地產(chǎn)大佬潘石屹說，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)非?；危?fù)債率高、回報(bào)率低，住宅回報(bào)率甚至不足1%，但房企還在不斷拿地，不斷建房子，究其根本原因是中國人對(duì)房子的產(chǎn)權(quán)有近乎宗教般的狂熱，讓房產(chǎn)市場變得很不理性。而這種宗教般的狂熱正在像癌細(xì)胞一樣擴(kuò)散，吞噬著社會(huì)的機(jī)體，整個(gè)社會(huì)越來越不健康。

尤其是*近幾年，房地產(chǎn)迎來大踏步發(fā)展，連一些名不見經(jīng)傳的四五線小城，房價(jià)也早早進(jìn)入“萬元俱樂部”了，一批人憑借房產(chǎn)輕松實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)的滾雪球式增長，這讓很多人看到了房地產(chǎn)的暴利和*之易，越來越多的人放棄了經(jīng)營多年的企業(yè)和工廠，也投身到“炒房”行列。越多的人加入到*買房的怪圈，就形成了“房價(jià)只漲不跌”的預(yù)期，才導(dǎo)致了“今天的房地產(chǎn)市場*比*畸形，已經(jīng)違背了基本的常識(shí)”，而房子并不是用來住的，已經(jīng)變成了一種**的工具了。

然而更可怕的事實(shí)是，房地產(chǎn)雖然一邊在急速狂飆發(fā)展不止，但是另一邊全國各地都充斥著大量的“爛尾樓”和“鬼城”，數(shù)以萬計(jì)的人雖然靠辛勤勞動(dòng)所得買上了房，錢包被房子掏空了，但是*卻落得“無家可歸”：近日有媒體報(bào)道，遼寧錦州有人買了房子誠誠懇懇地還了10年貸款后，負(fù)債仍然是“空中樓閣”一片荒地，購房者還著房貸，卻看不見、住不進(jìn)自己買的房；誰也想不到深圳這樣的超級(jí)城市也會(huì)出現(xiàn)“鬼城”項(xiàng)目：深圳玉嶺山莊亞洲*別墅區(qū)，*百億，入住率卻不到3成，成為中國*“鬼城”……

像上述兩例情況隨便上網(wǎng)一搜，都可以檢索到一大堆。更有機(jī)構(gòu)還煞有介事地做出了“全國百大爛尾樓項(xiàng)目排行”和“全國百大鬼城排行”榜單，榜單中得見，從北上廣深到不著邊際的縣級(jí)小鎮(zhèn)，鬼城和爛尾樓項(xiàng)目無處不在。

林林總總都說明，中國房地產(chǎn)已經(jīng)偏離了正常的發(fā)展軌道，很多城市早幾年就已經(jīng)存在過度開發(fā)建設(shè)的通病，且房價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了民眾的工資性收入；更不要說大量的*長期沉積在地產(chǎn)行業(yè)，也對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和制造業(yè)造成了擠壓。我們經(jīng)常說，科學(xué)技術(shù)是*生產(chǎn)力，但是現(xiàn)實(shí)卻狠狠地給我們上了一課：房地產(chǎn)才是中國的*發(fā)展要素，房地產(chǎn)很好地做到了“藏富于民”，但也掏空了民眾的口袋，*還不忘讓幾乎所有人都背上了接近極限的負(fù)債。

這種近乎于“掠奪式”的發(fā)展還能持續(xù)多久？未來真的像*經(jīng)濟(jì)學(xué)家董藩所說“只有房地產(chǎn)才能救中國”嗎？未來5年房價(jià)還能漲嗎？

