多的斷供現(xiàn)象呢？其實燕郊的樓市，正是過去幾年一些被炒作氛圍和炒作概念，催高房價又見頂回落的城市的縮影。

二、天安門往東30公里，北京還是河北？

燕郊這個名字很有迷惑性，燕郊燕郊，燕京之郊，賣房者自然不會放過炒作它北京郊區(qū)的概念。燕郊火車站離北京天安門只有36公里，離北京東六環(huán)直線距離更是只有10公里，很多住在北京的人，上個班的距離都不止10公里。

如果燕郊能夠并入北京的話，那就直接上了首都戶口。從此以后住在燕郊，工作在京內(nèi)，燕郊的房價就真的可以大鵬一日同風起，扶搖直上九萬里了。

然而，如果只是如果。

燕郊不是京郊，燕郊是河北的一個小鎮(zhèn)，隸屬河北廊坊市三河市，與北京通州區(qū)隔河相望，區(qū)域面積108平方千米，小鎮(zhèn)下轄55個村。戶籍人口35萬人出頭，常住人口接近60萬。

可以說，燕郊樓市最大的賣點，就是“環(huán)京第一城”這個抱大腿的概念！

基本上90%以上在燕郊買房的外來人口，都是買的環(huán)京這個熱點，其中大部分是在北京工作的人，覺得燕郊的房子相對來說便宜，未來升值空間很大，于是就在這里買房；還有小部分，純粹就是投資燕郊的房產(chǎn)，期待未來升值。

在這樣的投資氛圍下，燕郊的房價就被一點點炒起來了。

我們回顧過去十年的燕郊樓市行情，可以發(fā)現(xiàn)，大致分成兩個階段，第一個階段是2012到2015年年中。

2012年的時候，燕郊的房價只要七八千，然后開始緩慢上漲，在2014年達到頂峰，漲到了一萬一出頭，然后開始回落，2015年年中跌落到九千出頭。

第二個階段就是2015年年中到現(xiàn)在：

2015年下半年開始，燕郊的房價開始上漲，并且漲幅非常猛，在2017年年中達到頂峰，那時候均價28611元/平，高價小區(qū)更是超過4萬。

前面講的那個斷供房主的例子，他就是買在2017年的高點，一平3萬多的價格買的。

然后從2017年年中開始，燕郊的房價就進入下降通道。2021年1月份達到最低點，1.6萬左右，這兩個月回升了2千左右，達到大概1.8萬一平的均價。

前面那位斷供的房主，他的房子現(xiàn)在要想賣，均價不到1.7萬，而且還不太好賣。從3萬出頭的買價，到不到1.7萬的現(xiàn)價，4年的時間，房產(chǎn)價值接近腰斬。

這就是燕郊很多房主斷供的宏觀原因：那些買在高點的，現(xiàn)在都遭受著巨額的虧損，如果再加上高昂的房貸，這個數(shù)字，對大多數(shù)人來說，都是不可承受之重。

我們回顧燕郊房價從上漲到下跌的過程，其實原因很簡單。

2015年下半年之所以上漲，主要受益兩個因素。其一是北京市政府東遷的熱點；其二是很多在北京買不起房或買不到房的人，需要一個需求釋放的出口。

兩個因素結(jié)合之下，燕郊就成了承載北京住房需求外溢的投資熱點。一時之間，從北京到全國，到處都是炒作燕郊的新聞。四面八方的買房者來到這個河北小鎮(zhèn)買房投資。

房價因此暴漲，從2015年年中到2017年年中，燕郊房價上漲206%。

但是隨著2017年樓市調(diào)控到來，燕郊的房價開始直線下跌，后面燕郊合并入京的事情一直沒進展，支撐力量消失，下跌壓力持續(xù)，燕郊的樓市也就進入了長達四年的下降通道。

三、剛需還是投機？

那些通過高杠桿的方式，在2017年高位買房的人，最后的結(jié)果大致相同：在房價下跌和高昂貸款的雙重虧損壓力下，除了賣房和斷供，別無選擇。

近兩年燕郊的法拍房數(shù)量激增，基本上都是斷供房源。這些斷供房源里，很多都是降價一半以上拍賣的。例如3萬一平的買價，拿去拍賣，也就1.1萬出頭。

有個房主2017年以300多萬買了一套房子，后來斷供了，拍賣價不到100萬，四年的時間，虧損了200多萬，這還沒算這幾年他還貸掏的利息。他沒想到自己竟然買在了最高點，更沒想到后來會發(fā)生疫情，自己的生意會虧損。

在2015年燕郊房價暴漲的時代，剛需和投機已經(jīng)分不清了。你說那些買房的人，到底是為了有房住而買的房，還是為了升值大賺一筆而買的房呢？

那些只有一套房、用來自住的人，是應(yīng)該算作剛需？還是算作投機呢？

在筆者看來，那些在房價暴漲的行情下，以高杠桿的方式買房的，基本上都可以算作投機。無論他是買來自己住，還是升值后套現(xiàn)。

既然是投機，就要遵循投機的邏輯，投機，有賺就有虧，看對了賺錢，看錯了虧錢。是賺是賠都要認。

但是這話又不太對。因為房子，本身就不應(yīng)該具備太強的投機甚至投資屬性，當房價普遍上漲，身邊的人都靠買房致富的時候，有幾個能坐得?。坑钟袔讉€人能操作得完全正確呢？

而燕郊，作為過去幾年中國樓市的一類城市的縮影，本身的投機屬性就是非常強的。經(jīng)常性的暴漲暴跌，甚至被稱為北京樓市的晴雨表。

這樣的行情走勢本身就是不對的。

目前燕郊的房價徘徊在1.8萬左右，未來能否漲回2017年的高點、多少年能漲回去，這個沒人能預(yù)測的精準。但是有一點是確定的：要對這種暴漲暴跌的強周期型行情說不。

因為，誰也無法保證自己不會成為下一個買在高點，腰斬式虧損的人。