人們通常將購(gòu)買商品房關(guān)注的焦點(diǎn)放在房屋質(zhì)量及房產(chǎn)所有權(quán)證上，而忽略了另一項(xiàng)重要權(quán)利，即房產(chǎn)范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。你知道土地使用權(quán)證的意義嗎？那么，如果要辦理的話，又應(yīng)該如何辦理土地使用權(quán)證呢？

什么是土地使用權(quán)證？

土地使用權(quán)證又稱國(guó)有土地使用權(quán)證,是指經(jīng)土地使用者申請(qǐng)，由城市各級(jí)人民政府頒發(fā)的國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱，土地坐落、用途，土地使用權(quán)面積、使用年限和四至范圍。

人們通常將購(gòu)買商品房關(guān)注的焦點(diǎn)放在房屋質(zhì)量及房產(chǎn)所有權(quán)證上，而忽略了另一項(xiàng)重要權(quán)利，即房產(chǎn)范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。由于我國(guó)實(shí)行的是土地公有制，購(gòu)置房地產(chǎn)時(shí)只是取得相應(yīng)的土地使用權(quán)。人們通常對(duì)土地使用權(quán)問(wèn)題是漠視的，并想當(dāng)然地認(rèn)為土地是房屋的附屬，取得了房產(chǎn)的所有權(quán)即取得了土地使用權(quán)。其實(shí)，房產(chǎn)所有權(quán)和房產(chǎn)土地使用權(quán)之間并無(wú)法律上當(dāng)然的附屬關(guān)系。如果忽視土地使用權(quán)，勢(shì)必會(huì)給住宅地產(chǎn)購(gòu)置及交易帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

土地使用權(quán)證

土地使用權(quán)證使用年限相關(guān)規(guī)定

按照土地用途不同使用期限也不相同。

最高年限按下列用途確定：

居住用地七十年；

工業(yè)用地五十年；

教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；

商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年；

綜合或者其他用地五十年。

土地使用期限為土地使用權(quán)證上的土地使用期限減去該土地已經(jīng)使用的年限，剩下的年限就是可以使用的年限，到期后可以申請(qǐng)續(xù)期。

取得土地使用權(quán)的土地使用者，其使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，合法權(quán)益受國(guó)家法律保護(hù)。

無(wú)土地使用權(quán)證的危害

第一，不辦理土地使用權(quán)證，難以知曉在土地使用權(quán)上設(shè)定抵押權(quán)的情況。有些房地產(chǎn)開發(fā)商由于資金不足，便用建設(shè)用地土地使用權(quán)到銀行做貸款抵押。而根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十二條規(guī)定，以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。購(gòu)房人如果不要求辦理土地使用權(quán)證，就不容易了解到在土地使用權(quán)上設(shè)定的抵押，也就無(wú)法及時(shí)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。一旦房地產(chǎn)開發(fā)商無(wú)力償還銀行貸款，銀行將依法拍賣該土地使用權(quán)，并從價(jià)款中優(yōu)先受償。而此時(shí)房地產(chǎn)購(gòu)買者的合法權(quán)益將很難得到維護(hù)。

第二，不辦理土地使用權(quán)證，難以發(fā)現(xiàn)開發(fā)商違規(guī)用地的事實(shí)。有些開發(fā)商一味追求經(jīng)濟(jì)利益，在建設(shè)用地手續(xù)不全甚至沒(méi)有建設(shè)用地使用權(quán)的情況下就進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。購(gòu)房者不注意辦理土地使用權(quán)證，就無(wú)法發(fā)現(xiàn)自己購(gòu)買的是無(wú)土地使用權(quán)的違規(guī)建筑。此時(shí)開發(fā)商或是逃之夭夭或是無(wú)力賠償，最后受損失的還是購(gòu)房者。

第三，不辦理土地使用權(quán)證，無(wú)法進(jìn)行二手房交易?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)上市交易，必須出示房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用權(quán)證。許多業(yè)主在進(jìn)行二手房交易時(shí)，方才想到去找開發(fā)商要求辦理土地使用權(quán)證，但此時(shí)開發(fā)商多已人去樓空。這就給想要交易的房主帶來(lái)了很大麻煩，也影響到了二手房市場(chǎng)的發(fā)展。

