進(jìn)入2013年，隨著國家對地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策的不斷加強(qiáng)，地產(chǎn)業(yè)也在不斷的走向細(xì)化，旅游地產(chǎn)伴隨著全國性的旅游熱潮應(yīng)運(yùn)而生并且越來越炙手可熱，那么旅游地產(chǎn)業(yè)界是如何定義？旅游地產(chǎn)包含哪些方面呢？

旅游地產(chǎn)定義：

所有依托周邊豐富的旅游資源而建的、有別于傳統(tǒng)住宅項目的融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項目，可稱為旅游房地產(chǎn)。較之一般的住宅，旅游房地產(chǎn)的特點(diǎn)和優(yōu)勢在于它是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無縫嫁接，具有更好的自然景觀、建筑景觀，同時擁有完善的配套功能和極高的投資價值。

產(chǎn)生旅游地產(chǎn)的出現(xiàn)是市場必然的選擇，也是相互促進(jìn)的良性結(jié)構(gòu)。一般旅游項目的投資收益期都超過15年，但可持續(xù)回報時間可以達(dá)到50年以上。而旅游地產(chǎn)2到3年就全部收回投資，且可獲取150%到400%的盈利，可謂暴利項目。但旅游地產(chǎn)以低成本為基礎(chǔ)，關(guān)鍵問題是必須有人氣。沒人去的地方什么房子也很難賣。

旅游地產(chǎn)的價值與旅客流量正相關(guān)，與客源地的交通正相關(guān)，和周邊風(fēng)景價值正相關(guān)。

當(dāng)前的旅游投資商是以旅游地產(chǎn)投資的收益來補(bǔ)充旅游投資的長期性；而另一面，旅游的人氣效應(yīng)又有力的構(gòu)成了旅游地產(chǎn)的價值，形成可持續(xù)升值效應(yīng)。而從投資的層面來說，因為旅游地產(chǎn)的操作倚重于經(jīng)營，投資周期長而被稱為難度最高的房地產(chǎn)開發(fā)形態(tài)。需要操作團(tuán)隊具有極高的專業(yè)性，并保有較大的資金儲備或完備的再融資渠道。

旅游地產(chǎn)的產(chǎn)生是長期持續(xù)回報與快速回報，持續(xù)現(xiàn)金流與短期銷售了結(jié)，低成本土地與高成本配套等相互聯(lián)結(jié)的合理趨勢。實(shí)際上，低成本的土地是與高門檻的旅游開發(fā)相結(jié)合的，這里面討巧的機(jī)會并不多。把人氣搞上去，就需要進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、景點(diǎn)、游樂、娛樂、景觀、接待等等的開發(fā)，需要較大的投入。因此，旅游與地產(chǎn)之間互補(bǔ)互助關(guān)系非常重要。

分類

旅游地產(chǎn)，從某種意義上來說，它是一種經(jīng)濟(jì)綜合體，它覆蓋了地產(chǎn)、度假、生活、休閑娛樂等各大方面。

從理論上來說，旅游地產(chǎn)是比較寬泛的概念，粗略概括可以分為四類——旅游景點(diǎn)地產(chǎn)，旅游商業(yè)地產(chǎn)，旅游度假地產(chǎn)，旅游住宅地產(chǎn)。

旅游景點(diǎn)地產(chǎn)：主要是指在旅游區(qū)內(nèi)為游客的旅游活動建造的各種觀光、休閑、娛樂性質(zhì)的、非住宿型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間；

旅游商業(yè)地產(chǎn)：主要是指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務(wù)的商店、餐館、娛樂城等建筑物及關(guān)聯(lián)空間；

旅游度假地產(chǎn)：主要是指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間，如旅游賓館、度假村、產(chǎn)權(quán)酒店以及用于分時度假的時權(quán)酒店等等；

