在國(guó)家倡導(dǎo)建立樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制理念引導(dǎo)下。國(guó)內(nèi)的樓市便進(jìn)入了“政策季”，因城施策、五限、長(zhǎng)效機(jī)制等政策應(yīng)運(yùn)而生，樓市的顛覆性政策應(yīng)接不暇。在此影響下國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)沒(méi)有出現(xiàn)全面下跌，而是呈現(xiàn)出分化趨勢(shì)，北上廣深這樣的一二線城市房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降，三四線城市在前期棚改貨幣化安置的政策影響下出現(xiàn)局部房?jī)r(jià)高位盤(pán)橫。

一、房?jī)r(jià)2019年跌一半

2019年房?jī)r(jià)將出現(xiàn)較大的分化，一二線城市由于受到了房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)緩慢下跌，估計(jì)一二年內(nèi)也不可能見(jiàn)底，但是房?jī)r(jià)可能每年跌去個(gè)15%左右。而三四線城市房?jī)r(jià)在棚改貨幣化安置影響下大多沖破萬(wàn)元，隨著國(guó)務(wù)院取消棚改貨幣化安置政策的出臺(tái)，三四線城市的購(gòu)買(mǎi)力也將會(huì)被消弱。三四線城市房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)快速下跌，跌去一半的可能性都會(huì)有，所以，三四線城市的購(gòu)房者2019年尚可持幣觀望，房?jī)r(jià)肯定會(huì)出現(xiàn)理性回歸。來(lái)源聽(tīng)音

二、三四線城市房?jī)r(jià)會(huì)暴跌嗎

1、從金融環(huán)境來(lái)看

穩(wěn)步去杠桿和防控金融風(fēng)險(xiǎn)成為金融監(jiān)管的主要任務(wù)之一，作為“十次危機(jī)九次地產(chǎn)”的房地產(chǎn)行業(yè)自然成為必不可少的監(jiān)管環(huán)節(jié)。

長(zhǎng)期以來(lái)，高杠桿無(wú)疑是房?jī)r(jià)上漲的強(qiáng)有力推動(dòng)因素之一，高杠桿帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)也已經(jīng)在房地產(chǎn)行業(yè)積蓄已久。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，高杠桿現(xiàn)象主要集中在開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者身上。

一方面，面對(duì)房?jī)r(jià)上漲，購(gòu)房者激進(jìn)加杠桿現(xiàn)象普遍，居民杠桿率攀升速度明顯，循環(huán)往復(fù)給市場(chǎng)帶來(lái)了泡沫。2017年居民部門(mén)杠桿率逼近50%，房產(chǎn)幾乎占據(jù)家庭財(cái)富的70%以上。此外，利用消費(fèi)貸款、透支信用卡等違規(guī)入市行為也給市場(chǎng)帶來(lái)了風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，高負(fù)債也成為了不少房企的標(biāo)簽。這幾年，高杠桿發(fā)展模式和房?jī)r(jià)上漲亦步亦趨，而且開(kāi)發(fā)商融資*極為復(fù)雜，不少開(kāi)發(fā)商還喜歡拆東墻補(bǔ)西墻，這都增加了行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

國(guó)家金融實(shí)驗(yàn)室理事長(zhǎng)李揚(yáng)曾表態(tài)，未來(lái)幾年的主要任務(wù)就是進(jìn)一步防控金融風(fēng)險(xiǎn)，而且去杠桿就是重要抓手之一。根據(jù)今年年初高層會(huì)議透露的信號(hào)來(lái)看，國(guó)家將用三年左右的時(shí)間使得宏觀杠桿率得到有效控制。可以預(yù)見(jiàn)的是，未來(lái)再妄想盲目加杠桿可能行不通了，而房?jī)r(jià)適度下跌顯而易見(jiàn)。

2、從現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看

資本脫實(shí)向虛的現(xiàn)象亟待解決，引導(dǎo)*從金融系統(tǒng)流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為調(diào)控重點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)*面趨緊的情況短期難以緩解。

有人說(shuō)，這幾年的寫(xiě)照就是，房地產(chǎn)行業(yè)就如同一個(gè)吸金黑洞，吸引著資本源源不斷流入房地產(chǎn)行業(yè)。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)之所以吸金，這與房地產(chǎn)高速發(fā)展過(guò)程中帶來(lái)的巨大回報(bào)率密切相關(guān)。

