任志強(qiáng)談房價*消息：明年房價必暴漲，想要買房的用戶建議選擇這八個城市，購買之后明年讓你翻倍賺?，F(xiàn)在市場上面還流傳著未來房價翻倍的8個城市，**者有必要知道。那下面就來看看哪8大城市房價未來翻倍漲。

明年房價必暴漲

1、土地負(fù)增長之后房價必然暴漲

嚴(yán)格來說從1998年我國實(shí)施房改以來，土地負(fù)增長發(fā)生過三次。

按統(tǒng)計數(shù)字算，1998年2003年年均房價增長率是3.5%，1998年23號文件實(shí)行房改，同期人均收入增長是9.5%，即收入增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房價增長。1999年，上海市為鼓勵大家買商品房，施行買房減免個人所得稅的政策，一直到2003年6月份才征收。上述情況都證明在2003年之前看不到天價地，因?yàn)闆]有招拍掛，也看不到房價暴漲的情況。2003年下達(dá)的“8.31文件”之前，按月計算，土地平均增長率是40%。那之前沒有出現(xiàn)過房價高漲的情況。

2003年“8.31政策”來源是18億畝紅線，土地轉(zhuǎn)讓實(shí)行招拍掛之后，土地供應(yīng)量迅速下降，約連續(xù)14個月低于5%的低增長。于是在2007年就出現(xiàn)房價暴漲。

在2006年以前房價上漲和收入增長基本持平，所以不存在房價過高問題。但2007年以后大量的天價地和天價房出現(xiàn)，甚至有“面粉貴于面包”的現(xiàn)象，這是*次土地供應(yīng)負(fù)增長之后帶來的反應(yīng)。

第二次土地負(fù)增長來自于2007年11月份的“兩房”?！皟煞俊敝螅?008年出現(xiàn)了一些特殊政策，比如連續(xù)加息、收緊準(zhǔn)備金率。防止通貨膨脹和經(jīng)濟(jì)過熱，在2008年6月份以后出現(xiàn)了土地供應(yīng)負(fù)增長，一直延續(xù)到2009年的12月份。這段時間的土地負(fù)增長的結(jié)果是，2009年開始出現(xiàn)房價上升，但增長*快的是2010年，房價上漲了26%。

第三次土地負(fù)增長2011年下半年啟動，由于限購令等一系列政策，2011年之后土地供應(yīng)開始出現(xiàn)下滑。今年的土地負(fù)增長比去年還嚴(yán)重，因?yàn)橥恋厝ツ晟习肽赀€是增長的，下半年以后才是負(fù)增長的，今年全年都是負(fù)增長的。

今年*、二季度負(fù)增長幅度都很大，三季度雖然有所回升，但二季度約是負(fù)增長26%，無法彌補(bǔ)。明年拿什么土地去保證供給呢？

2011年的土地開始下降，到2012年整體下降，這等于是第三次土地負(fù)增長的過程?！凹热磺皟纱味汲霈F(xiàn)的土地負(fù)增長之后的房價暴漲，那是不是這次也會出現(xiàn)？因?yàn)楣┣箨P(guān)系是平衡的，除非需求下降了。但現(xiàn)在看來需求沒有下降的可能性?！比沃緩?qiáng)言下之意，當(dāng)然暴漲。

2、限購令未限住需求，供需矛盾導(dǎo)致房價暴漲

按購房需求計算，2015年及之后這段時間都是高峰。2015年是全國23歲適婚年齡的*峰，高到2400萬對，即使他/她當(dāng)年不結(jié)婚，第二年、第三年或者28歲才結(jié)婚，2015年后這段時間都是高峰，換句話說，家庭分戶和結(jié)婚生孩子這個階段是住房需求*集中和*的一段時間?，F(xiàn)在還沒到，2015年才是住房需求高峰，后續(xù)的需求仍然是有的。

如果從2012年發(fā)生需求的消耗量來看，盡管有40多個城市的限購政策，但銷售沒有出現(xiàn)大幅度下滑，相比年初的負(fù)增長20%，到目前已回升至4%的負(fù)增長。也就是說，三季度以后的銷售增長基本把原來掉下來的20%的窟窿補(bǔ)平了。根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，四季度通常是增長，09、10、11年四季度的增長率都超過15%?？傮w來看，2012年需求并沒有因?yàn)橄拶徴叨禄┙o卻無增長。即需求增長的時候，把原有的供給已消耗掉。

