在當(dāng)前的國(guó)有土地出讓中,正式掛牌的土地都會(huì)有規(guī)劃部分要求的容積率,作為這塊土地開(kāi)發(fā)的附加標(biāo)準(zhǔn)。那么開(kāi)發(fā)商在拍地的同時(shí),就能得知這塊地所能實(shí)現(xiàn)的建筑總面積。而具體的樓面地價(jià)和地面地價(jià)的區(qū)別在哪呢?什么是樓面地價(jià),什么又是地面地價(jià)?

什么是樓面地價(jià)和地面地價(jià)?

1、樓面地價(jià)是指單位建筑面積的價(jià)格,樓面地價(jià)=土地價(jià)格/建筑基地面積之和。

2、指開(kāi)發(fā)商將已列項(xiàng)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上的土地價(jià)值按所需建造的房產(chǎn)建筑面積折換成一定價(jià)格后對(duì)外轉(zhuǎn)讓的價(jià)款。

3、這個(gè)轉(zhuǎn)讓價(jià)格不包括房產(chǎn)的建筑工程造價(jià),僅僅是土地的價(jià)值體現(xiàn)在要建造的房產(chǎn)建筑面積上的一種形式。計(jì)算公式為:土地成交總價(jià)除以總建筑面積。

4、地面價(jià)格是指單位土地面積的價(jià)格,地面價(jià)格=土地價(jià)格/土地面積。

5、地面地價(jià)是指土地價(jià)格除以土地面積,是拿地的單位面積成本,通常以畝計(jì)算。計(jì)算公式:樓面地價(jià)=土地總價(jià)&pide;規(guī)劃建筑面積=土地單價(jià)&pide;規(guī)劃容積率;規(guī)劃建筑面積=土地面積×容積率;容積率=地上建筑總面積&pide;規(guī)劃用地面積。

兩者的區(qū)別

1、樓面地價(jià)一般應(yīng)用于土地出讓或者買(mǎi)賣(mài)時(shí),而地面地價(jià)就是我們通俗理解的價(jià)格除以面積,這兩者不可能相同。

2、樓面地價(jià)指實(shí)際樓面平方面積價(jià)格,地面地價(jià)指實(shí)際地面平方面積價(jià)格,樓面平方面積也就是容積率,容積率一般是地面面積的1—2倍。

3、樓面地價(jià)=地面地價(jià)/容積率。比如說(shuō)開(kāi)發(fā)商A以1000萬(wàn)元取得一塊面積為1000平方米的土地,容積率為2.3,那么它的地面地價(jià)為1000萬(wàn)/1000平方米=10000元/平方米,樓面地價(jià)10000/2.3%=434782元/平方米。

4、而樓面地價(jià)受到容積率的影響,容積率越大,樓面地價(jià)越高,容積率則是由城市規(guī)劃管理部門(mén)根據(jù)地塊承載能力、周?chē)ㄖ叨鹊纫蛩卮_定的城市規(guī)劃指標(biāo)。

5、樓面地價(jià)(分?jǐn)偟矫科椒矫捉ㄖ娣e的地價(jià))=土地總價(jià)/總建筑面積。

在這里,樓面地價(jià)與地面地價(jià)相比,樓面地價(jià)具有理解容易,操作簡(jiǎn)便,易于應(yīng)用,更新方便等特點(diǎn),是政府和開(kāi)發(fā)商都樂(lè)于接受的計(jì)價(jià)方式。