第四，不辦理土地使用權(quán)證，在拆遷補(bǔ)償時(shí)會(huì)遭受損失。建設(shè)部《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》第三條規(guī)定，房屋拆遷評(píng)估價(jià)格為拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。因此，拆遷補(bǔ)償金不僅包含房屋所有權(quán)價(jià)值，還包含了土地使用權(quán)價(jià)值。消費(fèi)者在購(gòu)買房地產(chǎn)時(shí)，就已經(jīng)支付了相應(yīng)的土地使用費(fèi)。但是購(gòu)房者如果未辦理土地使用權(quán)證，在拆遷過(guò)程中就可能得不到關(guān)于土地使用權(quán)的相應(yīng)補(bǔ)償。因?yàn)闆](méi)有土地使用權(quán)證，動(dòng)遷單位就無(wú)法確認(rèn)業(yè)主對(duì)土地的合法使用權(quán)利。

第五，忽視土地使用權(quán)內(nèi)容，容易遭受意外損失。土地使用權(quán)依據(jù)用途可以分成住宅用地、工業(yè)用地、福利性項(xiàng)目用地及綜合類性質(zhì)用地等類別。我們通常購(gòu)買的商品房都是建造在住宅性用地上。但是近些年興起了一些所謂“單身公寓”、“酒店式公寓”或是商住兩用樓，開發(fā)商以商住兩用或是酒店式管理來(lái)吸引購(gòu)房者，有時(shí)卻是給消費(fèi)者設(shè)下的陷阱，因?yàn)榇祟悩潜P有些是建設(shè)在公共性建設(shè)用地上。由于建設(shè)用地的用途不同，購(gòu)買此類房地產(chǎn)會(huì)給消費(fèi)者帶來(lái)許多意想不到的損失。諸如，房屋分?jǐn)偟墓裁娣e較大；交易契稅較普通的住宅樓要高；物業(yè)管理費(fèi)用較高；按揭貸款的年限較短等。更為重要的是，此類樓盤通常并不認(rèn)為是住宅，因此一般不允許落戶。所以，購(gòu)買商品房時(shí)，還應(yīng)關(guān)注建設(shè)土地用途。

怎樣辦理土地使用權(quán)證？

本文指導(dǎo)怎樣辦理土地使用權(quán)證，在辦理土地使用證過(guò)程中需要準(zhǔn)備的材料，辦理土地證的手續(xù)，以及個(gè)人不辦理土地使用證的風(fēng)險(xiǎn)防范。開發(fā)商不協(xié)助辦理土地使用權(quán)證要承擔(dān)的法律責(zé)任，在辦理土地使用證時(shí)應(yīng)該注意什么。本文為你解讀土地使用證的辦理流程，以及土地使用權(quán)證的作用。

1、劃撥用地應(yīng)提供的材料有：

申請(qǐng)報(bào)告;權(quán)屬來(lái)源證明材料;

機(jī)構(gòu)代碼證、法人代表資格證、企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照;

加蓋界址章及相關(guān)規(guī)劃紅線的宗地圖2份;

派出所出具的土地座落門牌號(hào)證明;相關(guān)表格(到國(guó)土局領(lǐng)取)。

出讓用地還須另外提供：出讓呈報(bào)表、

出讓合同、

成交確認(rèn)書、

轉(zhuǎn)讓協(xié)議、

轉(zhuǎn)讓審批表、

出讓金及契稅繳納憑證。

2、辦理城鎮(zhèn)公有住房及商品房分戶土地證應(yīng)提供材料

申請(qǐng)報(bào)告、單位土地證;購(gòu)房合同或房產(chǎn)證;身份證;宗地圖;戶建筑平面圖;相關(guān)表格(到國(guó)土局領(lǐng)取)。辦理商品房分戶土地證開發(fā)商應(yīng)提供的材料有：申請(qǐng)報(bào)告;宗地土地證;建設(shè)用地許可證;出讓合同及出讓金發(fā)票;建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證;建設(shè)工程規(guī)劃許可證;建筑物正式公安編號(hào)證明;契稅發(fā)票;相關(guān)表格(到國(guó)土局領(lǐng)取)。業(yè)主應(yīng)提供的材料：購(gòu)買商品房土地登記申請(qǐng)審批表;身份證;房產(chǎn)證;戶建筑平面圖。

