眾所周知，由于房地產(chǎn)市場的復(fù)雜性，準確預(yù)判樓市和房價走向從來都不是一件簡單的事情。就如同2018年7月下旬提出堅決遏制房價上漲以后，房價迅速進入了下行通道，但是到了2018年12月底，個別城市突然出現(xiàn)了政策微調(diào)，這雖然只是個例，而且也沒有改變樓市調(diào)控從緊的基調(diào)，但還是大大超出了不少購房者的的預(yù)料。所以，筆者認為，對于被業(yè)內(nèi)廣泛認為屬于政策市的房地產(chǎn)市場而言，*根本的房價預(yù)測還是要看政策導(dǎo)向。因此，只要能夠把握基本的政策導(dǎo)向，無論房地產(chǎn)市場出現(xiàn)哪些變化，幾乎都可以捋出一條清晰的主線，來幫助購房者看清樓市和房價的基本走向。

*，國家召開重要會議，防范風(fēng)險成為2019年重要目標，而房地產(chǎn)作為經(jīng)濟安全領(lǐng)域重要組成部分，被當作是防范和化解風(fēng)險的重要抓手。

春節(jié)前夕，國家召開了以防范化解重大風(fēng)險為主題的會議，房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟領(lǐng)域的重要內(nèi)容自然被重點提及。人民日報對此評論稱，國家絕不希望再炒房，也不希望房地產(chǎn)市場發(fā)生大幅波動影響國民經(jīng)濟安全，這是大基調(diào)。眾所周知，房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟關(guān)聯(lián)太深，又是老百姓的痛點，所以房地產(chǎn)不僅會關(guān)乎到經(jīng)濟領(lǐng)域的安全，也與社會領(lǐng)域的安全密切相關(guān)。

其實，房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的地位很特殊，不僅僅是作為重要支柱存在，而是牽一發(fā)動全身，業(yè)內(nèi)一直有十次危機九次地產(chǎn)的說法。因此，筆者認為，防范系統(tǒng)性風(fēng)險依然是2019年的重要目標，在這樣的大背景下，涉及上下游幾十個行業(yè)的房地產(chǎn)依然會受到嚴格監(jiān)管，所以期待樓市調(diào)控放松和坐等房價抬頭幾乎是不可能的事情。

除此之外，筆者認為只要沒有*大規(guī)模流入房地產(chǎn)行業(yè)，房價基本不會出現(xiàn)太大的波動。針對這一點，會議也明確了要著眼解決實體企業(yè)的融資問題，再*央行去年的幾次降準，都明確了要服務(wù)實體的目標，所以筆者認為，今年房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道或許依然從緊?？偠灾?，房地產(chǎn)行業(yè)的安全已經(jīng)被當作是防范化解經(jīng)濟領(lǐng)域重大風(fēng)險的“牛鼻子”，所以大起大落都不現(xiàn)實，這個格局已經(jīng)基本確定。

第二，各城市紛紛對房地產(chǎn)進行定調(diào)，“促穩(wěn)”成樓市關(guān)鍵詞，“一城一策”成核心政策邏輯，樓市大局已定，房價走向漸漸清晰。

經(jīng)常聽到網(wǎng)友朋友們咨詢是不是能夠買房，其實如果想要了解所在省份或者城市的房地產(chǎn)行業(yè)接下來會發(fā)生什么樣的變化，那么就不得不多多關(guān)注一下相關(guān)城市的樓市政策。那么，新的一年里，全國各地對房地產(chǎn)市場進行了怎么樣的定調(diào)呢？通過全國各地兩會的陸續(xù)召開，筆者發(fā)現(xiàn)，針對房地產(chǎn)領(lǐng)域，房住不炒、平穩(wěn)健康、住房*等成了會議和報告屢屢提及的關(guān)鍵詞。那么，這給市場透露出了哪些重要信號呢？

筆者認為，一方面，打擊投機炒房，治理房地產(chǎn)亂象或成為常態(tài)化趨勢，換言之，抑制房價非理性上漲的因素依然是2019年樓市調(diào)控的重中之重；另一方面，樓市穩(wěn)字當頭的大局明確了，政策再次釋放了房價不會大起大落的信號，這也給觀望和糾結(jié)的購房者吃了一顆定心丸。不過，樓市雖然大局已定，但是每個城市可能還面臨著不同程度的調(diào)整。為什么這么說呢？

筆者認為，針對房價上漲壓力較大的城市，繼續(xù)加碼的可能性不大，基本會延續(xù)已有的調(diào)控政策，不會出現(xiàn)太大的轉(zhuǎn)變；針對房價上漲壓力較小的城市，或者說房價下行壓力較大的城市，在防止房價大起大落的目標下，政策出現(xiàn)微調(diào)的可能性較大。雖然2019年調(diào)控手段是因城施策、一城一策，但筆者認為，無論房價上漲壓力是大還是小，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期是共同的目標，住房*繼續(xù)推進，共有產(chǎn)權(quán)試點，棚改政策調(diào)整，穩(wěn)步去杠桿等則是共同的抓手。

第三，樓市調(diào)控從國家統(tǒng)一定位向因城施策轉(zhuǎn)變，從短期調(diào)控向長期調(diào)控過渡，房地產(chǎn)長效機制持續(xù)推進，2019年有望迎來重要突破。

從調(diào)控政策的角度來看，2019年*明顯的轉(zhuǎn)變就是從國家統(tǒng)一定位向因城施策轉(zhuǎn)變，從短期調(diào)控向長期調(diào)控過渡。那么，為什么會出現(xiàn)這種轉(zhuǎn)變呢？筆者認為主要有兩個方面的原因：一方面，目前樓市已經(jīng)趨于平穩(wěn)，房價預(yù)期發(fā)生明顯轉(zhuǎn)變，而且房價下行態(tài)勢也很明顯，所以短期的限售、限價、搖號等限制性和應(yīng)急性的措施就顯得沒有必要了，尤其是那些房價下行壓力較大的城市。不過，對于房價上漲壓力較大的城市來說，限制性和應(yīng)急性措施出現(xiàn)松動或者退出的可能性仍舊比較小。

除此之外，對于2019年的房地產(chǎn)市場而言，筆者認為，*的看點就是房地產(chǎn)長效機制，而且在國家召開的以防范化解重大風(fēng)險為主題的會議上，“穩(wěn)妥實施”房地產(chǎn)長效機制的提出，被業(yè)內(nèi)普遍認為是長效機制方案已經(jīng)形成，*一步就是公布和實施。

針對房地產(chǎn)長效機制，筆者認為重點關(guān)注三點就可以了：首先，房地產(chǎn)長效機制的推進會與短期調(diào)控過渡銜接，從而保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，實現(xiàn)樓市和房價的長期穩(wěn)定。其次，房地產(chǎn)長效機制作為長期穩(wěn)定樓市和房價的方案，必然會涉及到監(jiān)管、稅收、土地等各個領(lǐng)域，可以預(yù)見的是一大批政策組合拳可能正在路上，但是發(fā)展成熟的過程可能也是漫長的。除了以上這兩點以外，筆者認為有必要重點說說第三點，即房地產(chǎn)稅的出臺，這可能也是目前*受購房者關(guān)注的長效措施之一。接下來，不妨一起分析一下。

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