隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的回升，近期大部分城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲過快等問題，為進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)國(guó)務(wù)院同意，制訂了11條調(diào)控措施。青島作為一個(gè)發(fā)達(dá)的二線城市是否會(huì)受到它的影響呢？下面我們就來(lái)了解一下國(guó)11條的具體內(nèi)容以及對(duì)青島的影響。

具體內(nèi)容如下：

一、增加保障性住房和普通商品住房有效供給

（一）加快中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)。對(duì)已批未建、已建未售的普通商品住房項(xiàng)目，要采取促開工、促上市措施，督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加快項(xiàng)目建設(shè)和銷售。要適當(dāng)加大經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)力度，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)范圍。商品住房?jī)r(jià)格過高、上漲過快的城市，要切實(shí)增加限價(jià)商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房供應(yīng)。

（二）增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率。各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，把握好土地供應(yīng)的總量、結(jié)構(gòu)和時(shí)序。城市人民政府要在城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模內(nèi)，抓緊編制2010－2012年住房建設(shè)規(guī)劃，重點(diǎn)明確中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和限價(jià)商品住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房的建設(shè)規(guī)模，并分解到住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃，落實(shí)到地塊，明確各地塊住房套型結(jié)構(gòu)比例等控制性指標(biāo)要求。房?jī)r(jià)過高、上漲過快、住房有效供應(yīng)不足的城市，要切實(shí)擴(kuò)大上述五類住房的建設(shè)用地供應(yīng)量和比例。要加強(qiáng)商品住房項(xiàng)目的規(guī)劃管理，提高規(guī)劃審批效率。要及時(shí)向社會(huì)公布住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃，對(duì)需要辦理農(nóng)用地征轉(zhuǎn)用手續(xù)的，要加快審批工作，確保供地計(jì)劃落到實(shí)處。

二、合理引導(dǎo)住房消費(fèi)抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求

（三）加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。金融機(jī)構(gòu)在繼續(xù)支持居民首次貸款購(gòu)買普通自住房的同時(shí)，要嚴(yán)格二套住房購(gòu)房貸款管理，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求。對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40％，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。

（四）繼續(xù)實(shí)施差別化的住房稅收政策。要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)個(gè)人購(gòu)買普通住房與非普通住房、首次購(gòu)房與非首次購(gòu)房的差別化稅收政策。對(duì)不符合規(guī)定條件的，一律不得給予相關(guān)稅收優(yōu)惠。同時(shí)，要加快研究完善住房稅收政策，引導(dǎo)居民樹立合理、節(jié)約的住房消費(fèi)觀念。

三、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范和市場(chǎng)監(jiān)管

（五）加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理。金融機(jī)構(gòu)要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理制度，堅(jiān)持公平、有序競(jìng)爭(zhēng)，嚴(yán)格執(zhí)行信貸標(biāo)準(zhǔn)。要嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金要求，嚴(yán)禁對(duì)不符合信貸政策規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或開發(fā)項(xiàng)目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款。人民銀行、銀監(jiān)會(huì)要加大對(duì)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)督管理和窗口指導(dǎo)。有關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)信貸資金流向和跨境投融資活動(dòng)的監(jiān)控，防范信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，防止境外“熱錢”沖擊我國(guó)市場(chǎng)。

（六）繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要會(huì)同有關(guān)部門，加大對(duì)捂盤惜售、囤積房源，散布虛假信息、擾亂市場(chǎng)秩序等違法違規(guī)行為的查處力度，加強(qiáng)對(duì)住房特別是保障性住房的工程質(zhì)量安全監(jiān)管。國(guó)土資源部門要嚴(yán)格土地出讓價(jià)款的收繳，深化合同執(zhí)行監(jiān)管，加強(qiáng)對(duì)閑置土地的調(diào)查處理，嚴(yán)厲查處違法違規(guī)用地和囤地、炒地行為。價(jià)格等有關(guān)部門要強(qiáng)化商品住房?jī)r(jià)格監(jiān)管，依法查處在房地產(chǎn)開發(fā)、銷售和中介服務(wù)中的價(jià)格欺詐、哄抬房?jī)r(jià)以及違反明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定等行為。稅務(wù)部門要進(jìn)一步加大對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷漏稅行為的查處力度。國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管部門要進(jìn)一步規(guī)范國(guó)有大企業(yè)的房地產(chǎn)投資行為。

