1、購(gòu)房者選擇了固定利率：在以前的存量房貸客戶(hù)中，如果有客戶(hù)最后選擇的是固定的利率，那么不管市場(chǎng)利率如何變化，自己房貸利率也不會(huì)隨著變動(dòng)，只有與LPR掛鉤的房貸，在LPR下降后，房貸利率才有可能會(huì)下調(diào)。

2、申請(qǐng)的是公積金貸款：公積金貸款執(zhí)行基準(zhǔn)利率，房貸利率也可能有下調(diào)的機(jī)會(huì)，需要央行下調(diào)基準(zhǔn)利率才行，相對(duì)于LPR來(lái)說(shuō)，基準(zhǔn)利率的表現(xiàn)比較穩(wěn)定，不會(huì)經(jīng)常調(diào)整。如果央行沒(méi)有下調(diào)基準(zhǔn)利率，那么購(gòu)房者的房貸利率也不會(huì)降低。

3、還未到重定價(jià)日：如果是與lPR掛鉤的利率，到了重定價(jià)日，銀行會(huì)根據(jù)最新一期的LPR來(lái)加點(diǎn)形成客戶(hù)接下來(lái)一年的房貸利率，如果還沒(méi)到重定價(jià)日，就算是LPR調(diào)整了，購(gòu)房者的房貸利率也不會(huì)有什么變化。重定價(jià)日一般是每年的1月1日或者是貸款發(fā)放日期。

4、LPR絕對(duì)值沒(méi)變：因?yàn)榭蛻?hù)自己的房貸利率并不是實(shí)時(shí)變化的，就可能會(huì)出現(xiàn)在某段時(shí)間里面LPR降了但又漲回來(lái)了的情況，這樣一來(lái)LPR的絕對(duì)值沒(méi)有出現(xiàn)變化，在房貸利率變化日銀行參考最新一期的LPR以后，客戶(hù)的房貸利率自然也不會(huì)做出什么調(diào)整。

5、銀行疏忽沒(méi)有降利率：如果客戶(hù)是浮動(dòng)的房貸利率，且到了房貸利率變化日自己的房貸利率并沒(méi)有降低，可能是因?yàn)殂y行的疏忽或者是系統(tǒng)原因沒(méi)有及時(shí)更新客戶(hù)的房貸信息，在這種情況下客戶(hù)主動(dòng)聯(lián)系原來(lái)的貸款銀行就可以解決，并不是太大的問(wèn)題。

房貸利率的計(jì)算公式

1、利息計(jì)算的基本常識(shí)

(1、人民幣業(yè)務(wù)的利率換算公式為（注：存貸通用）：

①日利率(0/000)=年利率(%)÷360=月利率(‰)÷30

個(gè)人住房公積金貸款利率表

個(gè)人住房公積金貸款利率表

②月利率(‰)=年利率(%)÷12

2、銀行可采用積數(shù)計(jì)息法和逐筆計(jì)息法計(jì)算利息。

(1、積數(shù)計(jì)息法按實(shí)際天數(shù)每日累計(jì)賬戶(hù)余額，以累計(jì)積數(shù)乘以日利率計(jì)算利息。計(jì)息公式為：

利息=累計(jì)計(jì)息積數(shù)×日利率，其中累計(jì)計(jì)息積數(shù)=每日余額合計(jì)數(shù)。

(2、逐筆計(jì)息法按預(yù)先確定的計(jì)息公式利息=本金×利率×貸款期限逐筆計(jì)算利息，具體有三：

計(jì)息期為整年(月)的，計(jì)息公式為：

①利息=本金×年(月)數(shù)×年(月)利率

計(jì)息期有整年(月)又有零頭天數(shù)的，計(jì)息公式為：

②利息=本金×年(月)數(shù)×年(月)利率+本金×零頭天數(shù)×日利率

同時(shí)，銀行可選擇將計(jì)息期全部化為實(shí)際天數(shù)計(jì)算利息，即每年為365天(閏年366天)，每月為當(dāng)月公歷實(shí)際天數(shù)，計(jì)息公式為：

③利息=本金×實(shí)際天數(shù)×日利率