過(guò)去這些年，房地產(chǎn)高速擴(kuò)張的主要助推原因有兩個(gè)，分別是高杠桿和土地財(cái)政。按照常理來(lái)說(shuō)，愛(ài)存錢(qián)是中國(guó)人的傳統(tǒng)習(xí)慣，可是住宅商品屬性的擴(kuò)大使得買(mǎi)房成為普通工薪階層的穩(wěn)定*手段，同時(shí)也催生了大量的投機(jī)性需求。除此之外，企業(yè)炒房的現(xiàn)象也較為明顯。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的盲目擴(kuò)張不可避免的導(dǎo)致資本脫實(shí)向虛。不過(guò)，引導(dǎo)*從金融系統(tǒng)流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為當(dāng)前以及未來(lái)政策監(jiān)管的重點(diǎn)。

今年的重頭戲之一就是央行四次降低存款準(zhǔn)備金率，而這四次所謂的“放水”都明確表態(tài)支持和服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這也澆滅了不少地產(chǎn)從業(yè)人員以及投機(jī)客的幻想。不可否認(rèn)，*面一旦收緊，房?jī)r(jià)再想復(fù)制瘋長(zhǎng)模式顯然不可能了。筆者認(rèn)為，資本脫實(shí)向虛現(xiàn)象的解決，或許預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)正式告別高速擴(kuò)張的時(shí)代。

3、從調(diào)控政策來(lái)看

新華社為代表的官媒多次表態(tài)樓市調(diào)控不會(huì)半途而廢，樓市或進(jìn)一步告別周期性規(guī)律，房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈的可能性很小。

房地產(chǎn)行業(yè)從來(lái)都不缺少奇葩現(xiàn)象，比如降價(jià)維權(quán)，再比如制造樓市松綁的謠言等，這一點(diǎn)在今年下半年尤甚。不過(guò)，針對(duì)樓市調(diào)控過(guò)程中出現(xiàn)的種種現(xiàn)象，官方媒體已經(jīng)多次密集發(fā)聲，為樓市定調(diào)，給購(gòu)房者吃下定心丸。

經(jīng)過(guò)兩年多的樓市調(diào)控，房?jī)r(jià)降溫效果顯著，但兩個(gè)原因決定了樓市調(diào)控持續(xù)深入的可能性很大。一方面，當(dāng)前購(gòu)房預(yù)期還處在搖擺階段，繼續(xù)引導(dǎo)和穩(wěn)定預(yù)期十分必要，需要政策鞏固來(lái)之不易的調(diào)控成果；另一方面，短期調(diào)控并非控制房?jī)r(jià)那么簡(jiǎn)單，需要短期調(diào)控進(jìn)一步深入，為房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制創(chuàng)造機(jī)會(huì)并贏取時(shí)間。

有一點(diǎn)無(wú)需質(zhì)疑，只要樓市調(diào)控不放松，房?jī)r(jià)就無(wú)力反彈。不過(guò)，未來(lái)的樓市調(diào)控會(huì)逐漸從依靠行政手段為主向各種政策組合拳為主過(guò)渡?？偠灾?，在可以預(yù)見(jiàn)的時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)或會(huì)告別周期性變動(dòng)。

4、從供求關(guān)系角度來(lái)看

市場(chǎng)加快推貨步伐，但購(gòu)房意愿下滑明顯，供需矛盾得到進(jìn)一步緩解，量(供應(yīng)量)增價(jià)跌或成未來(lái)樓市趨勢(shì)。

近期房地產(chǎn)市場(chǎng)變化不少，從供給關(guān)系來(lái)看，加大市場(chǎng)供給是主流趨勢(shì)。首先，不少城市都加大了土地供應(yīng)的力度，但是由于市場(chǎng)降溫，開(kāi)發(fā)商拿地意愿并不高，土地流拍現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)。筆者認(rèn)為，加大土地供應(yīng)，特別是*住宅地塊的供應(yīng)，可以助力*市場(chǎng)的發(fā)展。不過(guò)，從另一個(gè)角度來(lái)看，也可以緩和土地頻繁流拍對(duì)財(cái)政收入的影響。

除此之外，新房和二手房市場(chǎng)也出現(xiàn)了同樣的現(xiàn)象。到了今年*兩個(gè)月，為沖刺年終業(yè)績(jī)，加速*回籠，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)步伐也明顯加快，而且不少樓盤(pán)都推出了優(yōu)惠促銷(xiāo)措施，年底上演價(jià)格戰(zhàn)已成定局。對(duì)于二手房市場(chǎng)，隨著樓市調(diào)控繼續(xù)收緊，炒房囤房者內(nèi)心也出現(xiàn)了松動(dòng)，二手房掛牌越來(lái)越多，成交情況難見(jiàn)提升，不過(guò)正因?yàn)槿绱?，二手房議價(jià)空間也越來(lái)越大。來(lái)源：拓天速貸官方

