房價的預判每人都有自己的看法，所在的立場和行業(yè)學識廣度（深度）左右認知，像一直看空的謝國忠，聽他的人估計現(xiàn)在還沒買房；一直看多的任志強，聽他的人估計現(xiàn)在坐擁數(shù)套房；華為任正非炮轟深圳房價過高，而自己孩子卻進入房地產(chǎn)業(yè)。一般說來，政治學家過份相信政策的影響而忽視市場規(guī)律的作用。經(jīng)濟學家過份注重經(jīng)濟規(guī)律而忽略政治的影響。任志強之所以屢判成功，*重要的一點是：熟練掌握符合國內(nèi)情況的“政經(jīng)”之道，故觀點更符合實際。

對未來十年房市大致判斷

1.判斷區(qū)間

總體講，根據(jù)國家新的發(fā)展目標要求，到2035年基本實現(xiàn)現(xiàn)代化。我們可理解到2035年基本完成城鎮(zhèn)化，即我們常說的城鎮(zhèn)化率達到70%，從這以后，房價增長基本到頂，這以后房價只隨經(jīng)濟與物價自然匹配。換句話說，我們房地產(chǎn)業(yè)市場增長期，從現(xiàn)在2018年到2035年，共計17年時間！

2.入手時間選擇

根據(jù)周期*周金濤預判，80后、90后只有兩個買房點，分別是2019年和2030年。筆者認為，周金濤理論邏輯自然嚴密，有一個缺陷就是純經(jīng)濟規(guī)律預判，未全面考慮到宏觀調(diào)控政策影響。所以，他只預判對了經(jīng)濟危機，而未預料到這波樓市火爆。既然這期間房價是增長的，期間內(nèi)什么時候買房都不會太錯，只是不同城市的*會有差別。加之若根據(jù)市場與調(diào)控結(jié)合來選擇購買時機，則會更加理想！

3.房價幅度

依據(jù)國內(nèi)與發(fā)達國家房市增長規(guī)律。由近十年年均10%左右下降到未來十年4-5%左右，到2035年，預計2.5-3%左右，期間是一個逐步遞減過程。到那時，房產(chǎn)將不會作為*的資產(chǎn)配置標的！

對未來房地產(chǎn)市場判斷依據(jù)

1.房價增長規(guī)律

一般在房產(chǎn)商品化初期中期，因需求旺盛，開發(fā)*高速增長，房價增長較快。隨著需求的飽和以及房價高企，房價增速逐步回落。

2.城市化進程

城市化過程由起步、提速、減速到穩(wěn)定階段，人口流入城市，為城市創(chuàng)造住房需求。隨著城市化逐步完成，住房需求相對減弱。改善需求和獨居需求也不可忽視。

3.開發(fā)*

房地產(chǎn)開發(fā)*隨著商品房需求增長而增長，隨著土地資源減少，開發(fā)*會逐步減少，商品房由增量市場轉(zhuǎn)入存量市場，開發(fā)*進而轉(zhuǎn)向舊城改造。

4.貨幣發(fā)行速度

貨幣政策隨著經(jīng)濟發(fā)展而調(diào)整，經(jīng)濟熱貨幣增量*必然多，隨著經(jīng)濟的增長“以質(zhì)替量”模式開啟，貨幣增速將伴隨下降。長期來看，一般增量稍高GDP增長速度較為適宜。

5.棚改拆遷進程

短期棚改會因政策影響較大，對樓市影響明顯。長棚來看，棚改貨幣化安置有一個較長過程，為當?shù)爻鞘凶》刻峁?直接現(xiàn)實需求。隨著棚改拆遷發(fā)展和拆遷成本的增加，其增量逐步減少。

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