2015年2月17日，福建人民政府公開《關(guān)于化解房地產(chǎn)庫(kù)存的若干意見》（下稱《意見》），其中有八項(xiàng)房地產(chǎn)去庫(kù)存政策，所以也被稱為“閩八條”。

閩八條中有關(guān)房地產(chǎn)去庫(kù)存政策包括民購(gòu)買首套房，商業(yè)性個(gè)人住房貸款的低首付比例可按20%執(zhí)行；農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房有現(xiàn)金直補(bǔ)；計(jì)劃收購(gòu)或租賃商品房作公租房等。本文房天下想要跟大家介紹的是：在福建，商用地可以在法律允許范圍內(nèi)轉(zhuǎn)變?yōu)檎亍?/p>

福建庫(kù)存大，不再新建公租房

在福建，目前除了廈門的庫(kù)存壓力比較小以外，其他大多地方的庫(kù)存都很大。廈門、泉州（樓盤）、福州（樓盤）等因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)發(fā)展，吸收了大量的外來人口，而龍巖、南平、三明（樓盤）、寧德等地的人口都出現(xiàn)了外流，這些地方都存在較大的去庫(kù)存壓力，今后房地產(chǎn)投資仍可能繼續(xù)下滑，這對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的影響不小。

截至2015年12月底，福建全省房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)實(shí)庫(kù)存7525萬(wàn)平方米，去化周期約為26個(gè)月，其中住宅庫(kù)存去化周期約為17個(gè)月，商業(yè)、辦公等非住宅用房去化周期更長(zhǎng)、難度更大。

專家分析，福建很多地市對(duì)房地產(chǎn)的依賴度比較大，加大樓市去庫(kù)存力度，有利于促進(jìn)資金流動(dòng)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因此，如何去庫(kù)存也是當(dāng)前福建經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大重點(diǎn)。

針對(duì)這種情況，我省人民政府在《意見》中提出，各市、縣（區(qū)）政府原則上不再新建公租房，通過收購(gòu)庫(kù)存商品房或長(zhǎng)期租賃住房作為公租房。各市、縣（區(qū)）政府收購(gòu)庫(kù)存商品房用作公租房，可列入保障性安居工程建設(shè)年度計(jì)劃，所需資金可從保障性安居工程專項(xiàng)資金中列支。棚改項(xiàng)目和房屋征收實(shí)行貨幣化安置比例原則上不低于70%。

“閩八條”大亮點(diǎn)：土地可“轉(zhuǎn)性”

“閩八條”仲有一個(gè)亮點(diǎn)：福建土地可“轉(zhuǎn)性”。《意見》提出，要優(yōu)化開發(fā)用地供應(yīng)。對(duì)非住宅庫(kù)存特別是商業(yè)辦公庫(kù)存明顯供過于求的市、縣，要暫停商業(yè)辦公用地供應(yīng)。2015年12月31日前簽訂土地出讓合同、未構(gòu)成閑置土地，且已全部繳清土地出讓金的商業(yè)辦公用地，可轉(zhuǎn)型為商品住宅用地。

土地“轉(zhuǎn)性”的意義：

福建新政策力度大，主要針對(duì)商辦用地，如果商用地可以改住宅，有利于化解目前部分城市的商業(yè)地產(chǎn)過?，F(xiàn)象。

以廈門為例：目前廈門住宅的去化壓力非常小。但是土地供應(yīng)情況有限由，庫(kù)存去化周期也比較短，但廈門的商業(yè)、soho類項(xiàng)目目前已嚴(yán)重過剩。

商用地和宅地差價(jià)如何彌補(bǔ)？

對(duì)于二者之間的價(jià)差，《意見》提出，新用途土地價(jià)格按評(píng)估價(jià)與近一年該縣（市、區(qū)）相同土地級(jí)別公開出讓高成交價(jià)孰高確定，舊用途土地價(jià)格按評(píng)估價(jià)與原成交價(jià)孰低確定，并以二者差價(jià)擬定應(yīng)補(bǔ)交的土地價(jià)款。上述結(jié)果經(jīng)當(dāng)?shù)卣恋毓芾砦瘑T會(huì)等土地出讓議事協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)研究同意，并公示無異議后，補(bǔ)簽土地出讓合同，補(bǔ)繳土地出讓金（若終確定的新用途土地價(jià)格低于原成交價(jià)的，不予退還差價(jià)）。

全國(guó)各地去庫(kù)存因地而異，福建也不例外，福建土地本來就稀缺，福州、廈門等地區(qū)購(gòu)房者的購(gòu)買力也不錯(cuò)。如果房屋質(zhì)量不錯(cuò)，由政府政策（例如：閩八條、首付降低、契稅減少等）支持，去庫(kù)存應(yīng)該就不是“紙上談兵”了。

(來源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào))