2月18日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官方網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于<城鄉(xiāng)給水工程項(xiàng)目規(guī)范>等38項(xiàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開(kāi)征求意見(jiàn)的通知》，在征求各地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)及有關(guān)單位意見(jiàn)的同時(shí)，向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。

來(lái)，看看專(zhuān)家如何解讀

“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”

可解決住戶(hù)使用面積 不透明的問(wèn)題

中國(guó)建筑科學(xué)研究院有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”這一條款的提出，主要考慮是從技術(shù)角度規(guī)范住宅面積的計(jì)算規(guī)則。

在規(guī)范起草過(guò)程中，對(duì)國(guó)際國(guó)內(nèi)住宅面積計(jì)算做法進(jìn)行調(diào)研，按套內(nèi)使用面積計(jì)算是國(guó)際通行做法，而我國(guó)住宅面積計(jì)算*主要采用建筑面積或套內(nèi)建筑面積。

按照《國(guó)務(wù)院關(guān)于印發(fā)深化標(biāo)準(zhǔn)化工作改革方案的通知》中“提高標(biāo)準(zhǔn)國(guó)際化水平”要求，為了提高我國(guó)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與國(guó)際通行做法的一致性程度，此次規(guī)范征求意見(jiàn)稿中擬將住宅交易的面積統(tǒng)一按套內(nèi)使用面積計(jì)算。

該負(fù)責(zé)人說(shuō)，這一做法可以解決兩個(gè)方面問(wèn)題：

一是解決套內(nèi)建筑面積相同而住戶(hù)使用面積不同的問(wèn)題。由于我國(guó)地域差異大、住宅結(jié)構(gòu)類(lèi)型多等因素，造成住宅墻體厚度不同，導(dǎo)致套內(nèi)建筑面積相同的情況下，而套內(nèi)實(shí)際可使用面積不同。

二是解決住戶(hù)使用面積不透明的問(wèn)題。按套內(nèi)使用面積進(jìn)行計(jì)算易于住戶(hù)自行測(cè)量，實(shí)現(xiàn)“所見(jiàn)即所得”。而按套內(nèi)建筑面積計(jì)算，在沒(méi)有專(zhuān)業(yè)支撐的情況下難以做到。

可以說(shuō)，從技術(shù)角度明確按套內(nèi)使用面積交易，一定程度上有利于消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)。

該負(fù)責(zé)人說(shuō)，標(biāo)準(zhǔn)公開(kāi)征求意見(jiàn)是標(biāo)準(zhǔn)化法規(guī)定的必要程序，對(duì)提高標(biāo)準(zhǔn)的科學(xué)合理性十分重要。

《住宅項(xiàng)目規(guī)范》涉及到人民群眾切身利益，對(duì)此次征求意見(jiàn)收集到的意見(jiàn)和建議，中國(guó)建筑科學(xué)研究院有限公司一定會(huì)高度重視，認(rèn)真對(duì)待，深入分析研究，加強(qiáng)協(xié)調(diào)溝通，修改完善相關(guān)內(nèi)容，并做好進(jìn)一步征求意見(jiàn)和專(zhuān)家審查，經(jīng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部進(jìn)行政策性、完整性、適用性和技術(shù)水平審核把關(guān)后，按程序批準(zhǔn)發(fā)布。

影響積極 但不宜過(guò)度解讀

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受采訪(fǎng)時(shí)表示，這次規(guī)定可能會(huì)使一些跟房屋交易面積掛鉤的制度發(fā)生變革，對(duì)于財(cái)政稅收及相應(yīng)的計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)都有著積極意義。

中原地產(chǎn)首席分析師張表示，是否套內(nèi)計(jì)價(jià)政策對(duì)于購(gòu)房者實(shí)際購(gòu)房成本基本無(wú)影響，主要影響的是部分打著政策擦邊球賣(mài)低得房率房子的開(kāi)發(fā)商。

另外，對(duì)于購(gòu)房者而言，物業(yè)費(fèi)等因?yàn)榻ㄖ娣e衍生的收費(fèi)也有可能降低。

同時(shí)，還有觀點(diǎn)認(rèn)為，該規(guī)范剛剛開(kāi)始征求意見(jiàn)，具體落地需要時(shí)間，具體實(shí)施細(xì)則和實(shí)施后的效果尚不好判斷。

值得注意的是，2001年6月1日起施行的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十八條規(guī)定：商品房銷(xiāo)售可以按套(單元)計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。也就是說(shuō)，法律規(guī)定是兩種*都可以，并無(wú)強(qiáng)制要求。

據(jù)了解，當(dāng)前絕大部分地區(qū)的房產(chǎn)交易以建筑面積計(jì)價(jià)，僅有重慶等極少數(shù)地區(qū)以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)。

“商品房的交易是由上述銷(xiāo)售管理辦法決定的，但本次住建部公布的僅僅是工程技術(shù)規(guī)范，二者并無(wú)實(shí)際關(guān)聯(lián)，積極意義是有的，但不宜過(guò)度解讀?！币晃?的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司高管向記者表示。

只是技術(shù)規(guī)范 約束的是工程建設(shè)行為

記者在住建部官網(wǎng)也看到，工程規(guī)范是開(kāi)展工程建設(shè)活動(dòng)的“底線(xiàn)”要求，具有“技術(shù)法規(guī)”性質(zhì)，在我國(guó)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范體系中位于頂層。

