小產(chǎn)權(quán)房子不可靠，小產(chǎn)權(quán)房正常是不能進(jìn)行交易的，因此私下交易不受國家保護(hù)，風(fēng)險(xiǎn)較大。小產(chǎn)權(quán)房是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，在現(xiàn)實(shí)中往往是一些村集體組織或者開發(fā)商以新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。因此它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)，不能進(jìn)行買賣交易。

小產(chǎn)權(quán)房子存在的風(fēng)險(xiǎn)

1、沒有房產(chǎn)證：這類住宅是建在團(tuán)體土地上的，不允許對(duì)外出售，沒有法律確保。也即是說，采購這樣的房子拿不到國家發(fā)給的產(chǎn)權(quán)證。這是由國家的法律和土地的運(yùn)用性質(zhì)所決議的。

2、拆遷難賠償：除了不能處理房產(chǎn)證外，那些“便宜房”實(shí)踐上歸于在政府規(guī)則規(guī)模以外的違章修建，假如和國家的計(jì)劃相沖突，還很有也許被撤除，并且業(yè)主也不會(huì)得到拆遷安頓抵償。

3、質(zhì)量難確保：房子質(zhì)量沒人監(jiān)督，一些開發(fā)商為掙錢會(huì)偷工減料，存在安全隱患。這類房子通常由土地所在村開發(fā)，除了房子質(zhì)量和房子售后保修難以確保以外，入住后的物業(yè)管理也極容易呈現(xiàn)疑問。

4、配套不完善：這些房子簡直都沒有暖氣、天然氣等配套設(shè)備。并且將來一旦呈現(xiàn)糾紛，也許連水電都沒有。

5、遺贈(zèng)也費(fèi)事：由于缺少產(chǎn)權(quán)，將來在遺產(chǎn)承繼時(shí)也會(huì)遇到很多費(fèi)事。借新農(nóng)村締造、舊村改造名義，是“小產(chǎn)權(quán)房”現(xiàn)在遍及的運(yùn)作模式，具有打擦邊球的性質(zhì)。

購買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)

1、法律風(fēng)險(xiǎn)

由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的特殊法律屬性(即只具有鄉(xiāng)政府頒發(fā)的房屋所屬證明)，使得鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制，因?yàn)猷l(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其并不是商品房。所以，法律法規(guī)對(duì)商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對(duì)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是無效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的案件，購房人的權(quán)益很難得到維護(hù)。

同時(shí)，由于購買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的合同是無效的，因此根據(jù)法律規(guī)定購房人只能要求開發(fā)商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。但是根據(jù)目前已有的案例來看如果購房人明知所購房屋是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房仍然購買的，由于己方有過錯(cuò)，可能人民法院就不會(huì)支持其要求賠償損失的請(qǐng)求。而且即使開發(fā)商違約，由于合同無效，購買人的權(quán)利將無法得到保障。由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可，也不用在房管部門備案，不在政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，因此在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護(hù)問題，其救濟(jì)途徑就非常有限。

2、政策風(fēng)險(xiǎn)

在購買的是在建鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可能就會(huì)導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。那么結(jié)果只能是購房人找開發(fā)商索要購房款，購房人就可能面臨既無法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。另外，購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以其很可能無法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比是微乎其微的。

目前，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)還沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管同樣存在缺位。而鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)得不到銀行貸款支持，開發(fā)過程中其大量的開發(fā)資金沒有政府和銀行進(jìn)行監(jiān)管，主要依靠開發(fā)商自律進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，一旦開發(fā)單位的資金或其它環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，極有可能變成爛尾工程。如果是將購房資金預(yù)交給沒有任何資質(zhì)和監(jiān)管的開發(fā)單位，對(duì)購房者而言，資金的安全，開發(fā)商資金是否按時(shí)到位，是否能夠按質(zhì)按時(shí)的交付房屋存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，開發(fā)單位的資質(zhì)沒有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。而且，入住后的物業(yè)管理也極易出現(xiàn)問題。

由于所購鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房得不到法律的認(rèn)可和保護(hù)，沒有得到國家房地產(chǎn)主管部門的批準(zhǔn)，無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，購買后也不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。同時(shí)對(duì)房屋的保值和升值也有很大影響。