2019年農(nóng)歷新年來了，這一年注定又將是一個(gè)不尋常的年份，剛剛過去的2018年，對購房者、開發(fā)商都是比較難熬的一年，在一個(gè)保證要活下去的時(shí)期，不僅要調(diào)整自己的心態(tài)，還要學(xué)會如何活下去，更要不被各種雜音所干擾。過去的一年，嚴(yán)格執(zhí)行了房子是用來住的而不是用來炒的這個(gè)定位，調(diào)控初現(xiàn)效果，但是當(dāng)市場開始在降溫中逐步回歸理性時(shí)，一些聲音開始出現(xiàn)偏激，要么說要出問題，要么繼續(xù)忽悠房價(jià)上漲論，繼續(xù)叫囂經(jīng)濟(jì)唯房地產(chǎn)論，甚至還拋出買房愛國的口號。

一、2019房價(jià)走勢*消息：對剛需來說，好消息才剛剛開始

1、官方及時(shí)回應(yīng)調(diào)控不會放松，打擊炒房為剛需創(chuàng)造和諧市場環(huán)境

雖然*近很多城市有調(diào)控放松之跡象，然而官方媒體及時(shí)對此進(jìn)行了回應(yīng)，也讓剛需踏實(shí)了，炒房者也死心了。人民網(wǎng)評論稱，微調(diào)不等于翻盤，變動不等于變臉，放松不等于放開，始終是因時(shí)制宜，因城施策。住建部表示，將繼續(xù)保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房。

2、房價(jià)不再大漲大跌，剛需購房者不用再盲目跟風(fēng)

住建部提到的穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房價(jià)穩(wěn)預(yù)期可以說給了房地產(chǎn)市場一個(gè)方向，那就是穩(wěn)穩(wěn)穩(wěn)，分別從地價(jià)、房價(jià)和預(yù)期上來穩(wěn)定，購房者不用再擔(dān)心房價(jià)會大起大落，房價(jià)也不會大漲大跌。完全可以安心踏實(shí)慢慢選房。

3、自住剛需或在2019年迎來政策福利年

2018年不少剛需一定程度上背鍋了，但是沒辦法，為了防范市場風(fēng)險(xiǎn)，必須這么做。但2019年剛需可能會得到一定的直接的實(shí)惠和福利。住建部提到，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場供需雙向調(diào)節(jié)，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，支持合理自住需求。在房子是用來住的而不是用來炒的這個(gè)定位指導(dǎo)下，自住剛需將被賦予更多的權(quán)益。

4、房價(jià)小幅回落對某些剛需是好事

房價(jià)大局已定，不太可能大漲大跌，但是并不排除會允許小幅的回落，尤其是是過去大漲的城市。央行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司原司長盛松成認(rèn)為，房價(jià)穩(wěn)定或小幅下跌是好事。對于那些差點(diǎn)錢的完全可以借房價(jià)的回落出手買房。但是對很多人來說，指望房價(jià)下跌買房不太現(xiàn)實(shí)。

5、擺脫房地產(chǎn)依賴癥，不再重復(fù)房地產(chǎn)化經(jīng)濟(jì)老路

那些專家還在忽悠，他們認(rèn)為沒有房地產(chǎn)就沒有中國經(jīng)濟(jì)的未來。但是人民日報(bào)回應(yīng)，不能再走房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)的老路。經(jīng)濟(jì)日報(bào)也發(fā)表過文章，《不要迷信房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)拉動作用》。中國經(jīng)濟(jì)要實(shí)現(xiàn)更高質(zhì)量、更高效率的發(fā)展，要破除對房地產(chǎn)市場拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展作用的迷信。經(jīng)濟(jì)日報(bào)的一句“房地產(chǎn)行業(yè)的作用也被無限放大”更是一個(gè)*有力的回?fù)簟?/p>

購房者一定要認(rèn)清房地產(chǎn)周期性發(fā)展，過去的不代表未來也會如此。

6、房貸利息房租抵稅，直接利好剛需

如果說房貸利息抵稅利好剛需可以理解，但是租金抵稅一定意義上也是利好剛需，因?yàn)樽夥空叻€(wěn)定了，將會直接影響剛需市場的穩(wěn)定。

7、很多剛需的住房問題將這樣解決

調(diào)控的思路和邏輯正在改變，不再以房價(jià)為中心進(jìn)行調(diào)控，而是多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，*終實(shí)現(xiàn)大家住有所居。在高房價(jià)城市，指望房價(jià)下跌來實(shí)現(xiàn)買房愿望恐怕不現(xiàn)實(shí)，曲線解決百姓住房問題，共有產(chǎn)權(quán)住房及*房將滿足很多住房問題。如今，集體土地也被鼓勵(lì)用作住房*建設(shè)，這等于開天辟地。

