今年的房地產(chǎn)發(fā)生了太多意想不到的事情：炒房者和開(kāi)發(fā)商意想不到調(diào)控會(huì)持續(xù)這么久，過(guò)往的經(jīng)驗(yàn)都化為灰燼，不值得借鑒；業(yè)內(nèi)諸多不看好三四線(xiàn)樓市的專(zhuān)家意想不到的是三四線(xiàn)卻能在強(qiáng)調(diào)控背景下逆勢(shì)而上，不僅去庫(kù)存任務(wù)完成出色，而且開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售回款更上一層樓；奔赴北上廣等一二線(xiàn)的工薪一族意想不到家鄉(xiāng)的房?jī)r(jià)大都漲幅過(guò)半，現(xiàn)在不僅一二線(xiàn)的房?jī)r(jià)高攀不起，連三四線(xiàn)的房?jī)r(jià)也高攀不起了。

要知道在2016年之前，眾多的房地產(chǎn)、財(cái)經(jīng)類(lèi)專(zhuān)家均堅(jiān)定不移地認(rèn)為，“三四線(xiàn)除非有人口和產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展才能消耗掉超額庫(kù)存，否則聚集于此的開(kāi)發(fā)商的命運(yùn)將更加不堪?！闭l(shuí)曾想，2017年尚未結(jié)束，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生天翻地覆的變化，樓市分化嚴(yán)重，冰與火之歌高奏：三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱難擋，全款“搶房”的場(chǎng)面屢屢上演，而一二線(xiàn)城市在強(qiáng)調(diào)控之下卻出現(xiàn)成交量和價(jià)格的急速降溫。

即便如此，筆者還是要說(shuō)三四線(xiàn)城市今年的火屬于后發(fā)的補(bǔ)漲，而非正常的人口凈流入和產(chǎn)業(yè)升級(jí)發(fā)展等內(nèi)生因素的推動(dòng)作用下漲起來(lái)的，經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平說(shuō)過(guò)“房?jī)r(jià)長(zhǎng)期看人口”，所以這種情況持續(xù)不了多久，外部刺激結(jié)束時(shí)就是三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)下跌時(shí)。

那么三四線(xiàn)外部刺激因素到底有哪些呢？首先，一二線(xiàn)強(qiáng)調(diào)控之下，限購(gòu)、限貸等政策齊下，*和*需求轉(zhuǎn)移到三四線(xiàn)城市，艾普大數(shù)據(jù)顯示，三四線(xiàn)城市來(lái)自一二線(xiàn)的購(gòu)房占比高達(dá)40%，尤其是一二線(xiàn)周邊的三四線(xiàn)城市（環(huán)京、環(huán)滬等占比更高），所以毫無(wú)疑問(wèn)三四線(xiàn)城市今年的這波火熱行情炒房*者的功勞不??；其次，三四線(xiàn)城市是棚戶(hù)區(qū)改造的核心區(qū)域，貨幣化安置舉措更是催生了大量的農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房需求，因此大量的新房被進(jìn)城的剛需買(mǎi)走了，這部分購(gòu)房者占比超過(guò)50%。

不過(guò)，很多人心里也明白，三四線(xiàn)城市的高房?jī)r(jià)是缺乏經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)支撐的，難以擺脫“虛火”之嫌。那么，接下來(lái)三四線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)什么走向呢？*經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)給出了他的看法，馬光遠(yuǎn)尖銳地指出，未來(lái)三四線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)一定會(huì)降低。他同時(shí)表明，如果在三四線(xiàn)買(mǎi)了*性房產(chǎn)，那么明年只要不是大跌*者就應(yīng)該偷著樂(lè)了。

事實(shí)上馬光遠(yuǎn)的這一說(shuō)法筆者在之前的文中也說(shuō)過(guò)，三四線(xiàn)城市對(duì)于炒房*者來(lái)說(shuō)就是“甜蜜的陷阱”，也曾告誡過(guò)*炒房者不要只看到“錢(qián)景”看不到陷阱。