任志強(qiáng)強(qiáng)調(diào)明年3月份這個節(jié)點(diǎn)。“因?yàn)?010年住房需求是歷史*點(diǎn)，所以2011年有土地供應(yīng)，2012年還是有供應(yīng)，2011年的供應(yīng)量既在2011年保留了一部分，也在2012年保留了一部分，但是舊的土地供應(yīng)在明年3月份就終止了。而新的土地供應(yīng)是下降的，所以供給和需求之間的矛盾就會加劇?！?/p>

3、北京、上海商品房庫存量已經(jīng)少于六個月，若降至三個月將引發(fā)恐慌

任志強(qiáng)指出“但是不要以為沒有庫存了才叫供求關(guān)系惡化，通常一個城市里維持三個月以下的銷售量時就是惡化；維持六個月是基本平衡；少于六個月就開始危險了。”

北京、上海這些城市已經(jīng)開始少于六個月庫存量了。詳細(xì)來說，在一個城市，東南西北各方位都有需求，六個月的時候基本可以滿足，選東邊的房子就有東邊的房子，想選西邊的房子就有西邊的房子，選南邊、選北邊都行。所以，只要這個城市供應(yīng)量只有三個月左右的時候就已經(jīng)出現(xiàn)恐慌了。因?yàn)楫?dāng)只能滿足一部分需求的時候，可能想買東邊房子的人買不到東邊房子，只能買西邊房子。他會從東往西邊跑，這時候就會發(fā)生恐慌，西邊的人看怎么東邊的人都跑我這兒買房子了？這個傳遞從來都是這樣。。如果你只有三個月的時候就可能出現(xiàn)這種現(xiàn)象，想選東邊的時候沒東邊的房子，當(dāng)東邊有一套房子今天選完了明天沒了，被別人買走了，這時候就出現(xiàn)恐慌了。所以，只要供求量小于六個月的時候，基本上供求關(guān)系不平衡。因?yàn)樵诹鶄€月之內(nèi)是生產(chǎn)不出來房子的。

而且，現(xiàn)在的房子通常預(yù)售，不能當(dāng)時、當(dāng)年交房。這個預(yù)售就等于把可預(yù)售的房子基本消化掉了，所以也會形成恐慌。

4、限購令堵住二手房補(bǔ)充市場供應(yīng)的路

在房價高漲的時候二手房可補(bǔ)充市場需求，希望擁有第二套或第三套新房的人，當(dāng)市場供求關(guān)系不平衡的時候，會拿出多余的二手房出售。任志強(qiáng)指出，如果沒有這部分二手房補(bǔ)充，房價會增長20%，有二手房補(bǔ)充的話房價可能就增長10%。（來源天涯論壇）

未來房價翻倍的8個城市

1、香港

如果沒有大的偶然性事件(比如地震、戰(zhàn)爭、海嘯等)的嚴(yán)重影響，10年之后香港仍將維持“中國房價*”的地位。目前香港中心城區(qū)房價，基本上是北、上、深中心城區(qū)的兩倍左右。

雖然香港的經(jīng)濟(jì)總量會被更多內(nèi)地城市超過，但其作為“中國經(jīng)濟(jì)面向世界的*門戶”不會改變，中國吸引外資的65%，中國對外*的接近60%，都通過香港進(jìn)行。香港還是中國內(nèi)地*境外配置資產(chǎn)的*站，龐大的內(nèi)地*和稀少的供應(yīng)量，將繼續(xù)推高香港房價。

2、廣州

在*近一波牛市里，一線城市房價的上漲順序是“深圳—上?！本獜V州”，廣州在一線城市里屬于跟漲、補(bǔ)漲性質(zhì)。下一波行情，恐怕也會如此。

廣州目前匯聚的*總量為5.2萬億，不到北京的一半，相當(dāng)于深圳的72%，杭州的140%。這說明，廣州經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，仍然對“強(qiáng)二線城市”保持相當(dāng)大的優(yōu)勢。但問題是，廣州在獨(dú)角獸企業(yè)數(shù)量、上市公司市值、民企活躍度等方面，都已被杭州超過。

