近期國家頻出新政，對樓市產(chǎn)生了重大影響。在此背景下，商品房買賣當中法律問題有何新的變化和新的特點？買賣雙方應(yīng)當關(guān)注和重視哪些問題？

常識 1 《商品房購銷合同》簽訂后樓市下挫時能否退房？

【案例】 李女士從2002年開始。

2009年10月，李女士再次出手，與某開發(fā)商簽訂《商品房購銷合同》，購買其開發(fā)的商鋪一套，在簽訂《商品房購銷合同》時，開發(fā)商不僅拿出了《商品房購銷合同》，還在后面補充了眾多的條款，專門做了一份《補充協(xié)議》。李女士沒有細看就按照開發(fā)商的要求在《商品房購銷合同》以及《補充協(xié)議》上都簽了字。近期樓市發(fā)生變化，李女士反悔要求退房，并自愿承擔(dān)合同約定的相當于總房價款10%的違約金。

【北京律師】 對于者而言，房價上漲掙了錢就偷著樂，房價下挫虧了本就想著如何止損，在市場經(jīng)濟當中，對于這種心態(tài)和作法無可厚非。

《補充協(xié)議》是開發(fā)商與購房人就《商品房購銷合同》中未盡事宜進行補充而制定的條款，通常由開發(fā)商擬定后與購房人簽訂，除非有極特殊的情況，開發(fā)商不可能在其中約定樓市下挫后購房人有權(quán)退房。因此，李女士反悔要求退房不會得到支持。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》要求嚴格預(yù)售商品住房退房管理?！锻ㄖ芬?guī)定：“商品住房嚴格實行購房實名制，認購后不得擅自更改購房者姓名。各地要規(guī)范商品住房預(yù)訂行為，對可售房源預(yù)訂次數(shù)做出限制規(guī)定。購房人預(yù)訂商品住房后，未在規(guī)定時間內(nèi)簽訂預(yù)售合同的，預(yù)訂應(yīng)予以解除，解除的房源應(yīng)當公開銷售。已簽訂商品住房買賣合同并網(wǎng)上備案、經(jīng)雙方協(xié)商一致需解除合同的，雙方應(yīng)遞交申請并說明理由，所退房源應(yīng)當公開銷售。”因此，即使開發(fā)商同意退房并收取違約金，在實際操作中仍然存在難度。

常識 2 什么樣的商品房可以預(yù)售？

【案例】 錢先生在上次房交會期間看中了一套建筑面積為130平方米的住宅。售樓小姐告知他這一期住宅正在施工階段，屬于期房。錢先生想了解期房進行銷售需要滿足什么條件。

【上海律師】 對期房銷售又稱之為“商品房預(yù)售”。我國對商品房預(yù)售實行許可證制度。開發(fā)商進行商品房預(yù)售，應(yīng)當向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》，這是商品房預(yù)售的法定憑證，未取得《商品房預(yù)售許可證》的不得進行任何形式的預(yù)售活動。開發(fā)商在預(yù)售時，應(yīng)當按規(guī)定取得《商品房預(yù)售許可證》，并在售樓部公示國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證(一般稱其為“五證”)等資料，增強透明度，樹立自己的企業(yè)形象。簡言之，“五證齊全”的商品房方可預(yù)售。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》中規(guī)定：“未取得預(yù)售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進行預(yù)售，不得以認購、預(yù)訂、排號、發(fā)放vip卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費用，不得參加任何展銷活動。取得預(yù)售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在10日內(nèi)一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售?！鄙鲜鲆?guī)定需要引起各方關(guān)注和重視。

常識 3 各種名目的和投機性購房受到嚴格限制

【案例】 2009年1月，黃先生購買了一套房屋，并簽訂了預(yù)售合同。根據(jù)預(yù)售合同的約定，該房屋總價款人民幣180萬元，首期付款60萬元，余款黃先生以銀行貸款方式支付；雙方還在預(yù)售合同的補充條款中約定：“若因購房人原因(包括銀行貸款政策變化)，銀行未全部或部分批準購房人貸款申請的，購房人應(yīng)補足全部房款?！?009年3月，因黃先生有其他多筆貸款未清償，故銀行未批準黃先生上述貸款。因黃先生未在合同約定的期限內(nèi)補足全部房款，故地產(chǎn)公司將黃先生訴至法院，要求終止預(yù)售合同。