8、房貸利率上漲幅度下調(diào)或直接下調(diào)都是對剛需購房者的利好

2018年12月全國首套房貸款平均利率為5.68%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.159倍，環(huán)比11月下降0.53%，這是23個(gè)月以來的*下降。房貸利率一直上漲可不是個(gè)事兒啊，這就意味著不會一直打壓普通購房者，依然要保護(hù)剛需。所以，當(dāng)打擊炒房取得一定效果后，保護(hù)剛需就被提上了日程。

如今利率在降低，房貸負(fù)擔(dān)減輕不少，壓力相對來說會小很多。但是我們要知道，任何政策不可能一蹴而就，我們還是要做好心理準(zhǔn)備，好事不會來得太快。

9、三四線城市房價(jià)開始止跌，剛需等之不易

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2018年12月，全國100個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅掛牌均價(jià)為15060元/平米，環(huán)比下跌1.36%，這已經(jīng)是二手房掛牌價(jià)格連續(xù)四個(gè)月下跌。一二線城市二手房交易市場持續(xù)下行，三四線城市也加入下跌行列，房價(jià)上漲的城市則屈指可數(shù)。

對剛需來說，這是一個(gè)巨大信號，盲目相信房價(jià)不會跌的該認(rèn)識到，沒有資源沒有人口支撐的三四線城市注定沒有未來。

10、房地產(chǎn)從高速增長向高質(zhì)量過渡，剛需的住房福利。

房地產(chǎn)行業(yè)從高規(guī)模和高增長到高質(zhì)量和相對平穩(wěn)的增長，這是一種回歸，過去都關(guān)注房價(jià)，很少關(guān)注房子的品質(zhì)。房地產(chǎn)需要精細(xì)化，產(chǎn)品更需要質(zhì)量和品質(zhì)的升級，這對剛需來說的確是大好消息，住房品質(zhì)上新臺階。來源：光宇吐樓市

二、購房需要注意什么

1、樓盤是否有“預(yù)售許可證

購房時(shí)首先要看項(xiàng)目有沒有“預(yù)售許可證”。未取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目以認(rèn)購、預(yù)定、排號、發(fā)放VIP卡等*向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)費(fèi)用的，都屬于違規(guī)行為。

根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，在購房時(shí)開發(fā)商方應(yīng)“五證齊全”。買房人買房前要弄清項(xiàng)目是否合法，主要手段就是查看該項(xiàng)目是否具有“五證”。

“五證”即《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。

因?yàn)椤渡唐贩夸N售（預(yù)售）許可證》是在前四證齊全的基礎(chǔ)上才能辦理的，所以，購房者只需查看“預(yù)售許可證”就能知道樓盤銷售是否合法。

2、提前上網(wǎng)做好功課

房管部門規(guī)定，官方房地產(chǎn)網(wǎng)上面的數(shù)據(jù)，必須與現(xiàn)場各棟樓銷控表一致。因此，在購房之前，可以先上官方網(wǎng)站，做好功課，通過該項(xiàng)目的預(yù)售系統(tǒng)，詳細(xì)了解一下該樓盤的可售房源、價(jià)格、樓盤規(guī)模、配套設(shè)施、開發(fā)企業(yè)和退換房換手率等。

3、簽合同需要用示范文本

a、開發(fā)企業(yè)在商品房銷售中必須使用示范文本合同，并通過房地產(chǎn)網(wǎng)上系統(tǒng)打印商品房認(rèn)購協(xié)議和簽訂商品房買賣合同；

b、開發(fā)企業(yè)擬定的商品房預(yù)售合同文本及格式條款還必須在網(wǎng)上公示并在售樓現(xiàn)場予以明示；

c、合同中不能有單方面加重購房人責(zé)任或排除購房人合法權(quán)利的不公平條款；

d、必須對商品房質(zhì)量性能、物業(yè)會所、車位等設(shè)施歸屬，交付使用條件及其違約責(zé)任做出明確約定；

e、不能將歸屬全體業(yè)主的共有配套設(shè)施占為己有；

f、在認(rèn)購協(xié)議或商品房預(yù)售合同中明確注明購房人所購房屋土地或在建工程設(shè)定抵押權(quán)等權(quán)利瑕疵，并將《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》作為合同附件。

4、注意“訂金”與“定金”區(qū)別

買房一定要注意“定金”與“訂金”的不同，不要把“定金”當(dāng)“訂金”。

對于“定金”，《合同法》相關(guān)條文規(guī)定：雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如果無約定，經(jīng)營者違約時(shí)“定金”雙倍返還，消費(fèi)者違約時(shí)“定金”不返還。

