近北京的房?jī)r(jià)跟瘋了一樣，不光沒房的要買房，有房的也想換房。但是買房不易，換房更難啊。

北京換房有多難？

難點(diǎn)一：連環(huán)需求

有這么一類人是賣了自己郊區(qū)，或者非的房子來?yè)Q地產(chǎn)。這種單子一般會(huì)導(dǎo)致連環(huán)單，因?yàn)槟愕目蛻粢业揭粋€(gè)接他房子的客戶，你要把房子賣給你的客戶，你需要拿著你的客戶付給你的首付款去買更貴的房子，而你看上的房子的房主通常也是有換房需求……于是這個(gè)單子會(huì)變得異常復(fù)雜。一損俱損。七八家連成一個(gè)單子也不奇怪。

難點(diǎn)二：交易時(shí)間

二手房交易通常包括幾個(gè)硬性環(huán)節(jié)：簽定金合同；資質(zhì)審核（房子是否有抵押，是否有戶口，是否存在夫妻關(guān)系糾紛）；解抵押（有時(shí)無）；房屋評(píng)估；貸款；發(fā)放貸款；繳稅；過戶。每一個(gè)環(huán)節(jié)都是需要一定工作日的，而且一環(huán)扣一環(huán)，沒法平行作業(yè)，中間遇到十一，春節(jié)這種大假期，交易時(shí)間還要延長(zhǎng)。再加上北京限購(gòu)，還涉及到一套房二套房征稅問題，復(fù)雜。

難點(diǎn)三：房?jī)r(jià)瘋漲

假定你是貸款或者換房客戶，從開始看到過戶完畢半年是正常的。這期間連環(huán)單不出岔子，或房?jī)r(jià)平穩(wěn)，風(fēng)險(xiǎn)就低；如果房?jī)r(jià)瘋漲，風(fēng)險(xiǎn)就高。如果選擇先賣房再買房，中間的時(shí)間差所帶來的房?jī)r(jià)變化，可以讓你或者你想買的房毀約好幾次。

難點(diǎn)四：中介講效率

很多人認(rèn)為中介是靠提成吃飯，你房子賣的快，中介提成就高。但是中介有句話叫“寧可掙今天的5000，不掙明天的10000。中介靠的是速度和走量，所以中介一般來說會(huì)盡可能在你看房有好感，熱血上頭的時(shí)候，制造氣氛一定要讓你把房子定下來，因?yàn)樗麄円屎退俣?，但是你簽完了很可能發(fā)現(xiàn)合同是坑，或者房子實(shí)際沒那么好。

那么購(gòu)房旺季換房需要注意哪些問題呢？

注意一：準(zhǔn)備新手機(jī)號(hào)

為了你的手機(jī)號(hào)以后再能繼續(xù)正常使用，建議準(zhǔn)備換房時(shí)換個(gè)專門用來找房的手機(jī)號(hào)。也有人說后再備一個(gè)微信號(hào)，因?yàn)橹薪楝F(xiàn)在都要加微信，也是可以的，但是微信有驗(yàn)證和屏蔽機(jī)制，所以還能好點(diǎn)。

注意二：賣房時(shí)拿點(diǎn)架子

一個(gè)比較實(shí)誠(chéng)的朋友，賣房時(shí)聯(lián)系了一家中介之后，好幾家中介都來幫助賣房。一開始還覺得沒什么，有的自稱手續(xù)費(fèi)低服務(wù)也好之類。結(jié)果結(jié)果幾個(gè)月的周六日，朋友的生活都被嚴(yán)重影響了，同時(shí)過來看房子的人一聊上還不走了。

其實(shí)真心想買房的人，來了只會(huì)是看房的，不會(huì)跟你說其他的事情。而有些人是很賤的，你對(duì)他好，他覺得你好欺負(fù)或者你有什么不可告人的目的，多拿拿架子，不一定有壞處。

注意三：對(duì)自己的房?jī)r(jià)有預(yù)期

一個(gè)朋友，開始沒打算賣房，后來有一次中介給他信息，說哥，你的房子如今均價(jià)7萬了，他一算自己的老破舊87平，能賣640，很高興，就想賣掉算了。后來中介組團(tuán)來看房，大家都說只能賣580，接下來房子就無人問津了，弄得這個(gè)朋友郁悶。

