小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未辦理相關(guān)證件，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。

凡按市場價購買的公房，購房后擁有全部產(chǎn)權(quán)。市場價也就是住宅市場的行市價格或牌價價格。國家和地方政府不予壓低和抬高，隨行就市，任由買賣雙方商定，只要雙方能接受，即可成交。

按照市場價購得住宅的房主，也就擁有了住宅的各項支配權(quán)利，也就是擁有了房屋、住宅的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。在這里，房屋的全部產(chǎn)權(quán)與房屋的權(quán)是等同的，只不過是二者的提法有所不同。相對于“部分產(chǎn)權(quán)”而言，“全部產(chǎn)權(quán)”才有存在的意義。

小產(chǎn)權(quán)房的風險

1、變現(xiàn)困難

對于普通購房者來說，買房后，房子就成為了家庭的主要資產(chǎn)，如果房子無法快速變現(xiàn)，那么遇事將難以應(yīng)對，比如老人大病。而由于小產(chǎn)權(quán)房沒有房產(chǎn)證，所以，無法正產(chǎn)上市交易，這也就意味著轉(zhuǎn)手將會很困難。

2、拆遷補償難

隨著城鎮(zhèn)化的快速推進，越來越多的地方都面臨著拆遷。如果購房者買了小產(chǎn)權(quán)房，那么拆遷時往往難以獲得補償，這樣很可能陷入“錢房兩失”的尷尬境地。所以，如果購房者真的要買小產(chǎn)權(quán)房，那么最好買那些已成規(guī)模的小產(chǎn)權(quán)房，最起碼不會輕易拆除。

3、存在安全隱患

由于小產(chǎn)權(quán)房多由當?shù)卮寮w開發(fā)，所以，往往缺乏監(jiān)督管理，質(zhì)量難以保障，很可能存在安全隱患，購房者如果買了這類房子，就如同抱著一個定時炸彈，人財都面臨著巨大的風險。

4、配套不完善

小產(chǎn)權(quán)房往往都存在配套不完善的問題，一般都沒有暖氣、天然氣等配套設(shè)施，而且，一旦出現(xiàn)糾紛問題，很可能發(fā)生斷水斷電的情況。

5、物業(yè)管理難度大

雖然小產(chǎn)權(quán)房物業(yè)服務(wù)內(nèi)容比較單一，服務(wù)水平也要求不高，但由于一些客觀及主觀因素的影響，其管理難度往往很大，所以，許多物業(yè)公司都不愿意接受小產(chǎn)權(quán)房，這也就導致有些小產(chǎn)權(quán)房都沒有物業(yè)。

6、買賣合同的效力問題

當購買小產(chǎn)權(quán)房時，通常交款后只會得到一套房屋和一份房產(chǎn)買賣合同，并不會像正規(guī)商品房一樣有辦理產(chǎn)權(quán)登記等手續(xù)。又因為沒有產(chǎn)權(quán)登記，所以并不會產(chǎn)生法定的物權(quán)效力，買家只能基于房產(chǎn)買賣合同取得相應(yīng)的權(quán)利。

此外，根據(jù)國家的相關(guān)規(guī)定，本集體組織成員之間的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是有效的，本集體組織成員向其他集體組織成員、城鎮(zhèn)居民之間的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是無效的。