1、等額本息計算公式：每月還款額=貸款本金×[月利率×(1+月利率)^還款月數(shù)]÷{[(1+月利率)^還款月數(shù)]-1}。

等額本息還款是在還款期內(nèi)，每月償還同等數(shù)額的貸款(包括本金和利息)，這樣由于每月的還款額固定，可以有計劃地控制家庭收入的支出，也便于每個家庭根據(jù)自己的收入情況，確定還貸能力。

2、等額本金計算公式：每月還款額=每月本金+每月本息；每月本金=本金/還款月。每月本息=(本金-累計還款總額)X月利率。

等額本金還款是將本金每月等額償還，然后根據(jù)剩余本金計算利息，所以初期由于本金較多，將支付較多的利息，從而使還款額在初期較多，而在隨后的時間每月遞減，這種方式的好處是，由于在初期償還較大款項而減少利息的支出，比較適合還款能力較強(qiáng)的家庭。

月供的影響因素有哪些

1、貸款金額

貸款金額越多月供越多，但是首付款就越少。貸款金額的多少取決于《商品房買賣合同》上的房屋總價和首付款金額(二手房總價和評估機(jī)構(gòu)評估出來的價格有關(guān)系)。

2、基準(zhǔn)利率

基準(zhǔn)利率不是固定的，央行會根據(jù)不同時期的經(jīng)濟(jì)情況不斷變化調(diào)整的。現(xiàn)在我國銀行商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率是4.9。基準(zhǔn)利率的調(diào)整沒有固定的調(diào)整時間和調(diào)整頻率。

3、貸款年限

貸款年限越長，基準(zhǔn)利率越少，月供越少。貸款年限和房屋的剩余土地使用年限以及貸款人的年紀(jì)有關(guān)系，正常情況下商業(yè)按揭貸款貸款人最大貸款年紀(jì)不得超過65周歲，貸款期限不超過30年。公積金貸款人的最大年紀(jì)不超過退休年紀(jì)，男性不超過60周歲，女性不超過55周歲。

4、注意影響月供因素

基準(zhǔn)利率隨著央行的調(diào)整而周期性變動，各銀行的調(diào)整變動周期會有所不一樣，有的是一個季度調(diào)整一次，有的是一年調(diào)整一次，具體的請咨詢貸款銀行。利率的浮動跟隨整個貸款周期直到貸款結(jié)清為止，如貸款銀行給9折的折扣，那么您這筆按揭貸款在沒還清貸款前一直都是按照這個折扣執(zhí)行。同樣如果是上浮10%，在按揭貸款沒還清前也一直是按照上浮10%執(zhí)行。