關(guān)于如何判斷自己房子的走勢(shì)，除了大環(huán)境外，一般來說，小區(qū)的同面積的房子有兩種：一種是但是有硬傷的，這種一般標(biāo)價(jià)低，賣不動(dòng)，反過來討厭的是看房子的人會(huì)拿這個(gè)房子和你說事兒，和你砍價(jià)；

一種是戶型好，標(biāo)價(jià)也高，或者戶主不誠(chéng)心賣，用來拉高小區(qū)房?jī)r(jià)價(jià)格和買家預(yù)期的（我不知道你暈沒暈），一般人的房子應(yīng)該是介于二者之間，所以怎么定價(jià)和估價(jià)，雖然是市場(chǎng)的反映，但這種多少可以作為你的參考依據(jù)，不至于被中介忽悠的賣了。也不至于標(biāo)的高了不好賣。

注意四：計(jì)算周期 約束時(shí)間

有這么一種情況，如果買你房子的人也是換房，而且房子還沒賣，所以成交周期談了六個(gè)月。那么你要去買房可能會(huì)吃閉門羹。你想啊，別人也是換房，你的周期6個(gè)月就意味著別人換房的周期可能要往一年上走。對(duì)于換房來說，在房?jī)r(jià)不穩(wěn)定時(shí)，周期遠(yuǎn)比你多賣幾萬塊錢要重要。

所以，賣房時(shí)一定要與購(gòu)房人進(jìn)行約束，把時(shí)間節(jié)點(diǎn)都定下來，比如買家應(yīng)該什么時(shí)候把房子賣掉，什么時(shí)候給 筆款，什么時(shí)候結(jié)款，如果是貸款的話，什么時(shí)候才能拿到全款。

沒有經(jīng)驗(yàn)的人會(huì)以為過戶的時(shí)候就能拿到房款，但實(shí)際上對(duì)于貸款買房來說，房子尾款是銀行發(fā)的，一般都要要等過戶后十五到二十個(gè)工作日，中介有時(shí)候不會(huì)提這個(gè)事，有時(shí)候會(huì)故意模糊，比如把工作日換成天，這個(gè)別看就差了五六天周期，有時(shí)候是要命的。

所以過戶這個(gè)漫長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，遇到你的下家，尤其是也是換房的下家，合同一定要寫明白每個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，他的權(quán)利和義務(wù)，這樣至少能夠規(guī)避一些風(fēng)險(xiǎn)，或者出現(xiàn)問題的時(shí)候及時(shí)止損。

注意五：買房時(shí)頭腦要冷靜

賣房如此，買房亦如此，你去看房子的時(shí)候，也要抗住。不能否認(rèn)有的房源確實(shí)有人搶，但不排除虛假繁榮的情況。更多情況下，不要相信中介所謂的一堆人都在排隊(duì)等房子。要記住，幾百萬的東西，買賣都會(huì)很慎重，成交沒那么利索。當(dāng)然反過來，如果真的有看上的合適的好房子，也要快點(diǎn)下手，至于怎么拿捏這個(gè)度，就看個(gè)人做了多少功課了。

注意六：買房合同要周全

先講一個(gè)案例，一個(gè)朋友買了套房，約定周期是六個(gè)月，簽買賣合同時(shí)，賣家的房子滿五 ，但賣家不知道怎么回事，這期間扛不住買了套房，所以賣家名下就有了2套房，這個(gè)房子就變成了二套房，多了40萬的稅?，F(xiàn)在誰都不想出這個(gè)稅，中介這時(shí)候當(dāng)然是不管了，或者說其實(shí)也管不了。

有人問那讓賣家賠錢不買了行不行？現(xiàn)在的問題是賣家愿意賠10萬，問題在于房子漲了30萬，你說這個(gè)帳怎么算，所以兩邊準(zhǔn)備法院見了。這種事到底怎么杜絕和防范，我也不知道，只能說是盡量在合同里把很多條款都寫清楚，盡人事，聽天命。

總之，換房子真的不是你想象中的那么簡(jiǎn)單的，不要以為你買過一次房這一次就肯定不會(huì)再遇到問題了。一定要盡量保證頭腦清醒，多做功課，對(duì)于中介，心里堤防，面上尊重，聽其言，觀其行，也是一個(gè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的辦法。