本文主要介紹了土地使用權(quán)證、未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地稅收政策等一系列相關(guān)內(nèi)容，并提供專業(yè)律師免費(fèi)法律解答，希望對他們有所幫助。

土地使用權(quán)證

未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地稅收政策

根據(jù)我國稅法，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及營業(yè)稅、土地增值稅、契稅、印花稅等。一些單位和個(gè)人為了逃避上述稅款，在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地時(shí)往往會(huì)采取隱形的方式，不辦理土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，或者對未取得土地使用權(quán)屬證書的土地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、抵押或置換。針對此種情況，國家稅務(wù)總局于近日出臺(tái)了國稅函[2007]645號文《國家稅務(wù)總局關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復(fù)》。文件規(guī)定，土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。正確理解該文件的精神，筆者以為需要準(zhǔn)確把握以下幾個(gè)問題：

一、該文件是國家進(jìn)一步加強(qiáng)土地市場稅收征管的重大舉措之一。近年來，國家稅務(wù)總局針對土地市場的稅收征管出臺(tái)或修訂了若干法規(guī)。2006年12月國務(wù)院頒布了第483號令，從2007年1月1日起施行修訂后的《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，提高了土地使用稅稅額幅度，并將外資企業(yè)納入城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍;2006年12月又出臺(tái)了國稅發(fā)[2006]187號文《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，進(jìn)一步規(guī)范和加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算管理;2006年11月頒布的財(cái)稅[2006]162號文《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》，首次明確土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅，而在此之前根據(jù)已經(jīng)執(zhí)行了十多年的國稅發(fā)[1991]第155號《關(guān)于印花稅若干具體問題的解釋和規(guī)定的通知》，土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓書據(jù)(合同)，不屬于印花稅列舉征稅的憑證，不貼印花。土地使用稅方面，財(cái)稅[2006]56號《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于集體土地城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》就曾規(guī)定，在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)實(shí)際使用應(yīng)稅集體所有建設(shè)用地、但未辦理土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)的，由實(shí)際使用集體土地的單位和個(gè)人按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。在國稅函[2007]645號文《國家稅務(wù)總局關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復(fù)》頒布之前，國稅函〔2007〕629號文《國家稅務(wù)總局關(guān)于取消部分地方稅行政審批項(xiàng)目的通知》還規(guī)定，取消《國家稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于土地使用稅若干具體問題的補(bǔ)充規(guī)定〉的通知》第四條和第六條，即取消涉及基建項(xiàng)目以及房地產(chǎn)開發(fā)商的土地使用稅優(yōu)惠規(guī)定。因此，我們可以認(rèn)為，國稅函[2007]645號文《國家稅務(wù)總局關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復(fù)》，是國家為促進(jìn)合理開發(fā)利用土地，運(yùn)用稅收杠桿加強(qiáng)和規(guī)范土地市場管理的一系列重大宏觀調(diào)控政策之一，也是國家繼規(guī)范土地增值稅清算、修訂土地使用稅條例后，將加強(qiáng)土地市場稅收管理的著力點(diǎn)由使用環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向了土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)。

二、集體所有的土地轉(zhuǎn)讓是否應(yīng)該繳納相關(guān)稅收? 近年來，隨著城市化進(jìn)程的加快，農(nóng)村集體土地特別是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)村集體建設(shè)用地的使用價(jià)值和資產(chǎn)價(jià)值越來越顯現(xiàn)，交易活動(dòng)也越來越頻繁。根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，集體所有的土地，除了一些特定情況，如符合土地利用總體規(guī)劃，并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移以及這類企業(yè)的用土地房產(chǎn)抵押后被依法處分，除這幾種情況外，一般不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租。集體所有的土地只有根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，由國家征用以后變?yōu)閲宜袝r(shí)，才能進(jìn)行出讓、轉(zhuǎn)讓。然而現(xiàn)實(shí)的情況是，一方面，集體所有土地的轉(zhuǎn)移已普遍存在并且符合市場經(jīng)濟(jì)的客觀需要，另一方面，大部分集體所有土地的轉(zhuǎn)移并不符合法律規(guī)定可以轉(zhuǎn)移的情形，同時(shí)也未履行相關(guān)的法律程序。集體所有的土地不具有國有土地使用權(quán)證，也不是營業(yè)稅、土地增值稅、契稅和征稅對象，上述稅種一般只以國有土地使用權(quán)為征收對象。對自行轉(zhuǎn)讓集體所有的土地，轉(zhuǎn)讓者沒有取得該土地的使用權(quán)屬證書，也不可能與對方當(dāng)事人辦理土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，那么對此是否也應(yīng)該如國稅函[2007]645號文規(guī)定的那樣，如果發(fā)生土地的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收呢?應(yīng)該說，集體所有土地的自行轉(zhuǎn)讓，從形式上看是符合國稅函[2007]645號文征稅的條件，但是集體所有土地的自行轉(zhuǎn)讓本身就是一種違法行為，違法行為應(yīng)交有關(guān)部門進(jìn)行處理，而不應(yīng)存在納稅的問題。但是目前已有不少地方規(guī)定，對集體所有土地的轉(zhuǎn)移參照國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移征收相關(guān)稅收。對集體所有土地自行轉(zhuǎn)讓這種本身就屬違法的行為，到底應(yīng)如何進(jìn)行稅收征收管理，筆者認(rèn)為是需要進(jìn)一步加以明確的，以免引起稅收征管上的混亂。

