我國(guó)的公房租賃制度是特殊時(shí)期的產(chǎn)物，分為直管公房和自管公房，本文只針對(duì)直管公房問題進(jìn)行探討。直管公房是指由政府公房管理部門或政府授權(quán)經(jīng)營(yíng)管理單位依法直接進(jìn)行經(jīng)營(yíng)和管理的國(guó)有房屋。這些年隨著城市建設(shè)步伐的加快，很多老舊公房被列入拆遷改造項(xiàng)目進(jìn)行拆遷，由此引發(fā)的公房承租人家庭成員之間、承租人與公房管理部門之間、拆遷人與被拆遷人與承租人三者之間的糾紛越來越多，下面就我所承辦的案件中關(guān)于直管公房租賃引發(fā)的糾紛訴訟解決方式、公房承租人資格的認(rèn)定及公房拆遷補(bǔ)償方式和補(bǔ)償款的歸屬進(jìn)行一個(gè)總結(jié)，希望與大家共同探討。

一、關(guān)于直管公租房糾紛的解決方式。由于直管公租房拆遷會(huì)涉及到公房管理部門、承租人、承租人家庭成員之間諸多法律關(guān)系，而且直管公房管理部門即是房屋租賃合同簽訂方又是公租房屋的管理者，兼有民事主體和行政主體的雙重屬性，如果各方協(xié)商不成選擇法院訴訟的解決方式，首先需要解決幾個(gè)問題：是民事訴訟還是行政訴訟？訴訟主體是誰？這需要針對(duì)各案的具體情況提起不同的訴訟。根據(jù)《北京市高級(jí)人民法院因直管公房租賃引發(fā)的糾紛的受理問題的意見》（京高法發(fā)［2003］350號(hào)）規(guī)定，因直管公房租賃引發(fā)的糾紛，既有民事法律性質(zhì)的爭(zhēng)議，也有行政法律性質(zhì)的爭(zhēng)議，應(yīng)區(qū)別對(duì)待。直管公房承租人與政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營(yíng)管理單位在履行直管公房租賃合同過程中，因違反合同規(guī)定的房屋保護(hù)、維修、房屋租金交納、承租人變更等權(quán)利義務(wù)發(fā)生的糾紛，由于雙方法律地位平等，應(yīng)作為民事案件立案受理；直管公房承租人、承租人的共同居住人與政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營(yíng)管理單位發(fā)生的以下糾紛，由于涉及政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營(yíng)管理單位依據(jù)其房管職權(quán)審查當(dāng)事人承租資格問題，具有行政管理性質(zhì)，雙方法律地位不平等，應(yīng)作為行政案件立案受理：（一）直管公房承租人死亡后，承租人的共同居住人對(duì)政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營(yíng)管理單位依職權(quán)變更直管公房承租人不服提起的訴訟;(二)直管公房承租人或承租人的共同居住人認(rèn)為符合直管公房租賃變更條件，請(qǐng)求政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營(yíng)管理單位變更直管公房租賃關(guān)系，政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營(yíng)管理單位不予變更產(chǎn)生的糾紛提起的訴訟。以上提起的行政訴訟應(yīng)以政府公房管理部門或法律、法規(guī)、規(guī)章授權(quán)的組織為被告。該意見針對(duì)公房承租人及承租人的共同居住人與政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營(yíng)管理單位發(fā)生糾紛的處理。至于家庭成員內(nèi)部之間的糾紛，由于其法律地位平等，需要另行提起民事訴訟予以解決。如果同時(shí)存在家庭成員之間的糾紛和個(gè)別成員與政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營(yíng)管理單位在承租人資格的問題上發(fā)生糾紛，是分別單獨(dú)提起訴訟還是一并提起？還是先提起一個(gè)訴，在訴的過程中再提起另一個(gè)訴？由于此類案件比較復(fù)雜且訴有過程較長(zhǎng)，這需要結(jié)合具體案件選擇一個(gè)最有利且經(jīng)濟(jì)的訴訟方案。

