隨著時(shí)代的發(fā)展以及漸漸進(jìn)入老齡化社會(huì)，我國(guó)的倒按揭業(yè)務(wù)也漸漸紅火。很多銀行和保險(xiǎn)公司都開(kāi)展倒按揭業(yè)務(wù)，為人們以后的生活提供了很多便利。那么，什么是倒按揭業(yè)務(wù)呢？倒按揭業(yè)務(wù)又有哪些運(yùn)行模式呢？

倒按揭業(yè)務(wù)即是反向住房抵押貸款業(yè)務(wù)，是指房屋產(chǎn)權(quán)是指房屋產(chǎn)權(quán)擁有者，把自有產(chǎn)權(quán)的房子抵押金融機(jī)構(gòu)，后者在綜合評(píng)估借款人年齡、生命期望值、房產(chǎn)現(xiàn)在價(jià)值以及預(yù)計(jì)房主去世時(shí)房產(chǎn)的價(jià)值等因素后，每月給房主一筆固定的錢(qián)。房主繼續(xù)獲得居住權(quán)，一直延續(xù)到房主去世。當(dāng)房主去世后，其房產(chǎn)出售，所得用來(lái)償還貸款本息，其升值部分歸抵押權(quán)人所有。

縱觀世界各國(guó)，倒按揭業(yè)務(wù)運(yùn)行模式主要有政府主導(dǎo)型、保險(xiǎn)公司主導(dǎo)型和商業(yè)銀行主導(dǎo)型三種。

第一、政府主導(dǎo)型。

美國(guó)是政府主導(dǎo)型運(yùn)行較為成功的國(guó)家。在美國(guó)，主要有三種“倒按揭業(yè)務(wù)”養(yǎng)老模式的計(jì)劃，即住房?jī)r(jià)值轉(zhuǎn)換抵押貸款計(jì)劃（HomeEquityConversionMortgage,簡(jiǎn)稱(chēng)HECM）、房屋保有者計(jì)劃（HomeKeeper）和無(wú)政府擔(dān)保的私營(yíng)的財(cái)務(wù)自由計(jì)劃。其中HECM目前是美國(guó)倒按揭業(yè)務(wù)市場(chǎng)中最為重要、最受歡迎、規(guī)模最大的品種，全美各個(gè)州均能獲得，約占市場(chǎng)的95%。美國(guó)的HECM業(yè)務(wù)，是由聯(lián)邦國(guó)民抵押貸款聯(lián)合會(huì)（FederalNationalMortgageAssociation，簡(jiǎn)稱(chēng)FNMA）實(shí)施的，政府在聯(lián)邦住房管理局FederalHousingAuthority簡(jiǎn)稱(chēng)FHA）下，設(shè)立了專(zhuān)門(mén)的倒按揭業(yè)務(wù)管理部分進(jìn)行管理。該計(jì)劃的最大特點(diǎn)是聯(lián)邦政府為借款人和貸款人雙方提供擔(dān)保，它保證到期時(shí)如果貸款本息余額超過(guò)住房?jī)r(jià)值，貸款人不會(huì)蒙受損失，其差額由保險(xiǎn)基金賠償。該計(jì)劃的成功運(yùn)行，與政府的支持是密不可分的。無(wú)論是法規(guī)的指定、運(yùn)作的監(jiān)管、政策的支持，還是公眾信息的提供，聯(lián)邦政府都起了不可替代的作用。

第二，保險(xiǎn)公司主導(dǎo)型。

這種模式認(rèn)為倒按揭業(yè)務(wù)是一種“抵押房產(chǎn)、領(lǐng)取年金”的壽險(xiǎn)產(chǎn)品，它是以產(chǎn)權(quán)獨(dú)立的房產(chǎn)為保險(xiǎn)標(biāo)的，以低收入老年人為投保人，將將其房產(chǎn)轉(zhuǎn)化為保險(xiǎn)年金的形式。新加坡的倒按揭業(yè)務(wù)產(chǎn)品就是由職總英康保險(xiǎn)合作社開(kāi)發(fā)的。保險(xiǎn)公司主導(dǎo)型具有以下優(yōu)勢(shì)：（1）從技術(shù)上說(shuō)，養(yǎng)老保險(xiǎn)是壽險(xiǎn)業(yè)的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)領(lǐng)域，在預(yù)期壽命余年和產(chǎn)品定價(jià)方面積累了大量的經(jīng)驗(yàn)。（2）壽險(xiǎn)公司開(kāi)辦的壽險(xiǎn)業(yè)務(wù)一般具有長(zhǎng)期性，而銀行更傾向于投資時(shí)間短的項(xiàng)目。在這一點(diǎn)上，壽險(xiǎn)公司開(kāi)辦倒按揭業(yè)務(wù)較商業(yè)銀行具有優(yōu)勢(shì)，與倒按揭業(yè)務(wù)貸款的長(zhǎng)期性相匹配。

第三，商業(yè)銀行主導(dǎo)型。

這種模式認(rèn)為倒按揭業(yè)務(wù)是一種銀行貸款，在產(chǎn)品的管理、定價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)控制、權(quán)利義務(wù)的分配等方面均嚴(yán)格按照貸款規(guī)則進(jìn)行。大部分國(guó)家的倒按揭業(yè)務(wù)都是由商業(yè)銀行開(kāi)辦的，因?yàn)樯虡I(yè)銀行主導(dǎo)型具有以下優(yōu)勢(shì)：1、傳統(tǒng)的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)都是有銀行開(kāi)辦的，商業(yè)銀行通過(guò)多年從事住房建設(shè)和購(gòu)買(mǎi)貸款，對(duì)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)有關(guān)的金融產(chǎn)品有著豐富的經(jīng)驗(yàn)。倒按揭業(yè)務(wù)正是一種特殊的住房抵押貸款，商業(yè)銀行開(kāi)辦倒按揭業(yè)務(wù)，可借此實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)的就近轉(zhuǎn)移。2、商業(yè)銀行分支行眾多，具有較為強(qiáng)大的營(yíng)銷(xiāo)體系，覆蓋面廣，為老年人辦理倒按揭業(yè)務(wù)貸款提供了便利。