房屋產(chǎn)權(quán)使用權(quán)一般是對(duì)房屋的使用權(quán)，不含處置權(quán)?，F(xiàn)在樓市交易中又不發(fā)使用權(quán)房的概念，使用權(quán)房俗稱公房，既然是公房有哪些來(lái)源形式呢？是否可以買賣呢？

一、什么是房屋產(chǎn)權(quán)使用權(quán)

房屋的使用權(quán)是指對(duì)房屋擁有的享用權(quán)，房屋的使用權(quán)不能出售、抵押、贈(zèng)與、繼承等，它包含在房屋的所有權(quán)之中。但目前在房地產(chǎn)交易中有“使用權(quán)房”這一概念，即購(gòu)買者只擁有使用權(quán)。購(gòu)買使用權(quán)房，要特別注意其土地所有權(quán)是否為集體所有，購(gòu)買使用權(quán)后無(wú)法辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)證。

二、使用權(quán)房的概念

使用權(quán)房是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和住房分配體制下的產(chǎn)物，俗稱公房。該房屋的產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家或集體，不過(guò)，這項(xiàng)使用權(quán)是從所有權(quán)分離出來(lái)的一項(xiàng)獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)，允許使用權(quán)人(公房承租人)在一定范圍內(nèi)通過(guò)一定方式轉(zhuǎn)讓或交換房屋使用權(quán)，所獲收益扣除應(yīng)繳稅費(fèi)后歸使用權(quán)人所有。

相對(duì)而言，參與使用權(quán)交易的公房在產(chǎn)權(quán)上存在更多的不確定性，提供的法律依據(jù)不夠嚴(yán)謹(jǐn)、不規(guī)范，容易留下一些隱患。這使多數(shù)產(chǎn)權(quán)清晰的公房更傾向于尋求產(chǎn)權(quán)交易。此外，參與使用權(quán)交易在交易過(guò)程中還遭遇手續(xù)繁瑣、手續(xù)費(fèi)太高的障礙。

三、公有房產(chǎn)使用權(quán)的法律屬性

公有房產(chǎn)的使用權(quán)是理論和法律實(shí)務(wù)上爭(zhēng)議頗多的一個(gè)問(wèn)題。就公有房產(chǎn)使用權(quán)的性質(zhì)，大致有四種觀點(diǎn)：

（一）債權(quán)

國(guó)家作為公房的所有權(quán)人，授權(quán)有關(guān)的房產(chǎn)管理部門將公房出租給職工使用。國(guó)家與職工之間是一種租賃關(guān)系。本質(zhì)上，公有房產(chǎn)使用權(quán)仍然為一種債權(quán)，現(xiàn)行法規(guī)《城市公有房屋管理規(guī)定》也認(rèn)定公有房產(chǎn)使用權(quán)為一種租賃債權(quán)。只是由于公房的使用期限較長(zhǎng)，體現(xiàn)出租賃債權(quán)的物權(quán)化特征。雖然公有房產(chǎn)使用權(quán)物權(quán)化，但這是我國(guó)現(xiàn)行制度不合理造成的，但不應(yīng)將之定性為物權(quán)。有學(xué)者認(rèn)為，縱觀世界各國(guó)法律，均無(wú)將房屋使用權(quán)界定為單獨(dú)物權(quán)的，將之界定為物權(quán)，難以與現(xiàn)行法律法規(guī)相協(xié)調(diào)。

（二）用益物權(quán)說(shuō)

現(xiàn)階段公有房產(chǎn)使用權(quán)人對(duì)公有住房實(shí)際上行使了一種永久的占有權(quán)、控制權(quán)，其交納的租金并非所有權(quán)經(jīng)濟(jì)效益的體現(xiàn)，不能與房屋租金和土地的絕對(duì)地租及級(jí)差地租相稱，公有房產(chǎn)使用權(quán)已相對(duì)獨(dú)立于國(guó)家所有權(quán)，成為一種獨(dú)立的物權(quán)。認(rèn)為，公有房產(chǎn)使用權(quán)由于具備使用權(quán)人對(duì)公有住房的實(shí)際控制權(quán)、支配權(quán)，所有人的權(quán)利被虛化、弱化；使用權(quán)沒(méi)有期限限制并可由遺屬繼續(xù)使用；所有權(quán)人行使所有權(quán)受到使用權(quán)人的限制以及公有房產(chǎn)使用權(quán)凝結(jié)著職工的勞動(dòng)價(jià)值的原因，因此，公有房產(chǎn)使用權(quán)基本符合用益物權(quán)的法律特征，但稱其為準(zhǔn)用益物權(quán)更能概括公有房屋使用權(quán)的法律性質(zhì)。