（七）進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)管理和商品房銷售管理。各地要綜合考慮土地價(jià)格、價(jià)款繳納、合同約定開發(fā)時(shí)限及企業(yè)閑置地情況等因素，合理確定土地供應(yīng)方式和內(nèi)容，探索土地出讓綜合評(píng)標(biāo)方法。對(duì)拖欠土地價(jià)款、違反合同約定的單位和個(gè)人，要限制其參與土地出讓活動(dòng)。從嚴(yán)控制商品住房項(xiàng)目單宗土地出讓面積。要結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，合理確定商品住房項(xiàng)目預(yù)售許可的規(guī)模，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。已取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部房源，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。進(jìn)一步建立健全新建商品房、存量房交易合同網(wǎng)上備案制度，加大交易資金監(jiān)管力度。

（八）加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)。地方人民政府要繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)、分析和監(jiān)測(cè)，及時(shí)針對(duì)新情況、新問題提出解決措施和辦法。有關(guān)部門要及時(shí)發(fā)布市場(chǎng)調(diào)控和相關(guān)統(tǒng)計(jì)信息，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

四、加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)

（九）力爭(zhēng)到2012年末，基本解決1540萬(wàn)戶低收入住房困難家庭的住房問題。各地要通過城市棚戶區(qū)改造和新建、改建、政府購(gòu)置等方式增加廉租住房及經(jīng)濟(jì)適用住房房源，著力解決城市低收入家庭的住房困難。要加快建設(shè)限價(jià)商品住房、公共租賃住房，解決中等偏下收入家庭的住房困難。全面啟動(dòng)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作，繼續(xù)推進(jìn)林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)改造。同時(shí)，加大農(nóng)村危房改造力度，適當(dāng)增加試點(diǎn)戶數(shù)。

（十）中央將加大對(duì)保障性安居工程建設(shè)的支持力度，適當(dāng)提高對(duì)中西部地區(qū)廉租住房建設(shè)的補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，改進(jìn)和完善中央補(bǔ)助資金的下達(dá)方式，調(diào)動(dòng)地方積極性，確保資金使用效果。各地區(qū)、各有關(guān)部門要加強(qiáng)監(jiān)督檢查，確保保障性安居工程建設(shè)用地和資金的落實(shí)。同時(shí)，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)向符合條件的城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造項(xiàng)目提供貸款。保障性安居工程的建設(shè)計(jì)劃、建設(shè)進(jìn)度和資金使用等情況，要及時(shí)向社會(huì)公示。

五、落實(shí)地方各級(jí)人民政府責(zé)任

（十一）進(jìn)一步健全和落實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、解決低收入家庭住房困難問題由省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)，市、縣人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制。各地要結(jié)合本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，認(rèn)真落實(shí)差別化的土地、金融、稅收等政策，抓緊清理和糾正地方出臺(tái)的越權(quán)減免稅以及其他與中央調(diào)控要求不相符合的規(guī)定。對(duì)于境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)投資購(gòu)買房地產(chǎn)的，要嚴(yán)格按照現(xiàn)行政策執(zhí)行。要按照支持居民合理住房消費(fèi)、抑制投資投機(jī)性購(gòu)房、增加有效供給、完善相關(guān)政策的原則，加大工作力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

國(guó)11條對(duì)青島的影響

對(duì)投機(jī)需求封堵堅(jiān)決，對(duì)青島影響比較小

根據(jù)“國(guó)十一條”，第二套以上住房的家庭 （包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付比例不得低于40％，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。

青島世聯(lián)地產(chǎn)總經(jīng)理張繼東認(rèn)為，青島樓市存在的投機(jī)行為較少，首付比例不低于四成，對(duì)購(gòu)房者影響不會(huì)太大，這條政策主要針對(duì)一線城市的投機(jī)行為和不規(guī)范的市場(chǎng)操作。對(duì)青島直接影響小，間接影響并非沒有，一線城市對(duì)青島有標(biāo)桿作用，當(dāng)一線城市市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)，青島市場(chǎng)也會(huì)隨之變化。

