今天來講一個大家一直沒有弄清楚的概念，即“二套房”。關于什么是二套房，不同的時期，不同的城市都有不同的認定標準，今天主要說北京。

什么是二套房？二套房怎么影響買房了？

“二套房”是第二套普通自住房的簡稱，是指以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）為單位認定的，借款人家庭人均住房面積高于當?shù)仄骄降?，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的房貸房。

從定義不難看出，二套房是相對一套房而言的，之所以作出二套房的認定，是為了在貸款、首付和稅費上與一套房相區(qū)別。所以你要問二套房怎么影響買房了？就是如果你的房子如果被認定為二套房，你須付的低首付比例，貸款比例，稅費都是不一樣的。

國家怎么認定二套房？

要知道北京的政策，先要看看國家的政策是什么樣的，當然要知道國家的政策，我們還是去回顧一下過去的幾個政策節(jié)點。

節(jié)點一：“9.30”新政

2014年9月30日，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合出臺《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，放松了與自住需求密切相關的房貸政策。

其中的細則內(nèi)容主要分為以下幾點：

對擁有1套住房并已結(jié)清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

多套房在非限購城市結(jié)清貸款也可以發(fā)放貸款；增強金融機構(gòu)個人住房貸款投放能力；繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合理融資需求。

節(jié)點二：“3.30”新政

2015年3月30日，央行、住建部等五部委聯(lián)合發(fā)布樓市新政，對二套房首付比例及二手房稅費做出調(diào)整。

其中首付比例調(diào)整包括：

對擁有一套住房且購房貸款未結(jié)清的居民家庭購二套房，低首付款比例調(diào)整為不低于40%。

使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，低首付20%；

擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，低首付30%。

而稅費調(diào)整中普通住房營業(yè)稅免征期限由5年縮短至2年。

好了，你現(xiàn)在知道為什么二套房認定感覺亂亂的了吧

不同的時期，不同的新政之后，有的房子在某些方面已經(jīng)執(zhí)行了首套房的政策，但是本質(zhì)上還是屬于二套房，其他方面仍然執(zhí)行二套房的政策。

這樣說是不是有些繞。

舉個例子吧。

2014年9月，對擁有1套住房并已結(jié)清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

2015年3月，擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，低首付30%。

然而2015年3月明明還說了，使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，低首付20%。

是不是懵逼了？？？

畢竟二套房的認定影響到首付比例、貸款比例、稅費等多個方面，而貸款又分為公積金貸款、商業(yè)貸款和組合貸款，不同的貸款類型政策也不一樣。所以你要單純的問什么是二套房，一次得到多種版本而且都不能說是錯誤的回答，也就可以理解了。

當然寫這篇文章不是為了把大家繞進去，主要還是為了讓大家更好的買房。接下來就講講北京的二套房是如何認定的。

首先你得知道非京籍是買不了二套房的

北京的限購是很嚴格的，這個自不必說，所以要說二套房，肯定也得先知道北京哪些人能買不是？

北京買房政策分為北京戶口和非北京戶口兩大類，對于北京市民來說，超兩套房不得再購，對于非北京戶口來說，納稅5年限購一套。

具體來說對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭(含駐京部隊現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭)、持有本市有效暫住證在本市沒擁有住房且連續(xù)5年 (含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)。

所以說，只有在北京已經(jīng)有一套房的北京市籍家庭，才有資格買北京的二套房。當然你說我就是非京籍，但是滿足購房資格，在老家也有房，也能在北京買房。對不起，您那叫您家的第二套房子，而不是北京的二套房！

那么對于北京市民而言 哪些情況算二套房呢？

為了簡單的理解，購房指南為你整理了七種情況（多了你也記不?。?/p>

第一種：父母名下有住房，以未成年子女名義再購房。

根據(jù)新“國十條”中的條款，家庭成員包括借款人、配偶及未成年子女，即未成年子女是被劃入家庭范疇內(nèi)的。子女購房也會按照第二套房政策執(zhí)行，即需首付60%、利率上浮1.1倍。

第二類：未成年時名下有房產(chǎn)，成年后再貸款購房。

這種情況下，如果再貸款購房也會被認定為第二套房。根據(jù)目前銀行認貸又認房的標準，如果不出售現(xiàn)有房產(chǎn)，再貸款購房就是屬于第二套房，將按照第二套房政策執(zhí)行。

第三類：個人名下有全款購置住房，再貸款購房。

雖然沒有貸過款，但只要在房屋產(chǎn)權(quán)交易系統(tǒng)中能夠查到名下有房產(chǎn)，在不賣掉且申請貸款的情況下，均會被認定為第二套房，按照首付60%、利率上調(diào)1.1倍的貸款政策執(zhí)行。

第四類：個人名下有貸款購買住房，結(jié)清出售后再貸款購房。

目前銀行對二套房認定是認房又認貸，也就是說雖然這套房產(chǎn)已經(jīng)出售了，家庭名下沒有住房，但因為其有過貸款記錄，所以之前貸款購買的房產(chǎn)出售后，再購買時也會被算作第二套房。

第五類：首次購房使用商業(yè)貸款，再次購房使用公積金貸款。

目前公積金貸款政策也比較嚴格，只要借款人有過貸款記錄，不論結(jié)清或出售，即便從未使用過公積金貸款，首次使用也會被算做第二套房。

第六類：婚前一方曾有貸款購房記錄，婚后以另一方名義申請貸款購房，但兩人戶口沒有在一起。

結(jié)婚后雖然戶口沒有落在一起，但是肯定在民政局有過結(jié)婚登記，而銀行在批貸時，除要求借款人提供戶口簿外，還會要求借款人提供婚姻狀況證明或單身證明，所以，另一方再購房時還是會被算作第二套房。

第七類：婚后雙方共同貸款購房，離異后一方再申請貸款購房。

只要央行的征信系統(tǒng)中能夠查到借款的貸款紀錄，那么即便離異后房產(chǎn)判給另一方，這一方再貸款購房時一樣被認定為第二套房。