孩子就要上學(xué)了，買了幾年的房子卻依然拿不到房產(chǎn)證。沒有房產(chǎn)證，可謂是處處不方便，今天就通過一個(gè)案例來說說，沒有房產(chǎn)證可能會(huì)有哪些麻煩事。

長春市民劉先生，入住5年，房產(chǎn)證一直沒辦下來，孩子去哪上學(xué)成難題：有房產(chǎn)證不用交擇校費(fèi)，就能進(jìn)入師大附小……

新聞背景 9月8日凌晨，興麟、德邦房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司在經(jīng)歷了“病毒式”急劇擴(kuò)張之后，這個(gè)曾籠罩著“中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)總部”光環(huán)的中介公司，幾乎在一夜間崩盤。8月底以來，全國超過9個(gè)省區(qū)發(fā)生以吳秉麟為法人代表的“興麟系”房產(chǎn)中介公司突然關(guān)閉事件。為何“興麟系”房產(chǎn)中介公司會(huì)如此迅速占據(jù)房產(chǎn)中介市場份額？這源于“興麟系”房產(chǎn)中介公司經(jīng)常用“無論有沒有房產(chǎn)證，都能通過興麟房產(chǎn)交易”來騙取購房者，“房產(chǎn)證”成為了其騙人的重要工具。

那么，辦個(gè)房產(chǎn)證到底有多難？

【現(xiàn)象】

房子買了7年多 還是沒有辦下來房產(chǎn)證

2007年，長春市民李女士在位于二道區(qū)的松苑小區(qū)買了一套房子，當(dāng)時(shí)開發(fā)商承諾三年之內(nèi)房產(chǎn)證能下來，但是時(shí)間已近過去了7年，房產(chǎn)證依然沒有到手。李女士數(shù)次找到開發(fā)商、物業(yè)問其原因，得到的卻是各種不一樣的理由。近，李女士又一次來到物業(yè)詢問，得到的答案是，“房產(chǎn)證依然在辦理中，由于開發(fā)商與施工方發(fā)生了矛盾，帶走了一些手續(xù)和文件，導(dǎo)致房產(chǎn)證遲遲辦不下來。”

李女士說，她家已經(jīng)張羅賣房一年多，即便是房子的標(biāo)價(jià)低于周圍其他小區(qū)的房價(jià)，也一直沒有賣出去。因?yàn)闆]有房產(chǎn)證，誰都不敢買這個(gè)房子。即便是私下簽署協(xié)議，對(duì)于買賣雙方也都存在風(fēng)險(xiǎn)。“開發(fā)商辦不下來房產(chǎn)證，真是坑死人了。”

在松苑小區(qū)沒有拿到房產(chǎn)證的還有上百戶，業(yè)主們協(xié)商，想通過法律程序維護(hù)自己的權(quán)益。

【危害】

四方面權(quán)益受影響

沒有房產(chǎn)證，到底會(huì)有哪些不方便？像李女士這樣，沒有房產(chǎn)證導(dǎo)致房子轉(zhuǎn)售不便、無法過戶的，只是一個(gè)方面。吉林省陽光博舟律師事務(wù)所孫浩然律師指出，業(yè)主如果拿不到房產(chǎn)證，四方面的權(quán)益可能會(huì)受到影響。

首先就是會(huì)影響子女上學(xué)；其次是阻礙房屋的轉(zhuǎn)讓或租賃；沒有房產(chǎn)證也無法將房產(chǎn)抵押以便獲得投資貸款；另外還有一種情況就是，如果開發(fā)商利用銷售后、備案前的時(shí)間差把房子抵押，一旦資金出現(xiàn)問題，不能償還銀行的開發(fā)貸款，購房者的損失可能就不只是房產(chǎn)證了。

市民劉先生家住在南湖附近的湖畔誠品小區(qū)，入住5年多，房產(chǎn)證一直沒辦下來。劉先生說，“沒有房產(chǎn)證不說別的，單單是我家孩子上學(xué)的事就鬧心死了。”按照學(xué)區(qū)，湖畔誠品小區(qū)屬于師大附小的學(xué)區(qū)，而沒有房產(chǎn)證，戶口一直沒能遷過來，孩子上學(xué)只能在原戶口地。

劉先生皺著眉頭說，“一個(gè)房產(chǎn)證操碎了心，孩子眼看明年就上小學(xué)了，難道還要拿一筆本不該支付的擇校費(fèi)上學(xué)嗎？”

【解讀】

房產(chǎn)證為啥這么難辦？

開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)的商品房竣工后，應(yīng)首先申請初始登記，即把已竣工的房屋登記至開發(fā)商名下，辦理“大證”。然后，開發(fā)商持其名下的房屋所有權(quán)證明，和業(yè)主辦理商品房轉(zhuǎn)移登記，之后業(yè)主就擁有屬于自己的房屋所有權(quán)證書了。

長春市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長盛學(xué)永說，“開發(fā)商辦不下來房產(chǎn)證的原因很多，這兩個(gè)登記環(huán)節(jié)（指初始登記和轉(zhuǎn)移登記）都有可能造成辦證難，主要是因?yàn)槭掷m(xù)不全，另外可能未能及時(shí)繳納契稅。”有的開發(fā)公司在項(xiàng)目建設(shè)過程中未按規(guī)劃、建設(shè)等相關(guān)部門的審批組織施工、建設(shè)，造成規(guī)劃及竣工驗(yàn)收困難，這就需要再到相關(guān)部門完善規(guī)劃、驗(yàn)收等手續(xù)，從而造成難以辦理初始登記，辦理轉(zhuǎn)移登記更無從談起。