此外， 中撰文分析，“國(guó)十一條”十分明確地界定了二套房貸首付，以家庭為計(jì)算單位，一律采取40%首付，并且沒有再區(qū)分“改善性住房”這一概念，這表明國(guó)務(wù)院抑投機(jī)的態(tài)度十分明確，并且堵住了一些借改善之名，實(shí)則享受首套房貸優(yōu)惠的漏洞。

另外，有專家分析，“國(guó)十一條”沒有提及二套房房貸利率要在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%，只是強(qiáng)調(diào)“貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)”，這在實(shí)際操作中仍有很大空間。

促開發(fā) 擴(kuò)大市場(chǎng)供應(yīng)

“國(guó)十一條”指出，加快中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)；由住建部會(huì)同有關(guān)部門加大對(duì)捂盤惜售、囤積房源等違法違規(guī)行業(yè)的查處力度；國(guó)土部加強(qiáng)對(duì)閑置土地的調(diào)查處理，嚴(yán)查囤地、炒地行為。

對(duì)此，龍江認(rèn)為，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的布局從去年上半年已開始，第一步國(guó)家加大了土地供應(yīng)，據(jù)近期報(bào)道2009年中國(guó)土地出讓金總金額達(dá)15000億元，創(chuàng)歷史新高。土地供應(yīng)加大，為今后幾年商品房供應(yīng)提供了先決條件。

緊隨其后的是國(guó)土部門督促房地產(chǎn)企業(yè)盡快開發(fā)，比如本月8日，上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局宣布，將于近期收回或督促開工8幅閑置土地，并將進(jìn)一步加大對(duì)閑置土地的預(yù)防、處置力度。再如廣州市國(guó)土房管局年后表示，《廣州市閑置土地處理辦法 （修訂草案）》即將頒布實(shí)施，新辦法明確規(guī)定，土地閑置費(fèi)不再按月計(jì)收，而是統(tǒng)一規(guī)定按出讓土地價(jià)款20%或劃撥土地價(jià)款20%一次性征收。

第二步是清查捂盤行為，并要求明碼標(biāo)價(jià)，形成現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)供應(yīng)量，“捂盤”已明確定調(diào)為違法違規(guī)。

“國(guó)十一條”明確指出“要結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，合理確定商品住房項(xiàng)目預(yù)售許可的規(guī)模，不得分層、分單人理預(yù)售許可”。從青島實(shí)際情況看，2007年國(guó)內(nèi)大型地產(chǎn)公司入青，引入了一次一兩個(gè)單元、一兩個(gè)樓座“小開盤”的營(yíng)銷模式，市場(chǎng)處在“饑餓”狀態(tài)，目前這種售樓方式在青島已被廣泛效仿。

“小開盤”算不算捂盤，本地尚無(wú)界定，因此對(duì)捂盤行為查處的前提是要有地方細(xì)則。比如上海2007年就曾規(guī)定，“如果樓盤達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的總量未達(dá)到3萬(wàn)平方米，則這部分樓盤必須一次性申請(qǐng)預(yù)售許可證；而如果樓盤可售面積超過3萬(wàn)平方米，則同批申請(qǐng)預(yù)售許可證的范圍至少要達(dá)到3萬(wàn)平方米。”

防“熱錢”阻擊場(chǎng)外資金

有關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)信貸資金流向和跨境投融資活動(dòng)的監(jiān)控，防止境外“熱錢”沖擊我國(guó)市場(chǎng)。

這可以說(shuō)是中國(guó)房地產(chǎn)久別重逢的“限外令”。對(duì)此，張繼東認(rèn)為，“熱錢”主要集中在一線城市，對(duì)青島的影響不大，政策本身有警示作用，讓場(chǎng)外資金謹(jǐn)慎入場(chǎng)。

張繼東認(rèn)為，“國(guó)十一條”的主基調(diào)還是保證剛性需求，對(duì)投資、投機(jī)影響大，抑制二套房需求。

龍江則認(rèn)為，新政策不是打壓價(jià)格，而是達(dá)到市場(chǎng)供需的平衡。

根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，國(guó)家出臺(tái)調(diào)控政策后，一般會(huì)有地方性細(xì)則與之對(duì)應(yīng)，成效還要看具體執(zhí)行和各地情況。尤其要指出的是根據(jù)“國(guó)十一條”， 進(jìn)一步健全和落實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、解決低收入家庭住房困難問題由省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)，市、縣人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制。