不管你是買(mǎi)新房還是二手房，都有必要對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，新房在貸款、繳稅、產(chǎn)權(quán)分割或轉(zhuǎn)移的時(shí)候都需要有房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，二手房又包括了房屋的折舊度，二手房必須先估價(jià)才好進(jìn)行交易。還有房產(chǎn)評(píng)估包括哪些內(nèi)容，主要是地價(jià)，二手房有房屋的折舊程度，文中介紹了房產(chǎn)評(píng)估的方法，以及房產(chǎn)評(píng)估的內(nèi)容，希望對(duì)大家有所幫助。

房產(chǎn)評(píng)估方法有哪些？

1、成本法

（1）成本積算法，即對(duì)取得土地或已實(shí)現(xiàn)的土地開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行核算，剔除不正常因素影響的價(jià)值，對(duì)于正常成本費(fèi)用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤(rùn)，得出土地使用權(quán)價(jià)值的方法。該方法常用于對(duì)正常程序取得的土地的評(píng)估。

（2）重置成本法，它是對(duì)現(xiàn)有的房屋按照正常市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測(cè)算，然后考慮資金的利息并計(jì)取一定的開(kāi)發(fā)（或建設(shè)利潤(rùn)）得出完全重置成本價(jià)，然后根據(jù)實(shí)際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評(píng)估價(jià)值的方法。

2、市場(chǎng)比較法

挑取市場(chǎng)上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價(jià)格案例（已成交的或評(píng)估過(guò)的、具備正常報(bào)價(jià)的）與待估房地產(chǎn)的各項(xiàng)條件相比較，對(duì)各個(gè)因素進(jìn)行指數(shù)量化，通過(guò)準(zhǔn)確的指數(shù)對(duì)比調(diào)整，得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值的方法。這種方法具有較強(qiáng)的實(shí)際意義和準(zhǔn)確性，在市場(chǎng)較為成熟、成交透明、比較案例易找的時(shí)候常常使用，并且估價(jià)結(jié)果較為準(zhǔn)確。

3、剩余法

房地產(chǎn)總價(jià)知道或者可以測(cè)算出來(lái)時(shí)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)總價(jià)＝土地使用權(quán)價(jià)值＋房產(chǎn)價(jià)值，因此測(cè)算出土地使用權(quán)價(jià)值或房產(chǎn)價(jià)值，用總價(jià)值扣除它后即可得出房產(chǎn)價(jià)值或土地使用權(quán)價(jià)值。這種方法常用于房屋或土地的單項(xiàng)估價(jià)。

4、法

不同的地區(qū)、不同用途、類(lèi)型的房地產(chǎn)率也有所不同，根據(jù)待估房地產(chǎn)的返算其價(jià)值的方法即為還原法。房地產(chǎn)價(jià)值＝房地產(chǎn)純&pide;還原利率。

5、假設(shè)開(kāi)發(fā)法

對(duì)于一個(gè)未完成的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（純土地或在建工程等），通過(guò)測(cè)算正常開(kāi)發(fā)完畢后的市場(chǎng)價(jià)值，然后扣除剩余開(kāi)發(fā)任務(wù)的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。

6、基準(zhǔn)地價(jià)法

針對(duì)到某一地塊的土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估，可以參照已有的同級(jí)別、同用途的基準(zhǔn)地價(jià)，進(jìn)行一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素的調(diào)整，最后得出估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)價(jià)值的方法。這種方法有一定的政策性。

7、路線價(jià)法

土地使用權(quán)的價(jià)值跟土地所處位置（臨街狀況：寬度深度）有很大的關(guān)系，對(duì)于同一街區(qū)，土地的價(jià)值具備相對(duì)的穩(wěn)定性，如果知道該街區(qū)土地的平均價(jià)格，通過(guò)臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象土地價(jià)值的方法即為路線價(jià)法。

房產(chǎn)評(píng)估的內(nèi)容有哪些？

1、建筑物的折舊程度

即建筑物因時(shí)間經(jīng)過(guò)而造成的損耗，建筑物損耗可分為有形損耗和無(wú)形損耗，而建筑物折舊可分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊。

2、土地生熟程度

即基礎(chǔ)設(shè)施的通達(dá)程度和土地的平整程度。

3、基準(zhǔn)地價(jià)

即在某一城市的一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段，然后調(diào)查評(píng)估出的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的平均水平價(jià)格。

4、底價(jià)

即政府、企業(yè)或私人賣(mài)出（尤其是拍賣(mài)）房地產(chǎn)時(shí)確定的低價(jià)格，亦稱(chēng)起價(jià)。

5、標(biāo)定地價(jià)

即時(shí)期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價(jià)水平的標(biāo)志性宗地的價(jià)格。

6、房屋重置價(jià)格

即假設(shè)房屋在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新建造時(shí)，必要的建造費(fèi)用加平均利潤(rùn)。

7、補(bǔ)地價(jià)

即在更改政府原出使得土地使用權(quán)時(shí)規(guī)定的用途，或增加容積率，或轉(zhuǎn)使得、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)，或出使得的土地使用權(quán)續(xù)期等時(shí)需要交給政府的一筆地價(jià)。

8、資本化率

即用以將純＊資本化（或轉(zhuǎn)化）為價(jià)格的比率，實(shí)質(zhì)上是一種資本＊的＊率（獲利率、報(bào)酬率、利潤(rùn)率、＊、盈利率、利率）。

根據(jù)上面的介紹，大家對(duì)房產(chǎn)評(píng)估的方法和內(nèi)容有所了解了吧，房產(chǎn)評(píng)估方法有幾種，一般性房地產(chǎn)交易都選擇二種以上方法進(jìn)行評(píng)估，特殊交易可以選擇性地選擇哪種方法。房屋的折舊程度是二手房評(píng)估的重要內(nèi)容，還有其它幾項(xiàng)內(nèi)容也需要大家多多了解。