3、北京

北京目前面臨的樓市調(diào)控，在內(nèi)地城市里是*嚴(yán)厲的。展望未來10年，北京將成為中國*的“超*城市”。北京有三大優(yōu)勢，都是不可替代的：*，北京是國企總部的匯聚地，目前擁有的世界500強(qiáng)總部全球*。

第二，北京是中國*的*中心，目前匯聚的*是上海的1.3倍，也是香港的大約1.3倍；第三，北京是全球獨(dú)角獸企業(yè)*集中的城市，獨(dú)角獸企業(yè)占全球的四分之一，占中國的超過一半。

4、廈門

廈門的房價很高，很多人不理解。因?yàn)闊o論是人口還是經(jīng)濟(jì)總量，廈門都不突出。即便在福建省內(nèi)，論GDP它也不如泉州，論匯聚的*它不如福州。

但你別忘了：廈門擁有“溫暖的氣候+美麗的海岸線”，僅僅這一點(diǎn)它就足以比肩三亞，為高房價找到了*個理由。此外，廈門還是有文化底蘊(yùn)的城市。當(dāng)然，廈門還有活躍的民營經(jīng)濟(jì)和新經(jīng)濟(jì)。2017年廈門在A股的IPO公司10家，超過絕大多數(shù)省會城市。

5、深圳

目前深圳匯聚的*，大概相當(dāng)于上海的60%；深圳的實(shí)際生活人口，大概相當(dāng)于上海的80%。但深圳的面積，只有上海的30%。也就是說，深圳的人口和*密度，都至少相當(dāng)于上海的2倍。

深圳擁有的PCT國際發(fā)明專利，占全國的一半；深圳上市公司總市值相當(dāng)于“上海+廣州”；深圳的獨(dú)角獸企業(yè)，只比上海略少一些。大型科技企業(yè)，深圳則比上海多得多。深圳事實(shí)上是中國僅次于北京的第二大新經(jīng)濟(jì)中心，深圳的市場自由度、創(chuàng)新文化氛圍，也都顯著好于上海。

6、三亞

海南樓市在2017年9月發(fā)生了重大轉(zhuǎn)折，很多人還沒有充分意識到。2017年9月22日，海南實(shí)施全面禁止圍填海，*停止中部生態(tài)核心區(qū)開發(fā)新建外銷房地產(chǎn)項目。9月29日，海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳曾發(fā)布通知，停止批準(zhǔn)套型建筑面積在100平方米以下(含100平方米)的商品住宅建設(shè)。

在2018年“兩會”上，海南省委書記強(qiáng)調(diào)：海南不能成為房地產(chǎn)的“加工廠”，不能“外面想要多少，海南就建多少”。

7、上海

上海仍然是“不斷被北京加冕”的城市。一旦有好事，而北京不準(zhǔn)備留給自己的時候，首先想到的基本上是上海。2018年內(nèi)，上海將建設(shè)內(nèi)地*自由港，舉辦代表中國進(jìn)入新時代的“中國國際進(jìn)口博覽會”。在去年的2035年版“總規(guī)”中，上海獲得了中國城市*規(guī)格的定位。

上海目前匯聚的*超過了香港，僅次于北京。中國金融要素市場，基本上都在上海。此外，上海還是中國經(jīng)濟(jì)*世界的第二大門戶。但遺憾的是，上海在新經(jīng)濟(jì)發(fā)展上不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于北京，還被深圳超過、杭州逼近。上海的文化從骨子里講究秩序和情調(diào)，跟新經(jīng)濟(jì)的草根、野性、堅韌并不契合。這是上海的軟肋，很難改變。

8、杭州

杭州經(jīng)濟(jì)非?；钴S，目前獨(dú)角獸企業(yè)數(shù)量超過深圳，在有的統(tǒng)計里甚至超過上海。杭州上市公司總市值超過廣州。綜合評價，杭州在新經(jīng)濟(jì)中的地位僅次于北上深，穩(wěn)居前四。目前杭州匯聚的*總量大約3.7萬億，僅次于北上廣深。（來源:gjhhy)

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