【天津律師】 上述案例中，預(yù)售合同中有關(guān)購房人無法貸款時應(yīng)補足房款的補充約定合法有效，黃先生應(yīng)按照約定補足全部房款；若黃先生未補足房款的，地產(chǎn)公司有權(quán)要求解除與黃先生的預(yù)售合同，并要求黃先生承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

以上案例只是眾多房屋貸款糾紛中的一件，在實踐中這類糾紛很多。

今年年初以來，出臺多項政策對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控。2010年4月17日，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，根據(jù)《通知》規(guī)定，將實行更為嚴格的差別化住房信貸政策：對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險管理原則自主確定。商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。

為此，如果是購房自住涉及到貸款購房，購房者應(yīng)關(guān)注政策的變化，正確估計自己的負擔(dān)能力；如果是或者投機性購房涉及到貸款購房，則正是以及各級政府嚴格限制和打擊的范圍。

常識 4 開發(fā)商違反銷售廣告的承諾是否要承擔(dān)違約責(zé)任？

【案例】 某開發(fā)商在售樓廣告中說明，其開發(fā)的小區(qū)旁，政府部門規(guī)劃有公園及超市，購房者購物及休閑極為方便(該說明未寫入《商品房購銷合同》)。后來政府部門的規(guī)劃發(fā)生了變化，公園及超市變成了體育場。購房者以房屋交付后小區(qū)旁實際不存在公園及超市為由，要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。那么，該購房者的要求是否能得到支持？

【廣州律師】 根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條的規(guī)定，開發(fā)商對廣告中的說明和允諾承擔(dān)違約責(zé)任的情況，僅限于針對商品房開發(fā)規(guī)劃范圍以內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明或允諾。對于商品房開發(fā)規(guī)劃范圍以外的相關(guān)設(shè)施所作的說明或允諾，即使具體確定，甚至對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的構(gòu)成有重大影響的，也不能視為合同的內(nèi)容來要求承擔(dān)違約責(zé)任。

具體到本案中，開發(fā)商在售樓廣告中對公園、超市所作的說明，不應(yīng)視為要約，也就不應(yīng)視為合同內(nèi)容，自然也就不能要求開發(fā)商對其承擔(dān)違約責(zé)任。

常識 5 開發(fā)商因故嚴重延期交房怎么辦？

【案例】 2008年6月18日，王先生與某房地產(chǎn)公司簽訂了《商品房購銷合同》，約定王先生購買該房地產(chǎn)公司銷售的南市區(qū)某小區(qū)兩套房屋，王先生按約定交納了定金及首付款20萬元。依據(jù)合同約定，開發(fā)商應(yīng)于2009年12月31日前向姚先生交付房屋，但開發(fā)商因故一直未交付房屋。2010年4月，王先生要求該房地產(chǎn)公司解除合同，同時要求房地產(chǎn)公司按合同約定支付逾期交房的違約金至交房之日止。該房地產(chǎn)開發(fā)公司承認王先生所述事實，同意解除合同，但不同意按照合同約定的計算方法承擔(dān)違約金，只同意退還王先生所交購房款并支付已交房款的利息。據(jù)了解，兩者相差約50多萬元。

【成都律師】 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定：“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額?！?/p>

我國立法上承認違約金具有補償性和懲罰性，同時認為違約金的基本性質(zhì)是補償性。從原則上講，就是變動違約金，使其與守約方所受到的損失大體相當。如果當事人約定的違約金過高時就降低違約金金額，使其首先達到補償守約方的損失的目的，弱化懲罰性，降低違約方的成本；如果當事人約定的違約金過低時，就提高違約金金額，使其達到補償守約方損失的目的，達到平衡合同雙方當事人的利益，從而最大限度地實現(xiàn)合同的公平與正義。

在本案例中，王先生所主張的違約金達50余萬元，該金額能否得到支持，主要取決于王先生所遭受的損失。若50萬元并未超過王先生所遭受損失的30%，則應(yīng)當認定為過分高于損失而予以適當調(diào)整；而當王先生的損失難以或者無法確定時，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，也可以參照違約方(該房地產(chǎn)公司)因違約行為所獲利潤情況予以確定