三、2019年的十大預(yù)言買(mǎi)房

預(yù)言1：2019年開(kāi)始房?jī)r(jià)將進(jìn)入新周期，*者可以*人口流入量大的城市的房子。由于*者持有房產(chǎn)的目的是*終進(jìn)行銷(xiāo)售并且獲得差額*，所以和房子的居住屬性相比，房子的*屬性顯得更為重要。在人口流入量大的城市，大量新進(jìn)入的人口會(huì)形成持續(xù)并且不斷增長(zhǎng)的住房需求，這部分人的到來(lái)也會(huì)產(chǎn)生大量的剛需。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)端數(shù)量沒(méi)有太大差別的時(shí)候，需求端的增長(zhǎng)也會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

預(yù)言2：有專(zhuān)家表示，2019年以及2020年是比較適合進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)*的。從2019年開(kāi)始，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入新周期，房?jī)r(jià)未來(lái)也會(huì)有一定的上漲空間，*者選擇在這個(gè)時(shí)機(jī)買(mǎi)入或?qū)⒂胁诲e(cuò)的*。

預(yù)言3：在買(mǎi)房子的時(shí)候，房?jī)r(jià)一旦很高以后，很多的消費(fèi)者就可以理性的去看待房子了，而且很多的購(gòu)買(mǎi)房子的人，在房?jī)r(jià)這個(gè)問(wèn)題上，都慢慢的回歸理性，按照現(xiàn)在的情形來(lái)看到2019年大家都慢慢的回歸了理性。這個(gè)時(shí)候房子的價(jià)錢(qián)就會(huì)相對(duì)來(lái)說(shuō)既便宜又穩(wěn)定了。

預(yù)言4：拋售潮可能會(huì)出現(xiàn)在2019年，因?yàn)楝F(xiàn)在的房子價(jià)格都已經(jīng)漲得不能再漲了，甚至有的房子出現(xiàn)了下跌，不過(guò)市場(chǎng)上卻沒(méi)有炒房客準(zhǔn)備大量拋售房子的這種現(xiàn)象，根本原因還是因?yàn)樗麄冞€幻想著房?jī)r(jià)可以上漲，不過(guò)只要按著目前的情景不出幾個(gè)月，他們就會(huì)徹底絕望，那個(gè)時(shí)候我們就可以購(gòu)買(mǎi)房子了。

預(yù)言5：現(xiàn)在房地產(chǎn)這個(gè)態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)再大幅上漲已經(jīng)是不可能，供大于求的情況很明顯，2019年買(mǎi)不到新房更是不可能。

預(yù)言6：2019年房?jī)r(jià)將出現(xiàn)較大的分化，一二線城市由于受到了房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)緩慢下跌，估計(jì)一二年內(nèi)也不可能見(jiàn)底，但是房?jī)r(jià)可能每年跌個(gè)15%左右，而三四線城市房?jī)r(jià)現(xiàn)在都漲到了一萬(wàn)元，再加上國(guó)務(wù)院已經(jīng)出臺(tái)政策棚改貨幣化安置將被取消，*三四線城市房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)快速下跌，跌去一半的可能性都會(huì)有。

預(yù)言7：2019年或許房?jī)r(jià)迎來(lái)低點(diǎn)。關(guān)于中國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)的分歧在去年幾乎達(dá)到了極點(diǎn)。

預(yù)言8：2019年，公務(wù)員和事業(yè)單位要加薪或提高福利待遇，限購(gòu)會(huì)繼續(xù)，并且可能更嚴(yán)，房貸利息會(huì)上漲，房?jī)r(jià)平穩(wěn)，無(wú)炒房空間。

預(yù)言9：對(duì)于2019年的房?jī)r(jià)，50.1%的局面預(yù)期“基本不變”；準(zhǔn)備出手購(gòu)房的僅為20.1%。如此看，似乎2018-2019年樓市不會(huì)太樂(lè)觀。

預(yù)言10：2019年房?jī)r(jià)會(huì)是一個(gè)低點(diǎn)，2017年、2018年房?jī)r(jià)是要回落的。一個(gè)房地產(chǎn)周期的循環(huán)就是這樣，20年的循環(huán)，15年上升，5年下降，美國(guó)也是一樣。來(lái)源吉屋網(wǎng)綜合整理

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