二、直管公租房承租人資格的認(rèn)定

根據(jù)北京市相關(guān)規(guī)定承租直管公房被拆遷的，承租人可以得到相應(yīng)補(bǔ)償，由于北京房?jī)r(jià)很高，相應(yīng)的補(bǔ)償也很高，這就引起了很多的家庭糾紛。到底誰是直管公房的承租人，是解決此類案件的第一關(guān)鍵問題。關(guān)于直管公房承租人的確定大致分三種情況：第一，原承租人仍然健在不發(fā)生承租人變更，在這種情況下承租人當(dāng)然還是原承租人。第二，承租人依法變更，變更后的承租人為新的公房承租人。在第二種情形中，有些變更是偽造相關(guān)資料或不符合規(guī)定，侵犯了其他共同居住的家庭成員的利益，被侵權(quán)的其他家庭成員可以請(qǐng)求政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營(yíng)管理單位撤銷原來的變更，作出新的變更。政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營(yíng)管理單位拒絕變更的，當(dāng)事人可以向法院提起行政訴訟，請(qǐng)求法院依法予以撤銷。第三，原來的承租人可能去世多年，直管公房由其共同生活的部分家庭成員繼續(xù)居住并交納房租，按規(guī)定早就應(yīng)當(dāng)辦理變更手續(xù)，但是因?yàn)闆]有拆遷補(bǔ)償?shù)膯栴}，大家都沒有異議，一直到現(xiàn)在仍然沒有辦理變更。問題主要出第三種情形中。由于拆遷補(bǔ)償涉及較大的利益分割，家庭成員之間在變更承租人的問題上出現(xiàn)了不同的意見。符合公房承租人條件的當(dāng)事人向政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營(yíng)管理單位申請(qǐng)變更，政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營(yíng)管理單位以其他家庭成員存在異議為由不予變更。這種情況下，當(dāng)事人可以向法院提起行政訴訟，請(qǐng)求法院判決變更。根據(jù)北京市相關(guān)規(guī)定，申請(qǐng)變更為公房承租人的須滿足以下基本條件：原承租人死亡或外遷；與原承租人為同一戶籍；是原承租人的家庭成員；與原承租人共同居住一年以上；沒有其他住房。另外，滿足條件的當(dāng)事人還須寫出書面申請(qǐng)，出租人同意并辦理變更登記后方能成為合法的公房承租人。在這種情況下，由于承租人僅有承租權(quán)，不享有所有權(quán)，所以，承租權(quán)不能進(jìn)行繼承，所以，還要結(jié)合未辦理變更手續(xù)之前房租的實(shí)際繳納人以及對(duì)于房屋日常管理的情況來確定實(shí)際的承租人，從而確立拆遷補(bǔ)償過程中的權(quán)利人。

三、直管公房的拆遷補(bǔ)償方式及補(bǔ)償款的歸屬

首先須明確一點(diǎn)：直管公房是國(guó)家財(cái)產(chǎn)，不能作為私人財(cái)產(chǎn)被繼承?！侗本┦谐鞘蟹课莶疬w管理辦法》(市政府令第87號(hào))的第二十八條中明確規(guī)定，拆遷市和區(qū)、縣人民政府所有、并指定有關(guān)單位管理的公有住房(以下簡(jiǎn)稱直管公有住房)的，直管公有住房應(yīng)當(dāng)按照房改政策出售給房屋承租人。房屋承租人購(gòu)買現(xiàn)住公房后作為被拆遷人，由拆遷人按照被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償，政府對(duì)被拆遷人不再提供經(jīng)濟(jì)適用住房。被拆遷人住房超過房改政策規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)扣除超標(biāo)部分的補(bǔ)償款中屬于應(yīng)當(dāng)上繳財(cái)政或者返還原售房單位的部分，并分別上繳或者返還?！稐l例》第二十七條規(guī)定：拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償，被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，由原承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與房屋承租人重新簽訂房屋租賃合同。本條規(guī)定了解除租賃合同的處理方式：由拆遷人對(duì)房屋所有人進(jìn)行安置；未解除租賃協(xié)議，但對(duì)拆遷事宜協(xié)商一致的，由拆遷人對(duì)所有人補(bǔ)償，由所有人對(duì)承租人進(jìn)行安置。拆遷當(dāng)事人三方權(quán)利義務(wù)是明確的。本條還規(guī)定了被拆遷人與承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成一致協(xié)議時(shí)的處理方式：為保障承租人的權(quán)益不受損害，實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人與原承租人就新調(diào)換的房屋簽訂協(xié)議續(xù)租。本條款充分體現(xiàn)了民事活動(dòng)中主體平等的原則。根據(jù)《北京市城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定，拆遷補(bǔ)償?shù)氖軆敺綖楸徊疬w人，即被拆遷房屋的所有權(quán)人。存在公房租賃關(guān)系的情況下，被拆遷人也就是公房租賃關(guān)系中的出租人只有在與從承租人解除租賃關(guān)系或?qū)Τ凶馊诉M(jìn)行安置后才能獲得補(bǔ)償。在被拆遷人（出租人）對(duì)承租人進(jìn)行安置的情況下，不存在對(duì)承租人的金錢補(bǔ)償問題。