租金回報(bào)率的計(jì)算

房地產(chǎn)投資分析有三種方法，可以讓投資者比較科學(xué)地計(jì)算出投資買(mǎi)房的收益率。

（一）租金回報(bào)率分析

公式：(稅后月租金-每月物業(yè)管理費(fèi))×12/購(gòu)買(mǎi)房屋總價(jià)

這種方法算出的比值越大就表明投資獲得的收益越大。

優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、房?jī)r(jià)及兩種因素的相對(duì)關(guān)系，是選擇“績(jī)優(yōu)地產(chǎn)”的簡(jiǎn)捷方法。

缺點(diǎn)：沒(méi)有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒(méi)有考慮資金的時(shí)間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對(duì)按揭付款不能提供具體的分析。

（二）租金回報(bào)率法

公式：(稅后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房時(shí)間內(nèi)的按揭款)

優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、價(jià)格和前期的主要投入，比租金回報(bào)法適用范圍更廣，可估算資金回收期的長(zhǎng)短。

缺點(diǎn)：未考慮前期的其它投入、資金的時(shí)間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問(wèn)題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。

（三）IRR法(內(nèi)部收益率法)

房產(chǎn)投資公式：IRR=累計(jì)總收益/累計(jì)總投入=月租金×投資期內(nèi)的累計(jì)出租月數(shù)/按揭首期房款+保險(xiǎn)費(fèi)+契稅+大修基金+家具等其它投入+累計(jì)按揭款+累計(jì)物業(yè)管理費(fèi)(備注：上述公式以按揭為例;未考慮付息、未考慮中介費(fèi)支出;累計(jì)收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi)。)

優(yōu)點(diǎn)：IRR法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素?？梢耘c租金回報(bào)率結(jié)合使用。IRR收益率可理解為存銀行，只不過(guò)我國(guó)銀行利率按單利計(jì)算，而IRR則是按復(fù)利計(jì)算。

注意點(diǎn)：IRR 也許很多人沒(méi)有真正理解這個(gè)名詞，其實(shí)，這個(gè)利率是當(dāng)貼現(xiàn)值等于0 時(shí)(即Pv=0)，與其(Pv)相對(duì)應(yīng)的利率，這個(gè)利率的作用是作為投資收益和風(fēng)險(xiǎn)的衡量尺度。

不過(guò)，通過(guò)計(jì)算IRR判斷物業(yè)的投資價(jià)值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來(lái)。而未來(lái)租金的漲跌是個(gè)未知數(shù)。惟有一點(diǎn)是可以確定的：市場(chǎng)的未來(lái)是不確定的，有升值的可能，也有貶值的可能，只是看升值、貶值哪種可能性大了。

作為投資行為，投資者關(guān)注的是收益與風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)對(duì)IRR的分析發(fā)現(xiàn)相關(guān)性最高的是房?jī)r(jià)、租金以及能否迅速出租。由于房?jī)r(jià)是易知的，于是能否準(zhǔn)確預(yù)告租金水平及選擇投資項(xiàng)目便成為投資成敗的關(guān)鍵。

當(dāng)然，如果你覺(jué)得上面專(zhuān)家的方法太專(zhuān)業(yè)，比較復(fù)雜，想要知道一個(gè)簡(jiǎn)單的投資公式來(lái)評(píng)估一物業(yè)的投資價(jià)值。這里也可以提供一個(gè)國(guó)際上專(zhuān)業(yè)的理財(cái)公司評(píng)估一處物業(yè)的投資價(jià)值的簡(jiǎn)單方法。

據(jù)了解，按他們的計(jì)算原則，衡量一處物業(yè)價(jià)格合理與否的基本公式為：

如果該物業(yè)的年收益×15年=房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)，則認(rèn)為該物業(yè)物有所值。

如果該物業(yè)的年收益×15年>房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)，則表明該投資項(xiàng)目尚具升值空間。

計(jì)算租金回報(bào)率的作用

投資的目的就是收益，一般的投資者在投資房產(chǎn)時(shí)，往往是根據(jù)自己對(duì)一個(gè)物業(yè)口碑和人氣的認(rèn)識(shí)來(lái)判斷，大多是憑感覺(jué)，當(dāng)然這樣也可以買(mǎi)到比較好的物業(yè)，但總還是缺乏科學(xué)的理論根據(jù)的。

而租金回報(bào)率是目前計(jì)算投資回報(bào)率的一種簡(jiǎn)單而有效的方法，主要是針對(duì)房地產(chǎn)方面投資收益的計(jì)算。購(gòu)房者可以通過(guò)租金回報(bào)率來(lái)衡量投資的收益情況。