近期國(guó)家頻出新政，對(duì)樓市產(chǎn)生了重大影響。在此背景下，商品房買(mǎi)賣(mài)當(dāng)中法律問(wèn)題有何新的變化和新的特點(diǎn)？買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)當(dāng)關(guān)注和重視哪些問(wèn)題？

常識(shí) 1 《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》簽訂后樓市下挫時(shí)能否退房？

【案例】 李女士從2002年開(kāi)始。

2009年10月，李女士再次出手，與某開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》，購(gòu)買(mǎi)其開(kāi)發(fā)的商鋪一套，在簽訂《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》時(shí)，開(kāi)發(fā)商不僅拿出了《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》，還在后面補(bǔ)充了眾多的條款，專(zhuān)門(mén)做了一份《補(bǔ)充協(xié)議》。李女士沒(méi)有細(xì)看就按照開(kāi)發(fā)商的要求在《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》以及《補(bǔ)充協(xié)議》上都簽了字。近期樓市發(fā)生變化，李女士反悔要求退房，并自愿承擔(dān)合同約定的相當(dāng)于總房?jī)r(jià)款10%的違約金。

【北京律師】 對(duì)于者而言，房?jī)r(jià)上漲掙了錢(qián)就偷著樂(lè)，房?jī)r(jià)下挫虧了本就想著如何止損，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)當(dāng)中，對(duì)于這種心態(tài)和作法無(wú)可厚非。

《補(bǔ)充協(xié)議》是開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人就《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》中未盡事宜進(jìn)行補(bǔ)充而制定的條款，通常由開(kāi)發(fā)商擬定后與購(gòu)房人簽訂，除非有極特殊的情況，開(kāi)發(fā)商不可能在其中約定樓市下挫后購(gòu)房人有權(quán)退房。因此，李女士反悔要求退房不會(huì)得到支持。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》要求嚴(yán)格預(yù)售商品住房退房管理?！锻ㄖ芬?guī)定：“商品住房嚴(yán)格實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制，認(rèn)購(gòu)后不得擅自更改購(gòu)房者姓名。各地要規(guī)范商品住房預(yù)訂行為，對(duì)可售房源預(yù)訂次數(shù)做出限制規(guī)定。購(gòu)房人預(yù)訂商品住房后，未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)簽訂預(yù)售合同的，預(yù)訂應(yīng)予以解除，解除的房源應(yīng)當(dāng)公開(kāi)銷(xiāo)售。已簽訂商品住房買(mǎi)賣(mài)合同并網(wǎng)上備案、經(jīng)雙方協(xié)商一致需解除合同的，雙方應(yīng)遞交申請(qǐng)并說(shuō)明理由，所退房源應(yīng)當(dāng)公開(kāi)銷(xiāo)售?！币虼?，即使開(kāi)發(fā)商同意退房并收取違約金，在實(shí)際操作中仍然存在難度。

常識(shí) 2 什么樣的商品房可以預(yù)售？

【案例】 錢(qián)先生在上次房交會(huì)期間看中了一套建筑面積為130平方米的住宅。售樓小姐告知他這一期住宅正在施工階段，屬于期房。錢(qián)先生想了解期房進(jìn)行銷(xiāo)售需要滿足什么條件。

【上海律師】 對(duì)期房銷(xiāo)售又稱(chēng)之為“商品房預(yù)售”。我國(guó)對(duì)商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開(kāi)發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》，這是商品房預(yù)售的法定憑證，未取得《商品房預(yù)售許可證》的不得進(jìn)行任何形式的預(yù)售活動(dòng)。開(kāi)發(fā)商在預(yù)售時(shí)，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定取得《商品房預(yù)售許可證》，并在售樓部公示國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證(一般稱(chēng)其為“五證”)等資料，增強(qiáng)透明度，樹(shù)立自己的企業(yè)形象。簡(jiǎn)言之，“五證齊全”的商品房方可預(yù)售。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》中規(guī)定：“未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售，不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放vip卡等方式向買(mǎi)受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用，不得參加任何展銷(xiāo)活動(dòng)。取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要在10日內(nèi)一次性公開(kāi)全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售?！鄙鲜鲆?guī)定需要引起各方關(guān)注和重視。

常識(shí) 3 各種名目的和投機(jī)性購(gòu)房受到嚴(yán)格限制

【案例】 2009年1月，黃先生購(gòu)買(mǎi)了一套房屋，并簽訂了預(yù)售合同。根據(jù)預(yù)售合同的約定，該房屋總價(jià)款人民幣180萬(wàn)元，首期付款60萬(wàn)元，余款黃先生以銀行貸款方式支付；雙方還在預(yù)售合同的補(bǔ)充條款中約定：“若因購(gòu)房人原因(包括銀行貸款政策變化)，銀行未全部或部分批準(zhǔn)購(gòu)房人貸款申請(qǐng)的，購(gòu)房人應(yīng)補(bǔ)足全部房款。”2009年3月，因黃先生有其他多筆貸款未清償，故銀行未批準(zhǔn)黃先生上述貸款。因黃先生未在合同約定的期限內(nèi)補(bǔ)足全部房款，故地產(chǎn)公司將黃先生訴至法院，要求終止預(yù)售合同。