旅游住宅地產(chǎn)：主要是指與旅游區(qū)高度關(guān)聯(lián)的各類住宅建筑物及關(guān)聯(lián)空間。

產(chǎn)品隨著中國旅游地產(chǎn)的迅速升溫，目前在市場中常見的幾種旅游地產(chǎn)產(chǎn)品有以下幾種：

分時度假

分時度假從實(shí)質(zhì)上看，是介于房地產(chǎn)產(chǎn)品和酒店產(chǎn)品之間的一種中間產(chǎn)品。旅游地產(chǎn)中分時度假酒店（公寓）就是加入了分時度假交換體系的“時權(quán)酒店”。在分時度假產(chǎn)品中會涉及多方主體：開發(fā)商，擁有房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)；銷售商，作為開發(fā)商的銷售代表向公眾銷售分時度假產(chǎn)品；度假房產(chǎn)管理公司，管理和維護(hù)分時度假房產(chǎn)；分時度假交換公司，向具有分時度假房產(chǎn)使用權(quán)的消費(fèi)者（會員）提供不同地區(qū)之間的分時度假產(chǎn)品交換業(yè)務(wù)；其他還有律師、金融機(jī)構(gòu)、咨詢顧問等直接或間接與分時度假相關(guān)的專業(yè)群體。在我國現(xiàn)階段，分時度假產(chǎn)品中的各方主體發(fā)展不平衡，全國可發(fā)展分時度假的產(chǎn)品有上千處，但專業(yè)的銷售商不到20

旅游地產(chǎn)家，真正在運(yùn)作點(diǎn)數(shù)制進(jìn)行交換的系統(tǒng)更是屈指可數(shù)。

分時度假在全球的穩(wěn)健發(fā)展已經(jīng)預(yù)熱了中國市場。為全球分時度假行業(yè)提供相關(guān)產(chǎn)品和服務(wù)的最大供應(yīng)商RCI公司已經(jīng)于今年4月中旬與國內(nèi)的中安達(dá)公司簽署了協(xié)議，意與中國公司共同建設(shè)分時度假市場。

我國青島弄海園度假村、北京九華山莊、北京翠宮飯店、京瑞溫泉國際酒店、珠海石景山旅游中心、無錫太湖威尼斯花園等30個度假村或酒店已經(jīng)率先加入RCI度假交換網(wǎng)絡(luò)，接待來自全球各地的度假會員。其中青島弄海園度假村、京瑞溫泉國際酒店今年還分別獲得了RCI總部頒發(fā)的金冠獎和國際金獎。

2001年3月份，中房集團(tuán)向香港特區(qū)政府提出收購2萬套香港居屋作為分時度假產(chǎn)品的計劃，這一舉動立即得到了香港特區(qū)政府的大力支持。2萬套居屋將會分量分時段賣給旅游者。其次，2萬套居屋賣給100萬個家庭并不是天方夜譚。從香港旅游局提供的數(shù)字來看，香港平均每年每個家庭消費(fèi)6000港元，假設(shè)按10000元人民幣計算，會帶來每年300億到400億的收入。

分時度假這種產(chǎn)品目前市場度還不是很高。

旅游主題社區(qū)

在房地產(chǎn)競爭日益激烈的北京東部，將崛起一個僅配套住宅項目的建筑面積就達(dá)80萬平方米的旅游地產(chǎn)大盤。該項目暫命名為“北京旅游主題社區(qū)”，總投資預(yù)計達(dá)20億元人民幣，位置在東四環(huán)與京沈路交界的東南角。項目總占地面積約為1.5平方公里，規(guī)劃有50萬平方米的名為“歡樂森林”的主題公園，主題公園的活動內(nèi)容和模式近似于美國的迪斯尼樂園，初步預(yù)計將于2005年11月開園。投資方為深圳華僑城集團(tuán)，開發(fā)商是北京世紀(jì)華僑城實(shí)業(yè)公司。

有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，該項目一旦初具規(guī)模，將與毗鄰的世紀(jì)東方城、紫南家園這兩個供應(yīng)量近百萬平方米的大盤形成三足鼎立之勢。而其開發(fā)商深圳華僑城在深圳成功開發(fā)了世界之窗和民俗文化村項目，諳熟主題公園和配套住宅的旅游地產(chǎn)開發(fā)模式，此次將這一模式移植來京，有望對北京市場帶來新沖擊。

據(jù)該項目代理公司中原物業(yè)顧問策劃部負(fù)責(zé)人透露，該項目早在2001年就完成了圈地工作，2002年至2003年上半年，該公司花費(fèi)了近一年半的時間進(jìn)行整個社區(qū)的規(guī)劃。去年11月才真正開始破土動工。但因為冬季不宜植樹等客觀原因，主題公園直到今年3月才進(jìn)入實(shí)戰(zhàn)階段，目前已完成土地平整。