這些問題我沒法給出準(zhǔn)確*，但今天我也想談?wù)勛约簩?duì)未來房價(jià)走勢的膚淺看法。從16年開始，我就一直堅(jiān)定不移地表態(tài)：未來房地產(chǎn)會(huì)逐漸回歸健康理性，房子也會(huì)回歸居住屬性，原因很簡單，此輪以“房住不炒”為大局指導(dǎo)的樓市絕非兒戲，經(jīng)歷了兩年多的調(diào)控之后，我更加固了這種觀點(diǎn)：2年超過800次出手調(diào)控，涉及城市多達(dá)300余座，充分展示了中央調(diào)控樓市的決心和態(tài)度；另外疊加住房總量、居民負(fù)債、土地市場等方面的情況來看，我們完全有理由相信：未來5年房價(jià)很難再像過去那般瘋狂上漲了。

1 房地產(chǎn)開發(fā)過度，中國早已過了住房缺乏的年代了：潘石屹說，全中國的房子不是少了，而是多了，一二線城市住宅不算，辦公樓空置率都已經(jīng)超過20%、40%還多，一二線城市尚且如此，庫存擠壓嚴(yán)重、人口逐年流失的三四線城市情況能好到哪去呢；原我愛我家副總裁胡景暉甚至爆料，北京這樣的超級(jí)大都市6環(huán)內(nèi)甚至有100萬套空房，空置率高達(dá)20%還多；住建部專家更明確表示，中國戶均已經(jīng)1.1套房了，中國現(xiàn)階段不缺房子。

2 “全民負(fù)債”，居民幾乎無存款：半個(gè)月前人民大學(xué)報(bào)告一針見血地指出，中國居民財(cái)富基本被房地產(chǎn)掏空，消費(fèi)基礎(chǔ)受到嚴(yán)重削弱，未來房地產(chǎn)難以支撐；而據(jù)各大銀行披露的*數(shù)據(jù)顯示，我國居民存款增速下降至7%，*存錢的民族突然不喜歡存錢了？當(dāng)然不是，一方面是工資性收入漲幅太慢，另一方面是物價(jià)水平偏高，疊加近兩年中國房地產(chǎn)迎來迅猛發(fā)展，大多數(shù)人已經(jīng)把老本都拿出來買房了，不僅如此還背負(fù)了一身巨債，現(xiàn)在準(zhǔn)確地說不是存款少了，而是“全民負(fù)債”，中國人窮得只剩下房子了。連本金都沒有，試問誰還敢加杠桿買房，拉動(dòng)房地產(chǎn)飛速發(fā)展嗎？

3 土地市場大降溫：其它城市不說，拿北京舉例，根據(jù)北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至今年11月底，北京成交住宅地塊的平均樓面價(jià)為2.39萬元/平方米，環(huán)比下降了4%，平均溢價(jià)率為16%，環(huán)比下降10%，這也是5年來，北京土地的成交價(jià)格*出現(xiàn)下降。

過去兩年那種交易大廳被圍得水泄不通，媒體記者們翹首以盼等待“地王”誕生的激動(dòng)場景不再了，取而代之的是競拍企業(yè)屈指可數(shù)，來拍地的企業(yè)代表也有明確目標(biāo)，但凡地價(jià)超過“可接受紅線”，便不再舉牌。從1月到11月，土地流拍的新聞從未停止，地價(jià)跌了，溢價(jià)率下滑了，試問未來幾年房價(jià)還能漲得上去嗎？

專家說，高壓的樓市調(diào)控未來幾年將繼續(xù)保持常態(tài)化，諸如限購、限售、限貸等也會(huì)納入到一些城市的日常調(diào)控手段，這一行為將至少持續(xù)到長效機(jī)制的出臺(tái)，這意味著首先在國家意志這一塊，我們普通購房者根本沒必要擔(dān)心了，國家這次管控樓市是動(dòng)真格的了，大有“不把房地產(chǎn)問題解決好誓不罷休”的意味；疊加中國已經(jīng)不缺房了，居民荷包更是空空如也，影響房價(jià)的*成本地價(jià)又走上了下跌通道，未來房子可以說徹底失去了*價(jià)值，如果只是買來居住，且未來還要繳納稅費(fèi)，誰還會(huì)傻傻地拼命買房呢？沒有炒作和*價(jià)值的房地產(chǎn)，房價(jià)回歸合理區(qū)間，順理成章。

文章來源：今日頭條

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