過了立冬，天氣轉(zhuǎn)冷，可*近的房地產(chǎn)市場卻有點“熱鬧”，可以說是謠言與辟謠齊飛。樓市調(diào)控走到十字路口，隨著房價逐步趨穩(wěn)，關(guān)于調(diào)控放松的謠言開始出現(xiàn)，而住建部、新華社等也先后發(fā)聲辟謠。在筆者看來，謠言終歸是謠言，只不過是一種處在調(diào)控陣痛期當(dāng)中的掙扎而已。時間過得很快，2018年余額已不足，還剩下整整50天。對于許多購房者來說，買房置業(yè)的計劃很可能又要推遲到明年了。那么，2019年的房地產(chǎn)市場會發(fā)生哪些變化呢？持幣觀望的購房者是否可以安心買房了呢？不妨從以下4個角度來看一看2019年可能出現(xiàn)的房價走向。（推薦閱讀：2019年房價走勢是什么？馬云說2019年房價也許穩(wěn)中有降！）

一、從金融環(huán)境來看

穩(wěn)步去杠桿和防控金融風(fēng)險成為金融監(jiān)管的主要任務(wù)之一，作為“十次危機九次地產(chǎn)”的房地產(chǎn)行業(yè)自然成為必不可少的監(jiān)管環(huán)節(jié)。

長期以來，高杠桿無疑是房價上漲的強有力推動因素之一，高杠桿帶來的風(fēng)險也已經(jīng)在房地產(chǎn)行業(yè)積蓄已久。對房地產(chǎn)行業(yè)而言，高杠桿現(xiàn)象主要集中在開發(fā)商和購房者身上。

一方面，面對房價上漲，購房者激進加杠桿現(xiàn)象普遍，居民杠桿率攀升速度明顯，循環(huán)往復(fù)給市場帶來了泡沫。2017年居民部門杠桿率逼近50%，房產(chǎn)幾乎占據(jù)家庭財富的70%以上。此外，利用消費貸款、透支信用卡等違規(guī)入市行為也給市場帶來了風(fēng)險。另一方面，高負(fù)債也成為了不少房企的標(biāo)簽。這幾年，高杠桿發(fā)展模式和房價上漲亦步亦趨，而且開發(fā)商融資*極為復(fù)雜，不少開發(fā)商還喜歡拆東墻補西墻，這都增加了行業(yè)風(fēng)險。

國家金融實驗室理事長李揚曾表態(tài)，未來幾年的主要任務(wù)就是進一步防控金融風(fēng)險，而且去杠桿就是重要抓手之一。根據(jù)今年年初高層會議透露的信號來看，國家將用三年左右的時間使得宏觀杠桿率得到有效控制?？梢灶A(yù)見的是，未來再妄想盲目加杠桿可能行不通了，而房價適度下跌顯而易見。

二、從現(xiàn)實情況來看

資本脫實向虛的現(xiàn)象亟待解決，引導(dǎo)*從金融系統(tǒng)流向?qū)嶓w經(jīng)濟已經(jīng)成為調(diào)控重點，房地產(chǎn)行業(yè)*面趨緊的情況短期難以緩解。

有人說，這幾年的寫照就是，房地產(chǎn)行業(yè)就如同一個吸金黑洞，吸引著資本源源不斷流入房地產(chǎn)行業(yè)。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)之所以吸金，這與房地產(chǎn)高速發(fā)展過程中帶來的巨大回報率密切相關(guān)。

筆者認(rèn)為，過去這些年，房地產(chǎn)高速擴張的主要助推原因有兩個，分別是高杠桿和土地財政。按照常理來說，愛存錢是中國人的傳統(tǒng)習(xí)慣，可是住宅商品屬性的擴大使得買房成為普通工薪階層的穩(wěn)定*手段，同時也催生了大量的投機性需求。除此之外，企業(yè)炒房的現(xiàn)象也較為明顯。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的盲目擴張不可避免的導(dǎo)致資本脫實向虛。不過，引導(dǎo)*從金融系統(tǒng)流向?qū)嶓w經(jīng)濟已經(jīng)成為當(dāng)前以及未來政策監(jiān)管的重點。