另據(jù)介紹，該項目的配套住宅建筑面積達(dá)80萬平方米，將分為多期開發(fā)，定位為中高檔住宅，現(xiàn)已進(jìn)入開發(fā)準(zhǔn)備階段。但近期尚不準(zhǔn)備做大規(guī)模宣傳，據(jù)有關(guān)消息稱，這可能與其將打算以準(zhǔn)現(xiàn)房形式銷售有關(guān)。按行情，若計劃買準(zhǔn)現(xiàn)房而非期房，現(xiàn)在做推廣為時過早。

度假村

湖光山色3.52分

鎬京大道與豫章路交匯處向南500米4008132766 轉(zhuǎn) 810643在售住宅西咸新區(qū)品牌地產(chǎn)24500元/平方米在線咨詢

1997年，中坤投資集團(tuán)開始對安徽省黃山市黟縣進(jìn)行整體旅游開發(fā)，下轄的黃山京黟旅游開發(fā)有限公司擁有綜合型現(xiàn)代涉外賓館“中城山莊”及宏村、南屏村、關(guān)麓村等國內(nèi)外著名古村落風(fēng)景區(qū)。其中宏村的水系設(shè)計更是別具一格，湖光山色與層樓疊院融為一體，自然景觀與人文內(nèi)涵交相輝映，享有“中國明清博物館”之美譽(yù)。2000年11月，宏村被聯(lián)合國教科文組織列入了“世界文化遺產(chǎn)名錄”。

近期，中坤投資集團(tuán)又開始著手開發(fā)位于宏村旁的黃山宏村奇墅湖國際旅游度假村項目，該項目擁有山水面積近5000畝，風(fēng)光秀美異常，譽(yù)為“人間仙境”。奇墅湖國際旅游度假村將建設(shè)徽派村落式別墅面積10萬平方米，四星級賓館一座，并經(jīng)安徽省政府批準(zhǔn)，在景區(qū)內(nèi)捐資恢復(fù)重建唐代寺廟——梓路寺，占地百畝，宏偉莊嚴(yán)，正在中國佛教協(xié)會領(lǐng)導(dǎo)和支持下進(jìn)行設(shè)計、施工，度假村總計投資5億元，2005年內(nèi)建成。

2003年中坤集團(tuán)又開始向中國的大西北新疆拓展，將在5年內(nèi)一期投入5億元，整體促進(jìn)以喀什、克州阿克蘇為主體的南疆帕米爾風(fēng)光旅游、國際登山、探險及跨境游的特色旅游，把南疆推向世界，帶動整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。并計劃先期設(shè)計建設(shè)2至3座3星或4星級的旅游賓館，建設(shè)國際一流的登山探險營地，投資組建大型旅游車隊，拍攝制作包括電視連續(xù)劇《瑪納斯》史詩在內(nèi)的文化宣傳作品，制定面向國際及國內(nèi)大中城市的特色旅游計劃。

大連萬達(dá)也要在昆明滇池風(fēng)景區(qū)開發(fā)大型的旅游度假項目，總投資高達(dá)30多億元人民幣。萬達(dá)將該項目暫定名為“滇池衛(wèi)城”，該項目的推進(jìn)，將全面完成國務(wù)院對度假區(qū)批復(fù)的九大功能建設(shè)，即：一座大型游樂園、湖濱高爾夫球場、一座園林五星級酒店、英式馬術(shù)俱樂部、旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)、產(chǎn)權(quán)式度假公寓、連排別墅、獨(dú)立別墅等；社區(qū)配套包括中小學(xué)、幼兒園、醫(yī)保中心、購物中心。項目集旅游度假、大型休閑體育設(shè)施、低密度產(chǎn)權(quán)式酒店、別墅等為一體，是一座按照國際標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的大型綜合度假休閑社區(qū)。

