房屋登記辦法國家法律對它進行了釋義。其中郭闊房屋登記的行為的規(guī)范,合同的規(guī)范,納稅的規(guī)范等等。由于釋義比較長,我們首先看看釋義 條是怎么規(guī)定的。

條 為了規(guī)范房屋的登記行為,維護房地產(chǎn)的交易安全,保護權(quán)利人的合法的權(quán)益,依據(jù)《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)的管理法》、《村鎮(zhèn)規(guī)劃條例》等相關(guān)法律、法規(guī),制定了本辦法。

【要旨】立法目的以及依據(jù)

【釋義】本條是根據(jù)《辦法》的立法的目的和立法的依據(jù)的規(guī)定。

一、立法目的

規(guī)范房屋的登記行為,維護房地產(chǎn)的交易安全,保護權(quán)利人的合法的權(quán)益,是《辦法》的立法的目的,也是《辦法》的指導(dǎo)的思想,貫穿于《辦法》的整個條文中。房屋是很重要的財產(chǎn),屬于民法上面的不動產(chǎn)的相關(guān)范疇。房地產(chǎn)的登記是公示房地產(chǎn)的物權(quán)變動的情況,保障房地產(chǎn)的交易安全的一項基礎(chǔ)性的法律制度。動產(chǎn)是以占有作為權(quán)利的歸屬的判定標準,以交付轉(zhuǎn)移并且占有來認定房屋權(quán)的轉(zhuǎn)移而房屋是不可移動,其權(quán)的歸屬和轉(zhuǎn)移也難于以占有來進行判定,其認定的標準和動產(chǎn)必然是有所區(qū)別。房屋的權(quán)利的狀況不能夠通過占有來判定,其交易的風(fēng)險高于動產(chǎn),為了避免在交易的過程中可能會出現(xiàn)的風(fēng)險,當(dāng)事人要對房屋的權(quán)利狀況來進行詳細的調(diào)查,而這種由交易是各方自行的進行的調(diào)查,勢必要去花費大量的時間已經(jīng)精力,大大的增加了交易成本。因此,需要建立房屋的登記制度來明確房屋的權(quán)利狀況,這樣既可以保障房屋權(quán)利人的權(quán)利得到登記機構(gòu)的公示,也方便相關(guān)的利害關(guān)系人對房屋權(quán)利現(xiàn)狀進行了解,有利于保護房地產(chǎn)交易的安全。具體講,《辦法》的立法目的有三:

1.規(guī)范房屋登記行為。通過《辦法》的實施,確立房屋登記機構(gòu)及其工作人員開展房屋登記工作的具體標準,明確房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)嚴格遵守的登記程序和履行的職責(zé),保證登記機構(gòu)在房屋登記實踐中能夠準確地進行房屋登記。

2.維護房地產(chǎn)交易安全。通過《辦法》的實施,保證公示的房屋權(quán)利狀況等房屋登記記載事項的準確性和有效性,有利于維護當(dāng)事人之間房屋交易的安全和便捷?！段餀?quán)法》專節(jié)規(guī)定登記制度、賦予登記以公信力,目的就是保護交易安全。同時,保護交易安全,也就意味著對善意第三人權(quán)益的保護。

3.保護權(quán)利人的合法權(quán)益?！掇k法》應(yīng)當(dāng)從方便權(quán)利人進行登記和切實保障其權(quán)利出發(fā)來設(shè)計房屋登記程序。登記是不動產(chǎn)物權(quán)的法定公示手段,《物權(quán)法》規(guī)定,“不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)”,這確立了登記的權(quán)利推定規(guī)則,凡是記載于登記簿的權(quán)利人即被推定享有該項權(quán)利。因此,在我國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速、房地產(chǎn)交易法律關(guān)系和權(quán)屬變化復(fù)雜的情況下,登記法律制度的完善對于維護當(dāng)事人的合法權(quán)益,具有重要的作用。登記為民,保證房屋權(quán)利人和利害關(guān)系人的權(quán)益是《辦法》十分重要的立法目的。

二、立法依據(jù)

《辦法》的直接立法依據(jù)大致可以分為兩個層次, 層次是基本民事法律法規(guī)對房屋權(quán)利歸屬和變動所作的規(guī)定,如《物權(quán)法》、《民法通則》、《合同法》等民事法律。第二層次是有關(guān)房地產(chǎn)

管理的部門法中的對房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理所作的規(guī)定,比如《城市房地產(chǎn)管理法》、《村鎮(zhèn)規(guī)劃條例》。其中,《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》和《村鎮(zhèn)規(guī)劃條例》是其主要立法依據(jù)。

2007年10月1日起施行的《物權(quán)法》是《辦法》的重要立法依據(jù)?！段餀?quán)法》中有近二十條規(guī)定涉及到不動產(chǎn)登記,包括:不動產(chǎn)登記的性質(zhì)和效力,明確原則上不動產(chǎn)物權(quán)變動非經(jīng)登記不發(fā)生物權(quán)效力,也規(guī)定了不動產(chǎn)物權(quán)變動無需登記即發(fā)生效力的特殊情況,如合法建造房屋等事實行為的發(fā)生;不動產(chǎn)登記的屬地管轄原則以及不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記;基本的登記審查要件以及登記機構(gòu)的審查職責(zé);登記機構(gòu)不得進行的行為;確立了不動產(chǎn)登記與變動不動產(chǎn)物權(quán)的合同效力之間的區(qū)分原則;不動產(chǎn)登記簿和權(quán)屬證書的性質(zhì)以及二者沖突的解決規(guī)則;預(yù)告登記、更正登記、異議登記等新的登記類型;登記資料的查詢和復(fù)制;確立了登記機構(gòu)對登記錯誤的過錯賠償責(zé)任?！段餀?quán)法》還對小區(qū)內(nèi)各種公共建筑、公共設(shè)施的歸屬進行了比較明確的規(guī)定,對不動產(chǎn)抵押權(quán)、地役權(quán)等不動產(chǎn)物權(quán)類型進行登記等也都進行了全面的規(guī)定。

《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定包括,“國家實行土地使用權(quán)和房屋權(quán)登記發(fā)證制度”(第六十條),“以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán),應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記,經(jīng)縣級以_上地方人民政府土地管理部門核實,由同級人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的,應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記,由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋權(quán)證書。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時,應(yīng)當(dāng)向縣級以

上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記,并憑變更后的房屋權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記,經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實,由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。法律另有規(guī)定的,依照有關(guān)法律的規(guī)定辦理”(第六十一條),“房地產(chǎn)抵押時,應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。因處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和房屋權(quán)的,應(yīng)當(dāng)依照本章規(guī)定辦理過戶登記”(第六十二條)。

《村鎮(zhèn)規(guī)劃條例》也是《辦法》的重要立法依據(jù),其二十八條規(guī)定,“縣級以上人民政府建設(shè)主管部門,應(yīng)當(dāng)加強對村莊、集鎮(zhèn)房屋的產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍的管理,依法保護房屋人對房屋的權(quán)。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)主管部門制定”。