【天津律師】 上述案例中，預(yù)售合同中有關(guān)購(gòu)房人無(wú)法貸款時(shí)應(yīng)補(bǔ)足房款的補(bǔ)充約定合法有效，黃先生應(yīng)按照約定補(bǔ)足全部房款；若黃先生未補(bǔ)足房款的，地產(chǎn)公司有權(quán)要求解除與黃先生的預(yù)售合同，并要求黃先生承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

以上案例只是眾多房屋貸款糾紛中的一件，在實(shí)踐中這類(lèi)糾紛很多。

今年年初以來(lái)，出臺(tái)多項(xiàng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。2010年4月17日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，根據(jù)《通知》規(guī)定，將實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策：對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則自主確定。商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)。

為此，如果是購(gòu)房自住涉及到貸款購(gòu)房，購(gòu)房者應(yīng)關(guān)注政策的變化，正確估計(jì)自己的負(fù)擔(dān)能力；如果是或者投機(jī)性購(gòu)房涉及到貸款購(gòu)房，則正是以及各級(jí)政府嚴(yán)格限制和打擊的范圍。

常識(shí) 4 開(kāi)發(fā)商違反銷(xiāo)售廣告的承諾是否要承擔(dān)違約責(zé)任？

【案例】 某開(kāi)發(fā)商在售樓廣告中說(shuō)明，其開(kāi)發(fā)的小區(qū)旁，政府部門(mén)規(guī)劃有公園及超市，購(gòu)房者購(gòu)物及休閑極為方便(該說(shuō)明未寫(xiě)入《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》)。后來(lái)政府部門(mén)的規(guī)劃發(fā)生了變化，公園及超市變成了體育場(chǎng)。購(gòu)房者以房屋交付后小區(qū)旁實(shí)際不存在公園及超市為由，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。那么，該購(gòu)房者的要求是否能得到支持？

【廣州律師】 根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第3條的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商對(duì)廣告中的說(shuō)明和允諾承擔(dān)違約責(zé)任的情況，僅限于針對(duì)商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍以內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明或允諾。對(duì)于商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍以外的相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明或允諾，即使具體確定，甚至對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的構(gòu)成有重大影響的，也不能視為合同的內(nèi)容來(lái)要求承擔(dān)違約責(zé)任。

具體到本案中，開(kāi)發(fā)商在售樓廣告中對(duì)公園、超市所作的說(shuō)明，不應(yīng)視為要約，也就不應(yīng)視為合同內(nèi)容，自然也就不能要求開(kāi)發(fā)商對(duì)其承擔(dān)違約責(zé)任。

常識(shí) 5 開(kāi)發(fā)商因故嚴(yán)重延期交房怎么辦？

【案例】 2008年6月18日，王先生與某房地產(chǎn)公司簽訂了《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》，約定王先生購(gòu)買(mǎi)該房地產(chǎn)公司銷(xiāo)售的南市區(qū)某小區(qū)兩套房屋，王先生按約定交納了定金及首付款20萬(wàn)元。依據(jù)合同約定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)于2009年12月31日前向姚先生交付房屋，但開(kāi)發(fā)商因故一直未交付房屋。2010年4月，王先生要求該房地產(chǎn)公司解除合同，同時(shí)要求房地產(chǎn)公司按合同約定支付逾期交房的違約金至交房之日止。該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司承認(rèn)王先生所述事實(shí)，同意解除合同，但不同意按照合同約定的計(jì)算方法承擔(dān)違約金，只同意退還王先生所交購(gòu)房款并支付已交房款的利息。據(jù)了解，兩者相差約50多萬(wàn)元。

【成都律師】 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條規(guī)定：“當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額?！?/p>

我國(guó)立法上承認(rèn)違約金具有補(bǔ)償性和懲罰性，同時(shí)認(rèn)為違約金的基本性質(zhì)是補(bǔ)償性。從原則上講，就是變動(dòng)違約金，使其與守約方所受到的損失大體相當(dāng)。如果當(dāng)事人約定的違約金過(guò)高時(shí)就降低違約金金額，使其首先達(dá)到補(bǔ)償守約方的損失的目的，弱化懲罰性，降低違約方的成本；如果當(dāng)事人約定的違約金過(guò)低時(shí)，就提高違約金金額，使其達(dá)到補(bǔ)償守約方損失的目的，達(dá)到平衡合同雙方當(dāng)事人的利益，從而最大限度地實(shí)現(xiàn)合同的公平與正義。

在本案例中，王先生所主張的違約金達(dá)50余萬(wàn)元，該金額能否得到支持，主要取決于王先生所遭受的損失。若50萬(wàn)元并未超過(guò)王先生所遭受損失的30%，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為過(guò)分高于損失而予以適當(dāng)調(diào)整；而當(dāng)王先生的損失難以或者無(wú)法確定時(shí)，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，也可以參照違約方(該房地產(chǎn)公司)因違約行為所獲利潤(rùn)情況予以確定