產(chǎn)權(quán)式酒店

產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種新型的房產(chǎn)投資和消費(fèi)模式，與住宅寫字樓的投資、股票投資、儲蓄及國債投資等相比，投入輕松、風(fēng)險小、回報更豐厚，同時還獲得一套真正屬于自己的私家酒店。有關(guān)資料顯示，近10年來，全世界產(chǎn)權(quán)式酒店平均每年增長15.8%。與銀行儲蓄和投資股票債券相比，投資風(fēng)險相對較小的產(chǎn)權(quán)式酒店有望成為中產(chǎn)階層的首選。對于投資回報率來說，其實(shí)就是出租率，只有高出租率的保證，才能提高投資回報率并降低投資風(fēng)險。而出租率直接與物業(yè)的地段、稀缺性以及品質(zhì)相關(guān)，因此地段好，有特色的產(chǎn)權(quán)式酒店才能成為投資者眼中的寵兒

編輯本段新政無新意影響預(yù)期重于打壓房地產(chǎn)市場國務(wù)院總理溫家寶20日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。會議確定，堅決抑制投機(jī)投資性購房，嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施，擴(kuò)大個人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。 此前坊間已有傳聞的關(guān)于“二套房”的政策并未出現(xiàn)其中，而業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為此次會議中并沒有新東西出現(xiàn)，只是對以前既有政策的再次強(qiáng)調(diào)。對此，北師大房地產(chǎn)研究中心主任董藩表示，此次會議從內(nèi)容上來看并沒有實(shí)質(zhì)性的新政，對于后市預(yù)期的印象可能大于實(shí)際上對于當(dāng)前樓市的打壓。

“喊話、干預(yù)預(yù)期的目的強(qiáng)于實(shí)際打壓意圖。”董藩表示，從內(nèi)容上看暫無實(shí)質(zhì)性新政，價格控制目標(biāo)、考核問責(zé)、擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)都是常規(guī)說法。

董藩表示，會議提到的完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制、堅決抑制投機(jī)投資性購房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)、加強(qiáng)市場監(jiān)管等五條

旅游地產(chǎn)的開發(fā)與建設(shè)趨勢

一、主題旅游地產(chǎn)先行，目的地體驗升級

主題旅游地產(chǎn)是度假酒店旅游地產(chǎn)的靈魂，以主題旅游地產(chǎn)經(jīng)營實(shí)現(xiàn)有序的和精致的市場細(xì)分。將主題旅游地產(chǎn)文化的各種元素融入到飯店的建筑設(shè)計、環(huán)境裝飾、經(jīng)營空間、服務(wù)過程、管理系統(tǒng)之中，形成凝聚于主題旅游地產(chǎn)品牌中的產(chǎn)品新形象，也只有這樣經(jīng)營主題旅游地產(chǎn)，度假酒店旅游地產(chǎn)的才是真正有價值和生命力。度假酒店旅游地產(chǎn)的經(jīng)營必須有準(zhǔn)確的主題旅游地產(chǎn)定位，一是規(guī)模的定位，一是功能的定位，一是風(fēng)格的定位，還有就是特色的定位，然后通過主題旅游地產(chǎn)環(huán)境與氛圍來展示主題旅游地產(chǎn)。并且，不管是何種主題旅游地產(chǎn)定位，都應(yīng)該是從客人角度出發(fā)，能帶給客人獨(dú)特的度假感受，讓顧客獲得富有個性的文化感受，同時將服務(wù)項目融入主題旅游地產(chǎn)，以個性化的服務(wù)取代一般化的服務(wù)，讓顧客獲得獨(dú)特而難忘的體驗。

案例：四川射洪“中國花海”設(shè)計

“中國花海”魏家營村位于射洪縣南部的沱牌村，距離沱牌鎮(zhèn)5分鐘車程，距射洪縣城和遂寧市區(qū)均20分鐘車程，距大英縣城20公里，距成都149公里。 “中國花海”項目景觀占地面積約200畝，位于整個規(guī)劃區(qū)域的門戶位置，花海既是整個區(qū)域打造的發(fā)動機(jī)，又與大英死海、侏羅紀(jì)公園、陳子昂故里等景點(diǎn)連成一個新的旅游景觀軸線，為將來此條線上的旅游增添了新的活力。遠(yuǎn)景在設(shè)計“中國花海”的主要設(shè)計理念為“蝶戀花，心相印”。結(jié)合項目以結(jié)婚紀(jì)念、金婚紀(jì)念、姻緣記憶等主題功能要求，設(shè)計時充分發(fā)掘當(dāng)?shù)厝宋奶厣瑫r，著重突出整個花海與省內(nèi)其它景點(diǎn)的不同之處，以打造川西以致全國獨(dú)一無二的以花為背景、以湖為依托，山水自然風(fēng)光與人工打造結(jié)合的姻緣紀(jì)念主題園。同時，景區(qū)中兩個湖形式心形，象征戀人的心心相印，景區(qū)的功能分區(qū)與路網(wǎng)系統(tǒng)形式展翅舞動的蝴蝶，入口展示廣場形式綻放的鮮花，二者結(jié)合形成蝶戀花之勢，突出婚慶主題園的中心思想。打造川西地區(qū)唯一一個以結(jié)婚紀(jì)念日、姻緣紀(jì)念點(diǎn)為主題的公園。