首先，三四線(xiàn)曾經(jīng)在15年以前經(jīng)歷過(guò)一波的發(fā)展浪潮，10年的時(shí)候很多規(guī)模房企響應(yīng)國(guó)家號(hào)召，發(fā)展城市化建設(shè)，紛紛涌入三四線(xiàn)城市拿地開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)。但是隨著高樓不斷越建越高、越建越多，但是開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題卻接踵而至，無(wú)論使用什么手段房子始終賣(mài)不掉，購(gòu)買(mǎi)力不足是*問(wèn)題，因此直到2015年底很多三四線(xiàn)城市已經(jīng)形成了可以賣(mài)100個(gè)月以上的巨量庫(kù)存。2014年、2015年更多的房地產(chǎn)企業(yè)從三四線(xiàn)城市撤離，綠地集團(tuán)早于2012年開(kāi)始就將戰(zhàn)線(xiàn)從三四線(xiàn)城市撤離；富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉在2014年報(bào)發(fā)布會(huì)上直言，目前房地產(chǎn)供過(guò)于求的情況主要集中在三四線(xiàn)城市，如有十分合適的土地收購(gòu)項(xiàng)目，富力也只限于考慮北京和廣州等一線(xiàn)城市。

其次，三四線(xiàn)城市不同于一二線(xiàn)城市，擁有巨大的虹吸效應(yīng)，三四線(xiàn)本身就在被一二線(xiàn)大城市掏空，90%以上都是人口凈流出的情況，*近兩年當(dāng)?shù)卣疄榱送炝羧瞬磐瞥隽酥T多舉措，但*都是效果不佳。很多的城市由于人口涌入不足，*流入不足，單單的蓋一片樓房，生活設(shè)施跟不上，這樣的城市（大部分是三四線(xiàn)）能聚集人才嗎？沒(méi)有人才的城市談何未來(lái)發(fā)展呢？

第三，上面說(shuō)到三四線(xiàn)城市“炒”的成分過(guò)大，合計(jì)超4成炒房客聚集扎堆于此，他們手中囤積的房產(chǎn)早就供大于求，現(xiàn)如今很多三四線(xiàn)城市還在上演“全款搶房”的鬧劇，說(shuō)不清是市場(chǎng)的需求還是開(kāi)發(fā)商導(dǎo)演的好戲，但是購(gòu)房者切不可被市場(chǎng)火爆的假象蒙蔽了雙眼。事實(shí)上隨著時(shí)間的推移，越來(lái)越多的炒房*客已經(jīng)感覺(jué)身陷囹圄，面臨手上的房子升值但難以套現(xiàn)的窘境，尤其是價(jià)格遠(yuǎn)低于二手房的“限價(jià)房”的推出，后來(lái)者更不會(huì)對(duì)炒房*客手中的二手房感興趣。

*，國(guó)家*房地產(chǎn)工作會(huì)議指出，防范金融風(fēng)險(xiǎn)是當(dāng)前首要任務(wù)，三四線(xiàn)城市加杠桿、低信貸擴(kuò)張的局面將被改寫(xiě)。這就意味著未來(lái)三四線(xiàn)城市的發(fā)展也將遵循當(dāng)前一二線(xiàn)樓市的發(fā)展步伐，逐漸進(jìn)入到穩(wěn)中有降的發(fā)展進(jìn)程。會(huì)議著重強(qiáng)調(diào)指出，“以不加杠桿為原則”，這意味著此前鼓勵(lì)三四線(xiàn)城市買(mǎi)房去庫(kù)存的條件慢慢的沒(méi)有了。就拿現(xiàn)在漲起來(lái)了的房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，若沒(méi)有信貸等政策的支持，很多人將無(wú)能為力了。實(shí)際上，業(yè)內(nèi)*近出現(xiàn)了很多明年三四線(xiàn)城市將開(kāi)啟全面調(diào)整的聲音，雖然沒(méi)有官方宣布，但凡是都不是空穴來(lái)風(fēng)，相信三四線(xiàn)城市政策寬松的日子也即將結(jié)束了。（文章來(lái)源于*）