另外，開發(fā)商辦理轉(zhuǎn)移登記往往是整批次辦理，但是個(gè)別業(yè)主未能及時(shí)繳納契稅、大修基金等相關(guān)稅費(fèi)，或者是不能及時(shí)提供個(gè)人身份證件等材料，從而影響業(yè)主整體辦證進(jìn)度。

【指導(dǎo)】

如何督促房產(chǎn)證如期發(fā)放

盛學(xué)永表示，買到房子后，購房合同中會(huì)有房產(chǎn)證的下證時(shí)間，如果逾期沒有下證，他為業(yè)主出了幾招：業(yè)主遇到辦證難題時(shí)，首先應(yīng)向開發(fā)商詢問原因并督促其盡快辦理。同時(shí)，也可以向房管局反映情況。

首先，如果因開發(fā)商原因造成無法辦證，如房屋未能通過規(guī)劃、建設(shè)等方面的驗(yàn)收或存在歷史遺留問題等原因?qū)е聼o法辦理初始登記的，房管局可對(duì)涉及項(xiàng)目研究分析，對(duì)確須完善相關(guān)手續(xù)的，一次性告知并督促其盡快辦理；情況復(fù)雜確須多部門會(huì)商的，由房管局向上級(jí)部門提出召開協(xié)調(diào)會(huì)申請，由建設(shè)、規(guī)劃、房管等相關(guān)部門聯(lián)合研究，提出解決方案。

其次，如因個(gè)別業(yè)主未能及時(shí)繳納契稅、房屋維修基金或不能提供相關(guān)證件導(dǎo)致無法整批次辦理轉(zhuǎn)移登記的，由房管局協(xié)調(diào)開發(fā)公司為已具備條件業(yè)主先辦理房屋所有權(quán)證書。

另外，如果因批量申請辦證，導(dǎo)致辦證流程增長，由房管局協(xié)調(diào)工作人員加快辦理。

【須知】

收房后90天內(nèi) 業(yè)主即可申辦房產(chǎn)證

孫浩然律師說，根據(jù)高法《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》及《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)條款，除當(dāng)事人有特殊約定外，業(yè)主應(yīng)在收房后的90天內(nèi)辦理并取得房產(chǎn)證，開發(fā)商應(yīng)予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。但實(shí)際來看，很少有業(yè)主能在入住90天、甚至1年以內(nèi)拿到房產(chǎn)證的。并且，大部分購房合同中只約定開發(fā)商向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)提供資料的時(shí)限（多為360天），對(duì)業(yè)主辦理房產(chǎn)證的具體期限并不提及。另外業(yè)主可以根據(jù)高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》規(guī)定，申請退房并請求賠償相應(yīng)損失。

盛學(xué)永指出，要解決房產(chǎn)證難辦、拖辦的問題，關(guān)鍵還要在法規(guī)和合同內(nèi)容上進(jìn)一步明確（如業(yè)主取得房產(chǎn)證的具體時(shí)限），同時(shí)強(qiáng)化監(jiān)管。

另一方面，身為業(yè)主，要了解兩點(diǎn)：第一，辦理房產(chǎn)證的申請人是業(yè)主，開發(fā)商只起協(xié)助作用；第二，房屋交付后90日內(nèi)，業(yè)主主動(dòng)繳納了相關(guān)稅費(fèi)，就可以開始申請辦理個(gè)人的房產(chǎn)證。

【他山之石】

不辦房產(chǎn)證將停辦新建在建項(xiàng)目手續(xù)

陜西省政府和西安市政府早在2007年公布，對(duì)拒不辦證的單位，由國土、規(guī)劃、建設(shè)、房管等部門對(duì)其違法違規(guī)行為進(jìn)行處罰，并停辦其新建、在建項(xiàng)目的一切手續(xù)，追究相關(guān)人員責(zé)任。也就是說，如果開發(fā)商不辦理房產(chǎn)證，新建、在建的項(xiàng)目申請不下來手續(xù)和相關(guān)資質(zhì)。（記者 馮超/報(bào)道）

房產(chǎn)證辦理流程一般程序

（1）買賣雙方進(jìn)行房產(chǎn)交易后一個(gè)月內(nèi)持房屋買賣合同和其他證件到房地產(chǎn)交易所辦理買賣過戶登記。去辦理登記需要攜帶身份證、戶口本、《商品房銷售合同》等證件和資料。

（2）買賣雙方接到交易所辦理過戶手續(xù)的通知后，應(yīng)攜帶身份證、戶口本、圖章等，在交納了手續(xù)費(fèi)、契稅、印花稅后就可以辦理過戶手續(xù)。交易所會(huì)給買方發(fā)放房產(chǎn)賣契，原則上房產(chǎn)證需買賣雙方共同辦理。買賣雙方或一方因故不能辦理買賣過戶手續(xù)和產(chǎn)權(quán)登記的，可出具委托書委托代理人代為辦理。

（3）辦理完買賣過戶手續(xù)后，買方應(yīng)持房地產(chǎn)交易所發(fā)給的房產(chǎn)賣契，在3個(gè)月內(nèi)到房屋所在地的市或區(qū)（縣）的房屋土地管理局登記申請。辦理申請需要的證件和資料有：賣方所有的整棟樓的房屋所有權(quán)證、《商品房購銷合同》、商品房銷售發(fā)票存根復(fù)印件、身份證復(fù)印件、《房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記表》、《墻界表》、《面積計(jì)算表》。

（4）經(jīng)房地產(chǎn)管理部門審查驗(yàn)證后，買方可領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證。