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2019年下半年房?jī)r(jià)是漲還是跌 一二線城市房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲 目前是否是*購(gòu)房時(shí)機(jī)
2019年上半年已經(jīng)過(guò)去了,盡管各項(xiàng)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)還沒(méi)出爐,但可以肯定今年上半年國(guó)內(nèi)各熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)還是漲多跌少。一線城市基本保持平穩(wěn),二三線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了小幅上漲。而對(duì)于想下半年購(gòu)房的居民來(lái)來(lái)說(shuō),他們迫切想知道,未來(lái)幾年中國(guó)房地產(chǎn)還有多少上漲空間?
應(yīng)該說(shuō),今年一季度全國(guó)房?jī)r(jià)并沒(méi)有沿續(xù)去年第四季度的調(diào)整走勢(shì)。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交活躍,很多城市呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”的情況。到了第二季度,由于一季度房?jī)r(jià)上漲有失控跡象,很多城市的房地產(chǎn)開(kāi)啟了新一輪密集調(diào)控模式。進(jìn)入5、6月份,全國(guó)房?jī)r(jià)剛剛開(kāi)始有所降溫?,F(xiàn)在問(wèn)題是,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還有多大的上漲空間呢?
首先,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)擁有較大的泡沫,未來(lái)只有下跌空間,沒(méi)有上漲空間。據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)估算,中國(guó)房地產(chǎn)總市值超過(guò)450萬(wàn)億人民幣,這個(gè)數(shù)字相當(dāng)于歐美和日本房地產(chǎn)市值的總和。如果中國(guó)房?jī)r(jià)再繼續(xù)漲下去,就可以買下全球了,這是不可能的。從數(shù)據(jù)上看,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)存在較大的泡沫?,F(xiàn)在是要想辦法擠掉泡沫,而不是繼續(xù)再吹大泡沫。
再者,居民在房地產(chǎn)領(lǐng)域的杠桿已用到了*。2015年之前,房產(chǎn)占居民家庭的比重并不高,而隨著近年來(lái)房?jī)r(jià)輪番大漲,進(jìn)入全民炒房時(shí)代,現(xiàn)在房產(chǎn)已經(jīng)占到了居民家庭資產(chǎn)總額的77%,金融資產(chǎn)只有23%。這說(shuō)明,大家都把錢投向房地產(chǎn)了,未來(lái)購(gòu)房者的潛力已消耗殆盡,房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的能力已經(jīng)大幅衰減了。
再次,中央提出“房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的”理念,各地方紛紛響應(yīng),只要房?jī)r(jià)一上漲,調(diào)控政策馬上出臺(tái)。主要原因有四:1、大量*都流向房地產(chǎn),其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)流入*就少了,不利于實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。2、大量*都流向開(kāi)發(fā)商和房企,那國(guó)內(nèi)需會(huì)啟動(dòng)不起來(lái)。3、房?jī)r(jià)泡沫越大,系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)就越大,中國(guó)現(xiàn)在要“去杠桿”。4、房?jī)r(jià)過(guò)高,拉開(kāi)了社會(huì)貧富差距,使大批中低收入群體無(wú)力購(gòu)房,這并不利于社會(huì)穩(wěn)定。
很明顯,決策層的意思是,房?jī)r(jià)已經(jīng)不能再上漲了,但是也要防范大城市房?jī)r(jià)集中暴跌情況出現(xiàn),導(dǎo)致全局性系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。未來(lái)一二線城市房?jī)r(jià)重心逐步下移,要用五六年的時(shí)間,回歸居住屬性,而當(dāng)?shù)鼐用袷杖胫鹉晏岣撸?終房?jī)r(jià)與居民收入完成掛鉤。只要一二線城市房?jī)r(jià)軟著陸,個(gè)別三四線城市房?jī)r(jià)即使出現(xiàn)大跌,風(fēng)險(xiǎn)也是總體可控的。(推薦閱讀:2019年下半年買房合適嗎)
其四,本輪房地產(chǎn)上漲行情,持續(xù)了近4年了,大量的購(gòu)房需求得到充分釋放,顯然近年來(lái)的房?jī)r(jià)大漲,已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)透支了購(gòu)房需求,現(xiàn)在不僅是三四線城市居民擁有多套房產(chǎn)不稀奇,即使是一二線城市居民家庭也擁有大量房產(chǎn)。熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)需求處于飽和狀態(tài)。近期又傳聞房產(chǎn)稅將要在這兩年里推出,所以,下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫已經(jīng)沒(méi)有懸念。
*,過(guò)去房地產(chǎn)需求旺盛,主要是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng),人們對(duì)收入預(yù)期十分樂(lè)觀,而隨著近年來(lái),中國(guó)經(jīng)濟(jì)由原來(lái)的追求速度,轉(zhuǎn)向提高質(zhì)量,未來(lái)經(jīng)濟(jì)不可能出現(xiàn)大幅增長(zhǎng),而居民收入也在近些年來(lái)得到了顯著的提升,現(xiàn)在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)正在結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的陣痛期,下行壓力較大,很多企業(yè)都是裁員或倒閉,在這種情況下,居民對(duì)收入增長(zhǎng)預(yù)期會(huì)有所減弱,這樣會(huì)對(duì)于改善型購(gòu)房者入市需求構(gòu)成較大制約。房?jī)r(jià)在未來(lái)二三年內(nèi)也只能步入調(diào)整周期。
中國(guó)房地產(chǎn)還有多少上漲空間?今年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)大幅調(diào)整。從目前情況看,國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)泡沫已經(jīng)被吹得很大,而且居民的加杠桿也用到了*,目前各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體處于飽和狀態(tài),如果再加上經(jīng)濟(jì)下行,購(gòu)房需求也會(huì)相應(yīng)減少。所以,未來(lái)三五年內(nèi),一二線城市房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)逐步回歸合理區(qū)間過(guò)程,而部分三四線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)大起之后的大落,也在所難免。
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