對(duì)于未來5年三四線房價(jià)整體趨勢(shì)，網(wǎng)上眾說紛紜！事實(shí)上，所有的商品價(jià)格都是由供應(yīng)和需求決定的，房價(jià)也不例外。

房屋的供應(yīng)端無外乎三種情況：政府供應(yīng)；市場(chǎng)供應(yīng)；政府和市場(chǎng)的混合。大家各有利弊，政府供應(yīng)容易出現(xiàn)資源匹配不當(dāng)?shù)膯栴}；而市場(chǎng)供應(yīng)則容易情緒化，不好控制房價(jià)走勢(shì)，對(duì)經(jīng)濟(jì)造成毀滅性的打擊。

房屋的需求端無非兩類*者：一種是真正的剛需，另一種就是出于任何目的的*需求。所謂剛需就是當(dāng)買房不保值甚至預(yù)期虧損的時(shí)候，依舊愿意購房的*者，而所謂的*需求都是預(yù)期看漲的買入者。

理論上來說，不論是政府供應(yīng)還是市場(chǎng)供應(yīng)，房屋的長期走勢(shì)都由游戲規(guī)則制定者決定，當(dāng)*房產(chǎn)的*(包括租金*）小于*無風(fēng)險(xiǎn)利率且預(yù)期不變時(shí)，*需求基本就全部消滅，即出現(xiàn)兩種情況的時(shí)候，買房將變得無利可圖，一種當(dāng)M2增速-GDP增速-稅收=0的時(shí)候，同時(shí)供應(yīng)端和剛性需求同步（錢沒貶值，但2個(gè)人槍3套房會(huì)改變貨幣的流向，房價(jià)也會(huì)上漲）。*理想的狀態(tài)就是房價(jià)與實(shí)際GDP增速同步。

而房價(jià)的短期走勢(shì)只由一個(gè)因素決定，即預(yù)期，也就是不同人不同的共識(shí)。特別是在交易市場(chǎng)的調(diào)控中，預(yù)期管理對(duì)短期走勢(shì)起到了決定性的作用。

只有當(dāng)所有的影響因素*終落實(shí)到買入鍵和賣出鍵的時(shí)候，房價(jià)的供需才會(huì)發(fā)生實(shí)質(zhì)性改變。而在這個(gè)買入和賣出中間，每個(gè)*者可能有一千個(gè)“腦回路”。

比如說，放水會(huì)不會(huì)導(dǎo)致房價(jià)上漲呢？一個(gè)*需求的買房者在接收到這個(gè)信號(hào)的時(shí)候，會(huì)開始考慮，到底放多少水呢？能對(duì)沖掉經(jīng)濟(jì)的下滑嗎？我能全身而退嗎？如果*甚微，或者風(fēng)險(xiǎn)較大？那么*終的交易端就會(huì)涼涼，購房的需求端就會(huì)少掉一個(gè)參與者，供需的天平就出現(xiàn)了傾斜，*終就影響了價(jià)格。

再比如說，貿(mào)易戰(zhàn)的*終走勢(shì)。如果中美關(guān)系越來越焦灼，那*需求者的風(fēng)險(xiǎn)偏好也會(huì)跟著降低，若是觸發(fā)賣出鍵，供需也就改變了。

那么到底2018年到2020年這兩年半時(shí)間里，我們的房價(jià)會(huì)怎么走呢？

如果在2020年前沒有出現(xiàn)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，沒有爆發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，我認(rèn)為除了一線非常核心的區(qū)域房價(jià)比較平穩(wěn)或微漲外，其它區(qū)域房價(jià)將出現(xiàn)或多或少的下滑，如果政府控制得力，這個(gè)趨勢(shì)會(huì)非常緩慢。

一方面，我認(rèn)為在經(jīng)濟(jì)增速與房價(jià)背離，國際貨幣市場(chǎng)與我國背離的情況下（2018年二季度GDP增速同比增長6.7%，再次回落0.1%個(gè)百分點(diǎn)。而以美國為首的主要經(jīng)濟(jì)體或主動(dòng)或被動(dòng)貨幣市場(chǎng)逐漸緊縮）我們有強(qiáng)烈的對(duì)沖需求（即縮小中間的剪刀差），房價(jià)再漲無異于自找麻煩。

另一方面，這個(gè)鍋政府不背。不論是從中央還是地方，大幅放水，再次任由*流入房地產(chǎn)，當(dāng)房價(jià)出現(xiàn)崩盤的時(shí)候，后面對(duì)應(yīng)的是政府的主權(quán)信用受損，誰都背不起。所以在中央政治局會(huì)議上，*層提出了“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”。

*層都定調(diào)的事情，沒有必要再去爭論，未來我們面對(duì)的不是房價(jià)漲多少，而是拿什么撐住你——我的房價(jià)。對(duì)于有些*客來說，應(yīng)該寄希望于下半年財(cái)政政更積極，貨幣流動(dòng)性更充裕，這可能是*一次逃頂?shù)臋C(jī)會(huì)。

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