1、房產(chǎn)的年份、硬件和初次購(gòu)買價(jià)格雖然在房產(chǎn)價(jià)格大幅上升的時(shí)期體現(xiàn)得不很明顯，但對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)還是要考慮到這就問題的。合理的算法是每年折舊2%。另外，初次的購(gòu)買價(jià)格也會(huì)對(duì)價(jià)值評(píng)估產(chǎn)生一定的影響，二手房定價(jià)時(shí)要考慮到當(dāng)?shù)貥鞘械恼w升值(或貶值)幅度。不應(yīng)該在定價(jià)時(shí)背離正常的價(jià)格規(guī)律。

2、樓體結(jié)構(gòu)、層次、朝向關(guān)于樓體結(jié)構(gòu)優(yōu)劣的鑒定請(qǐng)參照我通俗解釋住宅結(jié)構(gòu)名詞的含義一文，好的樓體結(jié)構(gòu)、層次和朝向是為房產(chǎn)加分的重要因素。通常一個(gè)層次好、朝向好的房子要比在這些方面不很理想的房子貴出3%至8%之間。

3、外部環(huán)境、綠化、人文所出售的房產(chǎn)如果位于外部環(huán)境佳、綠化面積大、人文條件好的小區(qū)會(huì)比較容易得到買家的心理認(rèn)可。買家會(huì)愿意多出一些費(fèi)用來購(gòu)買這樣的房產(chǎn)。優(yōu)良的外部環(huán)境、綠化、人文等這些因素會(huì)為房產(chǎn)每平米加價(jià)2%至5%左右，反之亦然。

4、建筑質(zhì)量、外立面造型、內(nèi)外部裝修建筑質(zhì)量、外立面造型、內(nèi)外部裝修的優(yōu)劣程度也是影響房產(chǎn)估值的重要因素。良好的建筑質(zhì)量、獨(dú)特又美觀外立面造型、優(yōu)質(zhì)的內(nèi)外部裝修會(huì)為房?jī)r(jià)加分5%左右。

5、電梯數(shù)量和品牌買家來看房時(shí)往往會(huì)乘坐電梯。而電梯數(shù)量和品牌是便利性與安全性的體現(xiàn)。相對(duì)較多的電梯數(shù)量和信譽(yù)度較高的電梯品牌雖然不一定為房產(chǎn)價(jià)值加分，但卻會(huì)對(duì)買家的心里舒適度產(chǎn)生重大的影響。

6、地段等級(jí) 較高的地段等級(jí)當(dāng)然會(huì)對(duì)拉高房?jī)r(jià)產(chǎn)生作用。尤其是當(dāng)該地段已經(jīng)全部開發(fā)完畢，不再有新項(xiàng)目產(chǎn)生的情況下，房產(chǎn)地段本身的稀缺性就會(huì)帶來不可估量的價(jià)值空間。

7、室內(nèi)面積、戶型、凈高、開間跨度、廚衛(wèi)大小、采光室內(nèi)面積合適、戶型好、凈高大、開間跨度合理、廚衛(wèi)空間適中使用方便、采光性能理想的房產(chǎn)在定價(jià)時(shí)要高于其他房產(chǎn)價(jià)格的3%至5%左右，反之亦然。

8、交通、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施交通便利、配套設(shè)施齊備的小區(qū)生活宜居度會(huì)相應(yīng)升高，所以比較容易出手。而交通條件較差、商業(yè)服務(wù)設(shè)施與基礎(chǔ)設(shè)施不夠健全的小區(qū)在定價(jià)時(shí)將會(huì)被扣減5%左右的價(jià)格。

9、居住人氣、區(qū)域規(guī)劃居住人氣高的小區(qū)往往會(huì)使購(gòu)房者產(chǎn)生從眾心理。另外，許多購(gòu)房者在購(gòu)買二手房時(shí)會(huì)比較看重所在房產(chǎn)區(qū)域的未來規(guī)劃。一個(gè)規(guī)劃完善的區(qū)域會(huì)為本地房產(chǎn)提供2%至5%的加價(jià)空間。

影響房子評(píng)估價(jià)格的因素

1.位置、面積：地理位置優(yōu)越的地段比地理位置差一些地段的地價(jià)要高。一般來說，面積大的土地，其利用效率比面積小的土地高，因而價(jià)格較高。

2.地形、地質(zhì)：不良的地形會(huì)增加工程前期施工的費(fèi)用，提高建筑成本，也會(huì)影響土地功能的發(fā)揮，因而地價(jià)較低。

3.形狀、用途：一般來說，三角形等不規(guī)則土地，由于利用率低，其價(jià)格自然也會(huì)有所降低。而商業(yè)用地價(jià)格高于工業(yè)用地;工業(yè)用地價(jià)格高于住宅用地。

4.交通、環(huán)境：土地附近的街道是否屬于主干道，主干道鋪設(shè)狀況、寬窄程度、運(yùn)輸?shù)谋憷徒煌ǖ姆奖闩c否，都會(huì)影響土地的價(jià)格。

5.朝向、樓層：良好的房屋朝向和適當(dāng)?shù)臉菍佑欣陉?yáng)光的射入，有利于通風(fēng)，可以改善住宅室內(nèi)環(huán)境，對(duì)居住者的身心健康有益。