房改房和經(jīng)濟(jì)適用房用地土地使用權(quán)證應(yīng)該由住房戶和原使用土地單位到轄區(qū)國(guó)土資源管理部門共同申請(qǐng)，國(guó)土資源部門將依法辦理;如果原用地單位已經(jīng)不存在，住房戶和該單位的上級(jí)主管部門，或現(xiàn)在實(shí)際使用原單位土地的單位，到國(guó)土資源管理部門共同申請(qǐng);如果住房由居委會(huì)管理，住戶可和居委會(huì)到國(guó)土資源管理部門共同申請(qǐng)。

商品房辦理土地使用證則應(yīng)該由住房戶和開發(fā)商共同到所在轄區(qū)的國(guó)土資源管理部門辦理。但有一個(gè)問(wèn)題就是樓房的占地面積很清楚，但基地上的建筑物屬于不同的所有權(quán)人。這樣在辦理土地所有權(quán)證的時(shí)候就按照房屋的建筑面積把土地分為不同的業(yè)權(quán)份額。根據(jù)國(guó)家規(guī)定，對(duì)于樓房住戶，樓下整宗地作為公有宗地，每戶分?jǐn)偯娣e等于宗地面積占建筑總面積的比例乘以戶建筑面積。除了建筑基地外，公共走道，公共綠化等應(yīng)該是公有使用權(quán)。所以，業(yè)主完整的土地使用權(quán)應(yīng)該是兩部分：對(duì)基地的份額和對(duì)公有面積的使用權(quán)。

3、辦理私人住宅應(yīng)提供的材料

申請(qǐng)報(bào)告;身份證;用地批準(zhǔn)書;規(guī)劃及建設(shè)部門的相關(guān)批準(zhǔn)文件;宗地圖;相關(guān)表格(到國(guó)土局領(lǐng)取)。其中，根據(jù)市委、市政府《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃管理的決定》和《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城區(qū)土地市場(chǎng)建設(shè)和管理的決定》，2003年5月23日以后，市規(guī)劃區(qū)的建成區(qū)內(nèi)原則上不批準(zhǔn)建私宅，未經(jīng)批準(zhǔn)擅自建造私宅的，一律依法拆除。

對(duì)于個(gè)人不辦理土地使用權(quán)證，不會(huì)存在太大風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)是土地國(guó)有制，個(gè)人辦理土地使用權(quán)不太現(xiàn)實(shí)。隨著現(xiàn)在各種政策把開發(fā)商的門檻抬高，房地產(chǎn)開發(fā)越來(lái)越規(guī)范，開發(fā)商把土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓出去的情況不多。業(yè)主買了房子，辦理了房屋所有權(quán)證書基本可以保證自己的權(quán)利。

4、辦理土地證的年檢(換證)手續(xù)

用地者持土地證原件、申報(bào)報(bào)告、相關(guān)身份證明材料，到市行政服務(wù)大廳收件，

5、辦理土地證的程序、時(shí)限及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

初始土地登記的程序?yàn)樯暾?qǐng)——材料初審——實(shí)地勘查——報(bào)審批會(huì)審批——公告——登記發(fā)證。

辦理時(shí)限為60日。收取的費(fèi)用包括土地登記費(fèi)、工本費(fèi).

