房屋登記辦法國(guó)家法律對(duì)它進(jìn)行了釋義。其中郭闊房屋登記的行為的規(guī)范,合同的規(guī)范,納稅的規(guī)范等等。由于釋義比較長(zhǎng),我們首先看看釋義 條是怎么規(guī)定的。

條 為了規(guī)范房屋的登記行為,維護(hù)房地產(chǎn)的交易安全,保護(hù)權(quán)利人的合法的權(quán)益,依據(jù)《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)的管理法》、《村鎮(zhèn)規(guī)劃條例》等相關(guān)法律、法規(guī),制定了本辦法。

【要旨】立法目的以及依據(jù)

【釋義】本條是根據(jù)《辦法》的立法的目的和立法的依據(jù)的規(guī)定。

一、立法目的

規(guī)范房屋的登記行為,維護(hù)房地產(chǎn)的交易安全,保護(hù)權(quán)利人的合法的權(quán)益,是《辦法》的立法的目的,也是《辦法》的指導(dǎo)的思想,貫穿于《辦法》的整個(gè)條文中。房屋是很重要的財(cái)產(chǎn),屬于民法上面的不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)范疇。房地產(chǎn)的登記是公示房地產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)的情況,保障房地產(chǎn)的交易安全的一項(xiàng)基礎(chǔ)性的法律制度。動(dòng)產(chǎn)是以占有作為權(quán)利的歸屬的判定標(biāo)準(zhǔn),以交付轉(zhuǎn)移并且占有來(lái)認(rèn)定房屋權(quán)的轉(zhuǎn)移而房屋是不可移動(dòng),其權(quán)的歸屬和轉(zhuǎn)移也難于以占有來(lái)進(jìn)行判定,其認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)和動(dòng)產(chǎn)必然是有所區(qū)別。房屋的權(quán)利的狀況不能夠通過(guò)占有來(lái)判定,其交易的風(fēng)險(xiǎn)高于動(dòng)產(chǎn),為了避免在交易的過(guò)程中可能會(huì)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn),當(dāng)事人要對(duì)房屋的權(quán)利狀況來(lái)進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查,而這種由交易是各方自行的進(jìn)行的調(diào)查,勢(shì)必要去花費(fèi)大量的時(shí)間已經(jīng)精力,大大的增加了交易成本。因此,需要建立房屋的登記制度來(lái)明確房屋的權(quán)利狀況,這樣既可以保障房屋權(quán)利人的權(quán)利得到登記機(jī)構(gòu)的公示,也方便相關(guān)的利害關(guān)系人對(duì)房屋權(quán)利現(xiàn)狀進(jìn)行了解,有利于保護(hù)房地產(chǎn)交易的安全。具體講,《辦法》的立法目的有三:

1.規(guī)范房屋登記行為。通過(guò)《辦法》的實(shí)施,確立房屋登記機(jī)構(gòu)及其工作人員開(kāi)展房屋登記工作的具體標(biāo)準(zhǔn),明確房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守的登記程序和履行的職責(zé),保證登記機(jī)構(gòu)在房屋登記實(shí)踐中能夠準(zhǔn)確地進(jìn)行房屋登記。

2.維護(hù)房地產(chǎn)交易安全。通過(guò)《辦法》的實(shí)施,保證公示的房屋權(quán)利狀況等房屋登記記載事項(xiàng)的準(zhǔn)確性和有效性,有利于維護(hù)當(dāng)事人之間房屋交易的安全和便捷?！段餀?quán)法》專節(jié)規(guī)定登記制度、賦予登記以公信力,目的就是保護(hù)交易安全。同時(shí),保護(hù)交易安全,也就意味著對(duì)善意第三人權(quán)益的保護(hù)。

3.保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益?！掇k法》應(yīng)當(dāng)從方便權(quán)利人進(jìn)行登記和切實(shí)保障其權(quán)利出發(fā)來(lái)設(shè)計(jì)房屋登記程序。登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的法定公示手段,《物權(quán)法》規(guī)定,“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)”,這確立了登記的權(quán)利推定規(guī)則,凡是記載于登記簿的權(quán)利人即被推定享有該項(xiàng)權(quán)利。因此,在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速、房地產(chǎn)交易法律關(guān)系和權(quán)屬變化復(fù)雜的情況下,登記法律制度的完善對(duì)于維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益,具有重要的作用。登記為民,保證房屋權(quán)利人和利害關(guān)系人的權(quán)益是《辦法》十分重要的立法目的。

二、立法依據(jù)

《辦法》的直接立法依據(jù)大致可以分為兩個(gè)層次, 層次是基本民事法律法規(guī)對(duì)房屋權(quán)利歸屬和變動(dòng)所作的規(guī)定,如《物權(quán)法》、《民法通則》、《合同法》等民事法律。第二層次是有關(guān)房地產(chǎn)

管理的部門(mén)法中的對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理所作的規(guī)定,比如《城市房地產(chǎn)管理法》、《村鎮(zhèn)規(guī)劃條例》。其中,《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》和《村鎮(zhèn)規(guī)劃條例》是其主要立法依據(jù)。

2007年10月1日起施行的《物權(quán)法》是《辦法》的重要立法依據(jù)。《物權(quán)法》中有近二十條規(guī)定涉及到不動(dòng)產(chǎn)登記,包括:不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)和效力,明確原則上不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)非經(jīng)登記不發(fā)生物權(quán)效力,也規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)無(wú)需登記即發(fā)生效力的特殊情況,如合法建造房屋等事實(shí)行為的發(fā)生;不動(dòng)產(chǎn)登記的屬地管轄原則以及不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記;基本的登記審查要件以及登記機(jī)構(gòu)的審查職責(zé);登記機(jī)構(gòu)不得進(jìn)行的行為;確立了不動(dòng)產(chǎn)登記與變動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同效力之間的區(qū)分原則;不動(dòng)產(chǎn)登記簿和權(quán)屬證書(shū)的性質(zhì)以及二者沖突的解決規(guī)則;預(yù)告登記、更正登記、異議登記等新的登記類(lèi)型;登記資料的查詢和復(fù)制;確立了登記機(jī)構(gòu)對(duì)登記錯(cuò)誤的過(guò)錯(cuò)賠償責(zé)任。《物權(quán)法》還對(duì)小區(qū)內(nèi)各種公共建筑、公共設(shè)施的歸屬進(jìn)行了比較明確的規(guī)定,對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)、地役權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)類(lèi)型進(jìn)行登記等也都進(jìn)行了全面的規(guī)定。

《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定包括,“國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋權(quán)登記發(fā)證制度”(第六十條),“以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán),應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)登記,經(jīng)縣級(jí)以_上地方人民政府土地管理部門(mén)核實(shí),由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書(shū)。在依法取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上建成房屋的,應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書(shū)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)登記,由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)并頒發(fā)房屋權(quán)證書(shū)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí),應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以

上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記,并憑變更后的房屋權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記,經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)核實(shí),由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書(shū)。法律另有規(guī)定的,依照有關(guān)法律的規(guī)定辦理”(第六十一條),“房地產(chǎn)抵押時(shí),應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門(mén)辦理抵押登記。因處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和房屋權(quán)的,應(yīng)當(dāng)依照本章規(guī)定辦理過(guò)戶登記”(第六十二條)。

《村鎮(zhèn)規(guī)劃條例》也是《辦法》的重要立法依據(jù),其二十八條規(guī)定,“縣級(jí)以上人民政府建設(shè)主管部門(mén),應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)村莊、集鎮(zhèn)房屋的產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍的管理,依法保護(hù)房屋人對(duì)房屋的權(quán)。具體辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門(mén)制定”。