三、土地使用者抵押土地，是否應(yīng)該繳納相關(guān)稅收? 土地使用權(quán)的抵押是抵押人以不轉(zhuǎn)移占有的土地使用權(quán)方式作為按期履行債務(wù)的擔(dān)保，在不能按期履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法處分抵押物，并優(yōu)先得到償還的民事行為。土地使用權(quán)抵押也是國稅函[2007]645號文規(guī)定的雖未辦理土地使用權(quán)屬變更，但應(yīng)繳納有關(guān)稅收的行為之一，那么是否抵押人在以土地使用權(quán)設(shè)為抵押物時(shí)就產(chǎn)生相應(yīng)的納稅義務(wù)呢?我們知道，在所擔(dān)保的債務(wù)到期之前，抵押人實(shí)際上仍對設(shè)為抵押物的土地享有占有、使用、收益的權(quán)利，土地使用權(quán)屬并未發(fā)生轉(zhuǎn)移行為，在抵押期間，抵押人也并因未將土地使用權(quán)設(shè)為抵押物而取得相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，因而抵押人將土地使用權(quán)設(shè)為抵押物的行為，并不是國稅函[2007]645號文所說的土地使用者及其對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收的情形。只有在抵押期滿后，如果債務(wù)人不能如期清償債務(wù)，而以作為抵押物的土地使用權(quán)清償債務(wù)時(shí)，抵押的土地使用權(quán)被債權(quán)人實(shí)質(zhì)性依法取得，抵押人實(shí)際上也取得相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益——債務(wù)清償或債務(wù)減少，這個(gè)時(shí)候無論是否辦理土地使用權(quán)屬變更，都是國稅函[2007]645號文所說的土地使用者及其對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納相關(guān)稅收的情形。

四、國稅函[2007]645號文的頒布， 是否意味著與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移相關(guān)的營業(yè)稅、土地增值稅優(yōu)惠政策的失效? 根據(jù)財(cái)稅[2002] 191號文《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》，以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅。對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅;財(cái)稅[1995]48號文《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》也規(guī)定，對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅(根據(jù)財(cái)稅[2006]21號文《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》，以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，不再適用48號文暫免征收土地增值稅的規(guī)定)。上述政策實(shí)際上也經(jīng)常被一些納稅籌劃方案所運(yùn)用，即利用投資或股權(quán)轉(zhuǎn)讓合法地免征營業(yè)稅和土地增值稅。有觀點(diǎn)認(rèn)為，以土地使用權(quán)作為投資，無論雙方當(dāng)事人是否辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，相關(guān)的投資合同都證明土地使用權(quán)已實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)移，并且雙方都獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，因而根據(jù)國稅函[2007]645號文，有關(guān)當(dāng)事方應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收，也就是說上述稅收優(yōu)惠政策應(yīng)該隨著國稅函[2007]645號文的實(shí)施而失效。但是，實(shí)際上當(dāng)投資者以土地使用權(quán)作為投資的資產(chǎn)時(shí)，投資方和被投資方一般會(huì)在產(chǎn)權(quán)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的，而國稅函[2007]645號文所要規(guī)范的主要是未辦理土地使用權(quán)證而轉(zhuǎn)讓土地的有關(guān)稅收問題，因而以土地使用權(quán)作為投資并不是該文所要規(guī)范的行為，再者上述政策是國家對投資行為在稅收政策上的鼓勵(lì)，如果要取消這些優(yōu)惠政策，應(yīng)該有專門性的文件，國稅函[2007]645號文在強(qiáng)化土地市場稅收征收管理的同時(shí)，不可能也沒有效力取消其他稅收優(yōu)惠政策。