今年的重頭戲之一就是央行四次降低存款準(zhǔn)備金率，而這四次所謂的“放水”都明確表態(tài)支持和服務(wù)實體經(jīng)濟的發(fā)展，這也澆滅了不少地產(chǎn)從業(yè)人員以及投機客的幻想。不可否認(rèn)，*面一旦收緊，房價再想復(fù)制瘋長模式顯然不可能了。筆者認(rèn)為，資本脫實向虛現(xiàn)象的解決，或許預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)正式告別高速擴張的時代。

三、從調(diào)控政策來看

新華社為代表的官媒多次表態(tài)樓市調(diào)控不會半途而廢，樓市或進一步告別周期性規(guī)律，房價報復(fù)性反彈的可能性很小。

房地產(chǎn)行業(yè)從來都不缺少奇葩現(xiàn)象，比如降價維權(quán)，再比如制造樓市松綁的謠言等，這一點在今年下半年尤甚。不過，針對樓市調(diào)控過程中出現(xiàn)的種種現(xiàn)象，官方媒體已經(jīng)多次密集發(fā)聲，為樓市定調(diào)，給購房者吃下定心丸。

筆者認(rèn)為，經(jīng)過兩年多的樓市調(diào)控，房價降溫效果顯著，但兩個原因決定了樓市調(diào)控持續(xù)深入的可能性很大。一方面，當(dāng)前購房預(yù)期還處在搖擺階段，繼續(xù)引導(dǎo)和穩(wěn)定預(yù)期十分必要，需要政策鞏固來之不易的調(diào)控成果；另一方面，短期調(diào)控并非控制房價那么簡單，需要短期調(diào)控進一步深入，為房地產(chǎn)長效機制創(chuàng)造機會并贏取時間。

有一點無需質(zhì)疑，只要樓市調(diào)控不放松，房價就無力反彈。不過，未來的樓市調(diào)控會逐漸從依靠行政手段為主向各種政策組合拳為主過渡。總而言之，在可以預(yù)見的時間內(nèi)，房地產(chǎn)或會告別周期性變動。

四、從供求關(guān)系角度來看

市場加快推貨步伐，但購房意愿下滑明顯，供需矛盾得到進一步緩解，量（供應(yīng)量）增價跌或成未來樓市趨勢。

近期房地產(chǎn)市場變化不少，從供給關(guān)系來看，加大市場供給是主流趨勢。首先，不少城市都加大了土地供應(yīng)的力度，但是由于市場降溫，開發(fā)商拿地意愿并不高，土地流拍現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)。筆者認(rèn)為，加大土地供應(yīng)，特別是*住宅地塊的供應(yīng)，可以助力*市場的發(fā)展。不過，從另一個角度來看，也可以緩和土地頻繁流拍對財政收入的影響。

除此之外，新房和二手房市場也出現(xiàn)了同樣的現(xiàn)象。到了今年*兩個月，為沖刺年終業(yè)績，加速*回籠，開發(fā)商推盤步伐也明顯加快，而且不少樓盤都推出了優(yōu)惠促銷措施，年底上演價格戰(zhàn)已成定局。對于二手房市場，隨著樓市調(diào)控繼續(xù)收緊，炒房囤房者內(nèi)心也出現(xiàn)了松動，二手房掛牌越來越多，成交情況難見提升，不過正因為如此，二手房議價空間也越來越大。

筆者認(rèn)為，從表面上看，調(diào)控政策密集出臺是為了降低成交量，從而抑制樓市熱度，但實質(zhì)是為了引導(dǎo)和改變預(yù)期。要實現(xiàn)這個目標(biāo)，短期內(nèi)*直接和*有效的措施就是穩(wěn)定房價。筆者認(rèn)為，在今年*兩個月的時間里，樓市調(diào)控政策恐怕不會有太大變動，而調(diào)控政策收緊所產(chǎn)生的效果至少會延續(xù)到明年上半年。因此，從現(xiàn)在起到2019年上半年，穩(wěn)中有降依然是房價主流態(tài)勢，但不排除個別樓盤因為*鏈承壓而忍痛割肉的現(xiàn)象。因此，面對樓市不確定性因素的增加，下一步購房者不妨記住以下三點：一是邁開腿，多去售樓處看看；二是貨比三家，看準(zhǔn)性價比；三是，量力而行，轉(zhuǎn)變住房觀念。

（文章來源于：樓市紀(jì)）

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