變更土地登記的辦理程序?yàn)椋荷暾?qǐng)——材料初審——實(shí)地勘查——領(lǐng)導(dǎo)審批——發(fā)證。辦理時(shí)限為30日。收取的費(fèi)用包括土地登記費(fèi)、工本費(fèi)。

6、土地證遺失該如何補(bǔ)發(fā)

土地證遺失者先到當(dāng)?shù)貓?bào)紙上刊登遺失啟事，一個(gè)月后憑報(bào)紙、相關(guān)身份證明材料及申請(qǐng)報(bào)告等到我局辦理。

7、個(gè)人不辦理土地使用證的風(fēng)險(xiǎn)

嚴(yán)格按照九府廳發(fā)[2006]25號(hào)《九江市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)<九江市城區(qū)土地和房屋登記發(fā)證歷史遺留問(wèn)題處理暫行意見(jiàn)>的通知》辦理。由于歷史原因，規(guī)劃、國(guó)土、質(zhì)監(jiān)、消防等手續(xù)不齊全或未辦理手續(xù)的，不符合現(xiàn)行登記發(fā)證政策，至今未能領(lǐng)取土地證的，必須先由市規(guī)劃局進(jìn)行規(guī)劃認(rèn)定，取得規(guī)劃認(rèn)定書并經(jīng)有資質(zhì)的房屋質(zhì)量安全鑒定機(jī)構(gòu)出具房屋安全鑒定書和消防部門出具的消防驗(yàn)收?qǐng)?bào)告后，方可辦理土地證。

商品房和拆遷還房，原則上由原開發(fā)單位申請(qǐng)辦理土地登記手續(xù)，如果開發(fā)單位被注銷或在外地的，可由購(gòu)房者憑購(gòu)房合同、交納契稅證明、繳款憑證辦理房屋所有權(quán)證，憑房產(chǎn)證辦理分戶土地證。凡單位自建房(含集資建房)和房改房，由單位申請(qǐng)辦理土地登記手續(xù)，如果單位已破產(chǎn)或改制的，由其主管單位負(fù)責(zé)辦理。

現(xiàn)在大部分業(yè)主都沒(méi)有辦理土地證的意識(shí)。但事實(shí)上“土地使用權(quán)證?是存在的，而且一直留在開發(fā)企業(yè)那里。開發(fā)商實(shí)際在房屋銷售中已經(jīng)將辦理土地使用權(quán)證時(shí)交納的土地出讓金分?jǐn)傇诟鲉卧恐?。但業(yè)主買了房子后，卻只能辦理產(chǎn)權(quán)證，不能辦理土地證，這本身就不合法。另外，房屋銷售完畢后，“土地使用權(quán)證?的去向成為房地產(chǎn)行業(yè)中的一個(gè)“雷區(qū)?，如果還保留在開發(fā)企業(yè)那里，業(yè)主肯定會(huì)承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)楝F(xiàn)在開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目需要的資金很多，光依靠開發(fā)商的自有資金是不夠的，許多開發(fā)企業(yè)都要把土地證抵押給銀行進(jìn)行貸款，而一旦該企業(yè)在還貸上出現(xiàn)什么問(wèn)題。銀行就會(huì)將抵押的土地使用權(quán)投放進(jìn)市場(chǎng)，這樣就會(huì)發(fā)生老趙遇到的事情。

8.開發(fā)商未協(xié)商辦理土地使用權(quán)證的法律責(zé)任

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的，必須按土地使用權(quán)出讓合同約定的用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。經(jīng)規(guī)劃主管部門同意改變土地建設(shè)用途、開發(fā)建設(shè)商業(yè)用房并已交付買受人占有的，應(yīng)報(bào)經(jīng)土地行政主管部門同意并報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)，按商業(yè)性質(zhì)用地標(biāo)準(zhǔn)向土地使用權(quán)出讓方補(bǔ)繳土地出讓金后，履行向買受人交付房屋占地范圍內(nèi)商業(yè)性質(zhì)的國(guó)有土地使用權(quán)義務(wù)并承擔(dān)遲延履行的違約責(zé)任。

相關(guān)法律知識(shí)：

根據(jù)國(guó)務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第七條的規(guī)定：“辦理城市私有房屋所有權(quán)登記或轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)時(shí)，須按下列要求提交證件：(二)購(gòu)買的房屋，須提交原房屋所有權(quán)證、買賣合同和契證;”。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第六十條第二款的規(guī)定：“在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。”