《住宅項(xiàng)目規(guī)范》也具體指出，這一規(guī)范是為貫徹執(zhí)行國(guó)家技術(shù)經(jīng)濟(jì)政策，保障住宅項(xiàng)目安全、適用、宜居、綠色和耐久，規(guī)范住宅項(xiàng)目規(guī)模、布局、功能、性能及技術(shù)措施而制定。

而隨后央視新聞的報(bào)道也指出，《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見(jiàn)稿)》只是個(gè)技術(shù)規(guī)范，未來(lái)約束的是工程建設(shè)行為，約束對(duì)象是住宅項(xiàng)目的建設(shè)單位。

“該征求意見(jiàn)稿通篇都是在講工程規(guī)范的，而非關(guān)于商品房交易的規(guī)范，更談不上法律。起草單位基本都是設(shè)計(jì)院和施工單位，明顯是針對(duì)設(shè)計(jì)與施工的，與房產(chǎn)交易的關(guān)系微乎其微?！泵裆?房地產(chǎn)行業(yè)分析師由子沛也如此表示。

同時(shí)，張大偉還提醒到，公攤面積并不是越小越好，不計(jì)入面積價(jià)格，意味著開(kāi)發(fā)商同樣可以提高套內(nèi)單價(jià)，另外如果開(kāi)發(fā)商過(guò)度擠壓公攤，會(huì)導(dǎo)致社區(qū)品質(zhì)下調(diào)，包括樓道、會(huì)所、大堂等公共面積縮水。

之所以大家對(duì)這個(gè)話(huà)題這么關(guān)注，

確實(shí)是這些年來(lái)，

“公攤面積”讓一些購(gòu)房者感到“很受傷”。

問(wèn)題來(lái)了，到底什么是公攤？

公攤面積就是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的簡(jiǎn)稱(chēng)，

它與套內(nèi)建筑面積之和

構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。

它包括大堂、公共門(mén)廳、走廊、

過(guò)道、電(樓)梯前廳等等等等。

公攤面積=商品房建筑面積-套內(nèi)建筑面積

（套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積）

對(duì)于公攤面積的處理，由于目前我國(guó)尚無(wú)明確法律法規(guī)予以明確，使其成為房地產(chǎn)交易過(guò)程中爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。

因此很長(zhǎng)時(shí)間里，我們經(jīng)常會(huì)看到媒體有報(bào)道，公攤面積由于缺少標(biāo)準(zhǔn)，不僅會(huì)讓消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)需支付更多購(gòu)房款，還要多支出物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等更多成本。

所以，“公攤”，實(shí)在是一個(gè)大家關(guān)注的話(huà)題，一有風(fēng)吹草動(dòng)，難免引來(lái)猜測(cè)無(wú)數(shù)。

“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”意味著“公攤面積”必須會(huì)取消嗎？

我國(guó)現(xiàn)行的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》中，是這樣規(guī)定的：商品房銷(xiāo)售可以按套(單元)計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。

對(duì)此，《商品房銷(xiāo)售管理辦法》解釋說(shuō)：商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)。

而在目前大多數(shù)的購(gòu)房合同中，開(kāi)發(fā)商前期宣傳的都是以建筑面積來(lái)計(jì)價(jià)，而與我們*終簽訂的合同當(dāng)中，卻基本上都是按照套內(nèi)面積來(lái)計(jì)價(jià)。

所以，對(duì)于購(gòu)房人而言，這套房子的總價(jià)實(shí)際上是不變的。只是從交易過(guò)程來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商和你是按照套內(nèi)面積來(lái)交易的。

所以，

不管是以什么來(lái)計(jì)算，

只不過(guò)是計(jì)算*改變，

與多交少交多少物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)，

并沒(méi)有關(guān)系。

除了大家關(guān)心的“公攤面積”，

此次征求意見(jiàn)的《規(guī)范》，

還有不少重要內(nèi)容值得關(guān)注。

全裝修交付

《規(guī)范》中擬規(guī)定，城鎮(zhèn)新建住宅建筑應(yīng)全裝修交付，給排水、燃?xì)狻⒄彰?、供電等系統(tǒng)及廚衛(wèi)基本設(shè)施應(yīng)安裝到位，供水、供電、燃?xì)狻⒌缆?、綠地、停車(chē)位、垃圾及污水處理等規(guī)劃配套設(shè)施應(yīng)具備使用條件；消防設(shè)施應(yīng)完好，消防通道應(yīng)暢通。

*小22平方米

《規(guī)范》還對(duì)房屋布局作出了要求，由臥室、起居室、廚房和衛(wèi)生間等組成的套型，其使用面積不應(yīng)小于30平方米；開(kāi)間的使用面積不應(yīng)小于22平方米。

四層以上裝電梯

《規(guī)范》也對(duì)電梯作了要求，四層及四層以上住宅建筑，或住戶(hù)入口層樓面距室外設(shè)計(jì)地面的高度超過(guò)9米的新建住宅建筑應(yīng)設(shè)電梯，且應(yīng)在設(shè)有戶(hù)門(mén)和公共走廊的每層設(shè)站。

年限不低于50年

住宅建筑設(shè)計(jì)工作年限應(yīng)符合以下規(guī)定：結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限不低于50年，地下室防水不低于結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)工作年限。來(lái)源：四川在線(xiàn)

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