二、 度假旅游地產(chǎn)類型、層次、經(jīng)營方式的多元化

市場經(jīng)濟(jì)是自由經(jīng)濟(jì)，由于經(jīng)濟(jì)主體的多元化，必然帶來經(jīng)營方式的多元化。

案例：西昌螺髻山溫泉酒店設(shè)計

螺髻山位于四川省涼山彝族自治州首府西昌市城南30公里處，國家4A級風(fēng)景區(qū)。其中主要景區(qū)面積1083平方公里，總面積2400平方公里，而本次規(guī)劃區(qū)隸屬普格縣，緊鄰螺髻山風(fēng)景區(qū)，距離西昌市區(qū)約30公里，北起螺髻山鎮(zhèn)彝寨，東至省道212線，南起德育鄉(xiāng)三村居民點(diǎn)，西臨螺髻大道，規(guī)劃總用地約為48.6公頃。遠(yuǎn)景建筑園林設(shè)計院依托螺髻山風(fēng)景區(qū)良好的自然風(fēng)光以及當(dāng)?shù)鬲?dú)特的溫泉資源，將規(guī)劃區(qū)打造成為集溫泉酒店、莊園別墅、生態(tài)觀光區(qū)為一體的綜合性生態(tài)養(yǎng)生度假旅游區(qū)，螺髻山景區(qū)重要的旅游接待中心，川南彝族風(fēng)情集中展示平臺，是游客、當(dāng)?shù)鼐用裰饕挠雾?、休閑之地。

三、低碳生態(tài)化、智能化的發(fā)展趨勢

回歸自然是現(xiàn)代都市人的夢想，而度假旅游地產(chǎn)正是實(shí)現(xiàn)這一夢想的載體。所以在尊重自然的時，最大限度地保持原有地形地貌，創(chuàng)造出“尺度適宜與湖泊、海景為友，與山相鄰，融于自然”的景觀效應(yīng)；在建筑與裝飾上注重環(huán)境的營造、服務(wù)項目設(shè)計、功能生態(tài)布局與空間的使用效率；強(qiáng)化低碳生態(tài)環(huán)保意識，如節(jié)能降耗：采用綠色建筑、太陽能與建筑一體化、分散與集中相結(jié)合的資源優(yōu)化配置和循環(huán)利用、綠色交通及廢品處理、一次次性用品改造等。

案例：跑馬山總體規(guī)劃設(shè)計

一曲“康定情歌”使康定成了“世界情歌之鄉(xiāng)”，誘人的人文史跡、康巴文化、跑馬山上的動情傳說和多彩風(fēng)情，令人神往如癡。遠(yuǎn)景在設(shè)計中以佛文化和情歌文化為主線，規(guī)劃設(shè)計了以跑馬山為中心，轉(zhuǎn)山環(huán)線為一環(huán)，佛事活動區(qū)和集中大型民俗活動區(qū)的“一心、一環(huán)、二區(qū)”的“跑馬山旅游景區(qū)核心區(qū)”；通過外緣景觀、鳥瞰景觀、動態(tài)景觀、虛軸景觀線和實(shí)軸景觀線及具有象征意義的景觀塑造，通過吉祥禪院、凌云白塔、跑馬坪、九龍浴佛池、康定情宮、情人池、情人鐘、轉(zhuǎn)山道、觀景樓等的改建或新建，通過巴蜀風(fēng)情游，朝圣游、觀光游、登山探險游、節(jié)慶活動等經(jīng)典、景觀的規(guī)劃設(shè)計，使康定跑馬山成為既有傳統(tǒng)文化和情歌文化的魅力，又是時尚的旅游熱點(diǎn)。