至于“訂金”，目前法律沒有明確規(guī)定，可視為“預(yù)付款”，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如果無約定，經(jīng)營者違約時(shí)應(yīng)無條件退款，消費(fèi)者違約時(shí)可以要求經(jīng)營者退款。

5、看清“不可抗力”條款

在商品房購銷合同中，通常里面要約定一個(gè)不可抗力條款。在商品房買賣合同里，開發(fā)商對于延期交房的免責(zé)理由一般說是不可抗力。

按照我們國家的規(guī)定，不可抗力應(yīng)該是指不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況，比如說地震、發(fā)洪水等等，這種是不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況，這種不可抗力才能夠免除開發(fā)商延期交付房屋的責(zé)任，也就是說免責(zé)。

如果不是這種情況，就不能約定成不可抗力，一般開發(fā)商通常把不可抗力的范圍擴(kuò)展了，比如說施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決，比如說契約協(xié)定后政府頒布的法規(guī)和原來不同，比如說施工配套的批準(zhǔn)和安裝的延誤，都認(rèn)定為不可抗力。

從法律角度講，這對購房者是不公平的，所以，建議購房者對于不可抗力這個(gè)條款一定要緊緊把握住三個(gè)條件，就是不能預(yù)見、不能避免、不能克服的情況下，約定在*小的范圍內(nèi)，不要擴(kuò)展，因?yàn)橐菙U(kuò)展以后，延期交房的時(shí)候，開發(fā)商都可以說是免責(zé)的。

6、辦理房貸需要3個(gè)步驟

目前大多數(shù)購房者買房還要依靠房貸，辦理房貸一般分3步進(jìn)行。

*步：借款人要與目標(biāo)樓盤的開發(fā)商簽訂《購買商品房合同意向書》或《商品房銷（預(yù)）售合同》，并支付一定的首付款。

第二步：選擇貸款銀行。在一般情況下，借款人是不可以隨意選擇自己房屋貸款的銀行的，開發(fā)商會出于自身利益，對于自己樓盤的房貸有指定銀行。當(dāng)然，也有一些開發(fā)商是不指定銀行的。所以，借款人在辦理房貸前要從開發(fā)商處了解自己是否有自主選擇貸款銀行的權(quán)利。

第三步：持相關(guān)手續(xù)到銀行辦理借款申請。

7、注意“精裝房”究竟精不精

精裝修的房子，免去了消費(fèi)者購房后裝修的麻煩，盡管房價(jià)不菲，還是受到了不少消費(fèi)者的青睞。但是，一些開發(fā)商推出的精裝房，其裝修用材明顯與裝修價(jià)格不符。

建議消費(fèi)者購買“精裝房”時(shí)在合同中明確“精裝房”的裝修標(biāo)準(zhǔn)、所用材質(zhì)、價(jià)格、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、售后服務(wù)等內(nèi)容，以免上當(dāng)。

8、哪些情況可以要求退房

a、套型相差太大

按套計(jì)價(jià)的預(yù)售商品房，與設(shè)計(jì)圖紙不一致，或相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理*的，購房者可以退房或與開發(fā)商協(xié)商總價(jià)款，購房者要求退房的，由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

b、面積誤差過大

合同約定的面積與產(chǎn)權(quán)登記的面積發(fā)生誤差，合同中未約定處理*的，面積誤差比*值超出百分之三時(shí)，購房者有權(quán)退房。

c、擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)

開發(fā)商如變更設(shè)計(jì)并經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)后，開發(fā)商應(yīng)在確定變更之日起十日內(nèi)書面通知購房者，購房者在接到通知后十五日內(nèi)應(yīng)作出是否退房的書面答復(fù)，如在十五日內(nèi)未答復(fù)，視為同意變更。開發(fā)商未通知的，購房者有權(quán)退房。購房者退房的，由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

d、商品房質(zhì)量有問題

開發(fā)商交房的應(yīng)當(dāng)是經(jīng)驗(yàn)收合格的商品房，交付時(shí)若不符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，購房者有權(quán)單方解除合同。

商品房交付使用后，購房者認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)，確屬主體不合格的，購房者有權(quán)退房。

9、注意房子是否假按揭或被抵押

有開發(fā)商為補(bǔ)償建筑商的工程款，就把一些房子抵押給建筑商，或欠銀行貸款，把房子抵押給銀行；

還有的因房子賣不出，做假按揭騙取銀行按揭貸款，把房子做了貸款抵押。但開發(fā)商又把這些已經(jīng)抵押的房子賣給消費(fèi)者，等買家到國土局、銀行辦理購房手續(xù)時(shí)才發(fā)現(xiàn)這些房子已經(jīng)抵押，無法辦理購房手續(xù)，結(jié)果就是對簿公堂。盡管可以勝訴，但要耗去時(shí)間、精力和*，沒準(zhǔn)還討不回已付房款。來源：*

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