（三）居住權(quán)說(shuō)

居住權(quán)，顧名思義，指居住權(quán)人對(duì)他人所有的住房以及其他附著物所享有的占有、使用乃至收益的權(quán)利。我國(guó)公房使用權(quán)與大陸法中的居住權(quán)的法律特征十分相似，因此，應(yīng)在物權(quán)法中將公房使用權(quán)作為用益物權(quán)中的居住權(quán)加以明確。

（四）自物權(quán)說(shuō)

公房租賃是依據(jù)變相工資分配方式建立起來(lái)的“租賃”關(guān)系，不是真正合同法意義上的租賃關(guān)系，這種使用權(quán)具有所有權(quán)性質(zhì)，本質(zhì)是物權(quán)，即民事主體以自己勞動(dòng)獲得的權(quán)利，象勞動(dòng)報(bào)酬一樣，是比較充分的自物權(quán)。

四、公有房產(chǎn)使用權(quán)的形成方式

公有住房主要有三種形成方式：

（一）單位福利分房。單位福利分房不僅僅包括自管公房，也包含了直管公房。自管公房的產(chǎn)權(quán)屬于單位，而單位有權(quán)分配的直管公房包括單位交由房產(chǎn)管理部門進(jìn)行管理以及房屋調(diào)換后交由單位分配給職工的住房。單位福利分房是我國(guó)傳統(tǒng)福利性住房分配的體現(xiàn)。凡享有這類公有房屋使用權(quán)的承租人，必須是企事業(yè)單位或者國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員，這些職工工作到一定年限后，單位就會(huì)根據(jù)職工的工齡、職務(wù)級(jí)別、貢獻(xiàn)大小、家庭人口等諸多因素，確定分配給他們家庭一定面積的房屋，并由此建立起職工與單位或者國(guó)家房產(chǎn)管理部門之間的房屋承租關(guān)系，住房所有權(quán)歸單位所有，職工低租金使用。

（二）低保福利住房。這種住房主要是政府部門對(duì)低收入家庭、享受國(guó)家低保障的城市居民所給予的一種社會(huì)福利型住房。房屋使用人只需要給付象征性房屋租金即可使用該房屋，因此，也稱之為“廉租房”，這種低保福利住房將是國(guó)家在實(shí)行住房商品化制度改革過(guò)程中必然要實(shí)行的一種社會(huì)福利型住房模式。

（三）因房屋拆遷取得的房屋使用權(quán)。在實(shí)行貨幣化拆遷之前，產(chǎn)生了大量的公有住房。主要有兩種：一種是原所住房屋為公有住房，拆遷后所分得的房屋仍然是公有住房；另一種是原住房屋為私房，產(chǎn)權(quán)人因?yàn)榧彝ト丝诙嗟仍颍艞?ldquo;產(chǎn)權(quán)調(diào)換”，分得公有住房。

但不論是哪一種形式，都具有以下的特點(diǎn)：1、福利性，2、使用權(quán)的有限永久性，這里所說(shuō)的有限永久使用權(quán)，是因?yàn)槌凶馊耸褂迷摲课荼仨毞戏煞ㄒ?guī)的規(guī)定，主要是建設(shè)部《城市公有房屋管理規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定，這種有限永久性還體現(xiàn)在使用權(quán)的繼受方面，一般情況下，承租人可以自己居住，承租人死亡后，其同住成年家屬可以繼受，但是，這種繼受是有條件的，即必須共同居住兩年以上的家庭成員才能繼受并辦理更名手續(xù)。當(dāng)然，這種有限永久性還反映在勞動(dòng)關(guān)系領(lǐng)域，3、交易控制性。在傳統(tǒng)的住房制度下，公有住房被當(dāng)作福利而被排除在市場(chǎng)之外，禁止進(jìn)入市場(chǎng)流通，但是，隨著住房制度的改革的推進(jìn)，公有住房在符合一定的條件下，可以進(jìn)入市場(chǎng)流通，也就是說(shuō)，公有房屋使用權(quán)在一定的控制層面上，可以進(jìn)行交易或置換。